RESIDENZIALE

A Milano tengono i prezzi delle nuove costruzioni

Nel 2020 i prezzi per le nuove abitazioni sono aumentati del +1,8% (5.700 euro al mq) e il nuovo rappresenta quasi il 20% dell’offerta totale. Gli effetti della pandemia stanno modificando la domanda, sempre più orientata su abitazioni di dimensioni più grandi come i quadrilocali

di Laura Cavestri

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5' di lettura

Dopo un calo generale del mercato immobiliare milanese nel 2020 e del fatturato totale, per il 2021 arrivano segnali positivi, soprattutto per le nuove costruzioni. Nel 2020 il mercato delle nuove residenze ha retto meglio rispetto all'usato ed è pronto a ritornare ai valori pre-pandemia; entro l’anno previsioni di crescita di vendite e prezzi.
Secondo le stime di Abitare Co., il 2020 nella città meneghina si è chiuso con un calo sia delle compravendite di abitazioni nuove e usate (-19,2% vs 2019) sia del fatturato totale, che si attesta a 6,5 miliardi (-18,8% su 2019).

In questo 2021, invece, si prevede un incremento delle compravendite. Ma con differenze importanti: se nell’usato, a fine anno, difficilmente si ritornerà ai valori pre-crisi, le stime per il nuovo indicano invece un recupero totale del mercato (da +4,5% a +8%). Questo perché lo scorso anno questo segmento ha retto meglio rispetto alle abitazioni di “seconda mano”. Il Centro Studi di Abitare Co. ha poi analizzato l’andamento del mercato immobiliare delle nuove abitazioni nel 2020 nelle principali città metropolitane italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Firenze, Bologna e Palermo), con una previsione per il 2021.

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«Dopo i due mesi di stop delle attività e la ripresa di primavera-estate, il mercato milanese – ha dichiarato Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. – ha continuato anche negli ultimi tre mesi del 2020 a recuperare terreno, limitando la discesa delle transazioni delle nuove case a meno di 5 punti percentuali . Sale la richiesta di spazi esterni sfruttabili come il verde o i terrazzi e si consolida l’attenzione per servizi e amenities all’interno dei nuovi immobili. In prospettiva, non si deve però dimenticare che l'impatto della recessione farà sentire ancora i suoi effetti per tutto il 2021, allungando i tempi medi di vendita da 75 a 90 giorni e soprattutto creando delle tensioni sul fronte dell’offerta».

IL MERCATO E I PREZZI DI MILANO
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Nuove abitazioni a Milano: la fotografia del 2020

A Milano nel 2020, il numero delle compravendite di nuove abitazioni, nonostante i due mesi di lockdown, ha subito un calo piuttosto contenuto: la stima è infatti del -4% sul 2019 con circa 5.570 transazioni. Nonostante la contrazione delle vendite, i prezzi medi (5.700 euro al mq) sono aumentati del +1,8%, un rialzo minore rispetto a quello rilevato, fra le altre principale aree metropolitane, a Bologna (+5%) e a Firenze (+3%). Nel capoluogo lombardo, il prezzo medio varia sensibilmente a seconda delle macroaree urbane in cui ci si trova: in quelle centrali si va da 8.500 a 10.200 euro a mq, con punte che raggiungono gli 16.300. Nelle aree semicentrali da 4.250 a 5.580 euro e in quelle periferiche da 3.280 a 3.950 euro al mq.

Cresce la domanda di quadrilocali

Sul fronte dell’offerta presente sul mercato residenziale, le nuove abitazioni, rispetto al totale, a Milano rappresentano il 19,6%, seconda solo a Roma con il 20,4%.Quali sono stati gli immobili più cercati nel 2020? In media il taglio più venduto è il trilocale (41%), seguito dal quadrilocale (27%) e dal bilocale (24%). Solo il 3% della domanda si è orientato sui monolocali. A livello generale, la domanda di case anche usate, dopo i due mesi di lockdown, ha iniziato a rivolgere la sua ricerca verso abitazioni più spaziose in zone semicentrali o periferiche. La domanda di quadrilocali, ad esempio, è aumentata del +14% e quella dei plurilocali del +11 per cento.

Nuove abitazioni: prospettive per il 2021

Dall’analisi di Abitare Co., considerando la situazione attuale, arrivano alcuni segnali positivi. Per il 2021 si sono provati a tracciare due tipi di scenario, legati all’andamento della pandemia e all’avvio delle vaccinazioni. Nell’ipotesi più cauta e pessimista (scenario strong) si prevede a Milano una crescita media delle compravendite di abitazioni nuove nell'ordine del +4,5% (circa 5.820 transazioni), in quella più rosea il rialzo degli scambi è previsto al +8% (oltre 6mila vendite). Sia nella prima che nella seconda ipotesi, la stima riporterebbe la situazione ai livelli pre Covid-19 con una leggera crescita rispetto ai valori del 2019 (5.800 compravendite). Indicazioni positive per le nuove residenze giungono anche dai prezzi di vendita, che potrebbero aumentare a fine 2021 del +1,5% rispetto al 2020. Gli effetti della pandemia si fanno però sentire sui tempi di vendita, che potrebbero allungarsi dai 70 giorni del 2020 ai 95 del 2021 (scenario strong). Milano, comunque, si conferma ancora come la più dinamica fra le 8 città metropolitane, nonostante il periodo di recessione.

