Caro affitti a Milano: sale il prezzo della case, anche in periferia
Presentato il primo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile (Oca) promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori (Ccl), Delta Ecopolis e il Politecnico di Milano
di Laura Cavestri
I punti chiave
4' di lettura
Una città che prende più di quello che riesce a dare: questa è la contraddizione che rischia di vivere Milano, dove il 34% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 15mila euro l’anno, ma dove nel periodo 2015-2021 i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti del 41%, gli affitti medi del 22% e la retribuzione media di operai e impiegati è cresciuta, rispettivamente, solo del 3 e del 7 per cento.
Sono i dati principali emersi dal report dell’Osservatorio Casa Abbordabile (Oca), promosso dalle cooperative di costruzioni Ccl e Delta Ecopolis, in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano.
Secondo lo studio, in Italia, i processi di ridimensionamento e trasformazione dell’intervento pubblico nel campo delle politiche della casa rispetto alle dinamiche di un mercato immobiliare in buona parte slegato dall’economia reale, redditi e retribuzioni in contrazione, con poche città realmente attrattive che richiamano una forte domanda a fronte di un’offerta rimasta per lo più vetusta e inadeguata hanno contribuito a far emergere la questione.
A Milano, la proporzione tra redditi e costi abitativi per chi accede all’abitazione è diventata assai critica. Dal 2015, il rialzo dei valori immobiliari in zone sempre più lontane dal centro ha pesato progressivamente sulle spalle dei lavoratori a reddito medio basso.
Se si analizzano i dati relativi al numero di alloggi di edilizia residenziale pubblica, si può notare come, dal 2015 al 2021, nel comune di Milano sono stati richiesti permessi di costruire da enti pubblici per soli 196 alloggi, pari all’1,1% del totale dei permessi richiesti, con una conseguente offerta di alloggi pubblici largamente inferiore alla domanda espressa: nel 2022 sono state presentate domande da 36.946 nuclei familiari a fronte di 1.523 alloggi messi in avviso e di 1.297 alloggi assegnati.
Più contratti di locazione (e anche più cari)
Un mercato in rapida crescita, una offerta pubblica stagnante e un’offerta sociale che si sta dimostrando economicamente troppo costosa per i nuclei a basso reddito: a Milano, i contratti di locazione sono cresciuti da 40.165 nel 2015 a 55.830 nel 2021, ma soprattutto nel mercato transitorio (che passa dal 17,5% al 27,2% dei nuovi contratti) e con canoni in forte crescita: il canone medio registrato da Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) è cresciuto da 129,6 euro/mq annuo nel 2015 a 173,4 euro/mq annuo nel 2022 (+33,8%), mentre il portale di intermediazione Immobiliare.it per gli stessi anni registra canoni da 182,4 euro/mq annuo nel 2015 a 239,9 euro/mq annuo nel 2022 (+31,5% per cento).
Si mantiene molto bassa l’offerta a canone concordato e agevolato studenti, complessivamente ferme al 5% dei contratti. Per quanto riguarda le compravendite, il prezzo al metro quadro è cresciuto mediamente del 40,7% tra il 2015 e il 2021, con un aumento rilevante delle quotazioni di quei quartieri riconosciuti fino al 2014 come più economici (identificati tramite zone omogenee Omi). In particolare, risulta preoccupante la crescita dei valori in tre zone: Stazione Centrale-Viale Stelvio (+ 32,7%); i quartieri di Cenisio, Farini e Sarpi (+ 24,6%); Tabacchi, Sarfatti e Crema (+22,8 per cento).
I prezzi e le retribuzioni
L’indagine spiega anche che i prezzi delle abitazioni crescono tre volte più rapidamente di redditi e retribuzioni, gli affitti quasi due volte più rapidamente.
Ma se guardiamo alle retribuzioni stagnanti delle categorie medio-basse, nella classificazione Inps denominate “operai” (in media 1.410 euro di retribuzione mensile lorda) e “impiegati” (in media 2.435 euro) – che insieme rappresentano il 61% dei lavoratori milanesi –, i prezzi di acquisto crescono ben 13,6 volte più velocemente delle retribuzioni degli “operai” e 5,8 volte di quelle degli “impiegati”; i canoni di locazione crescono rispettivamente 7,3 e 3,1 volte più velocemente delle retribuzioni medie delle stesse categorie.
I dati restituiscono la realtà di una città in cui per molti, soprattutto per i nuovi arrivati (chi non era già in possesso di un immobile a Milano) e per i profili reddituali medio bassi, il reddito da lavoro non è più sufficiente a garantire una vita quanto meno dignitosa: infatti, il 57% dei contribuenti milanesi dichiara un reddito lordo inferiore a 26mila euro l’anno e il 34% dichiara un reddito lordo inferiore a 15mila euro l’anno.
La fascia di reddito medio-bassa (15mila-26mila euro) risulta sovra-rappresentata nei quartieri periferici, la fascia medio-alta (26mila- 55mila euro) tende a concentrarsi nei quartieri semicentrali e in alcuni quartieri periferici mentre le fasce di reddito più elevate (>55mila euro) sono sovra-rappresentate nei quartieri centrali e semi-centrali.
Operai e impiegati «espulsi»
Tradotto, in centro, semicentro e resto della città, chi ha una retribuzione media annua lorda di 16.919 euro) vede un indice di metri quadri teoricamente abbordabili pari a 12 mq nei quartieri del centro storico, 17 mq in quelli semicentrali, e 30 metri quadri nel resto della città.
L’impiegato medio (retribuzione media annua lorda di 29.219 euro) invece vede un indice di metri quadri teoricamente abbordabili di 16 metri quadri nei quartieri del centro storico, 23 mq in quelli semicentrali, e 40 mq nel resto della città. Ciò significa che, anche nelle zone periferiche, il mercato residenziale fatica ad offrire alle retribuzioni più diffuse una offerta abitativa adeguata.
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