Che appartamenti nuovi e nuove costruzioni tengano i prezzi delle case a Milano è quanto emerge anche dalla rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza di Milano e Provincia, realizzata e presentata ieri dalla Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, in collaborazione con Fimaa Milano Lodi Monza e Brianza, Assimpredil Ance Milano Lodi Monza e Brianza, Fiaip Lombardia, Anama Milano, Isivi Milano e Ordine dei Geometri della Provincia di Milano.

Le zone che crescono di più in città

Al primo posto Greco, da 3.200 a 3.750 euro/mq (+ 17,2%); Corvetto con quotazioni in crescita di + 16% a 3.700 euro/mq; la zona Solari - Napoli + 15% a quota 6.500 euro/mq; piazza Udine che passa da 3.150 al mq a 3.600 euro al mq (+14,3%); Forlanini e Mecenate da 3.025 a 3.400 euro/mq, +12,4%; Musocco - Villapizzone a 3.075 euro al mq, +11,8%; Lambrate a 3.400 euro al mq, +11,5%; Brianza - Pasteur a 3.650, +7,4%; Bovisa e Dergano a 3.500 euro/mq, +6,9%; Santa Giulia e Rogoredo a 3.150 euro/mq, +5%; Nirone e S. Ambrogio passano da 9.050 euro/mq a 9.500 euro/mq, con una variazione di +5%; Fulvio Testi e Ca’ Granda a 3.200 euro/mq, +4,9%; Abruzzi - Romagna a 4.800 euro/mq, +4,9%; Gallaratese e Trenno a 2.750 euro/mq, +3,8%; Niguarda vale 3.200 euro/mq, +3,2%; Turro e Precotto prezzi a 3.300 euro/mq, +3,1%.
Tra le maggiori crescite si evidenziano anche Fulvio Testi e Bicocca con 3.300 euro/mq, +3,1%; Istria e Maciachini a quota 3.500 euro/mq, +2,9%; Buenos Aires e Vitruvio a 5.300 euro/mq, +2,9%. Anche Baggio e Quarto Oggiaro crescono del 2 per cento.

Locazioni in calo

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni nelle diverse zone della città, sono i prezzi massimi – per appartamenti pregiati, ben collocati e richiesti – a dovere registrare la riduzione di valore più significativa, secondo i dati della Camera di Commercio. In centro le quotazioni calano a -11% per i monolocali e a -20% per i bilocali. Nella cerchia dei Bastioni si evidenziano valori in diminuzione di -4% per i monolocali e di -5% per i trilocali. Più stabile il mercato degli affitti in Circonvallazione, in calo però per i quadrilocali e le metrature ulteriori del 9%. In periferia gli affitti segnano quotazioni in calo di -3% per monolocali e trilocali, -2% per i bilocali.

Le riflessioni e i trend

«L’impatto della pandemia si riflette nel settore immobiliare in modo evidente e i dati vanno letti con molta attenzione – ha dichiarato Beatrice Zanolini, consigliere della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi –. Lo studentato, lo smart working, la maggiore sensibilità alla qualità della vita, il comparto commerciale in sofferenza ed il cambio di rotta di molte aziende rispetto ai propri uffici sono solo alcuni dei fattori che meritano la nostra attenzione».

«I tre principali trend immobiliari della Milano 2021 saranno il passaggio dal residenziale al living, la Milano dei quartieri e la definizione di un approccio all’abitare wellness oriented – ha aggiunto Vincenzo Albanese, Presidente Fimaa Milano Lodi Monza e Brianza –. Complice il grande interesse per il comparto residenziale negli ultimi mesi, si assisterà infatti a un’importante diffusione di progetti alternativi quali gli student housing, i senior living e gli sviluppi dedicati all’affitto. Si consoliderà la “città dei quartieri” nella quale la qualità dell’abitare sarà percepita come strettamente connessa alla presenza di servizi a breve distanza (città dei 15 minuti) , di verde e di quartieri mixed use. Infine, assisteremo all’affermarsi dell’approccio residenziale wellness oriented (ossia del benessere psicofisico di spazi, materiale, luci e colori). Milano ha concluso Albanese – ha tutte le carte in regola per ripartire dalla discontinuità generata dalla pandemia e diventare ancora più attrattiva, non solo per i capitali internazionali, ma anche per chi la sceglierà per lavorarci, abitarci e viverci».


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