ospitalità

A Roma gli uffici sfitti si convertono in hotel

I progetti in corso dovrebbero aggiungere circa mille camere al mercato alberghiero romano nei prossimi due anni

di Marco Comensoli e Simone Roberti*


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Una stanza del Meininger Hotel a Roma

3' di lettura

Nella città di Roma, la domanda turistica continua ad aumentare. Con 9,8 milioni di arrivi e 29 milioni di pernottamenti, la città si conferma come la principale destinazione italiana. Questa crescita si riflette nel patrimonio alberghiero della città, provocando dei cambiamenti significativi, in particolare per la composizione degli hotel: il segmento cinque stelle e il segmento lusso ha registrato il maggiore aumento dell’offerta, mentre il numero di hotel con una e due stelle è in calo.

Questi cambiamenti impattano a loro volta anche sul mercato degli investimenti immobiliari. Nella capitale, gli investimenti in hotel sono passati dal rappresentare circa l’8% del totale investito nel periodo 2006-2012 al 21% nel periodo 2013-2019. In quest’ultimo periodo, la piazza di Roma, inoltre, è arrivata ad attrarre il 33% del volume investito in hotel in tutta Italia.

Se l’interesse negli ultimi anni per questa asset class rimane elevato, si osserva un cambiamento della tipologia di investimento realizzato. Nel periodo 2013-2015, il mercato degli investimenti si è concentrato su hotel storici e di alto livello, come Eden e Aleph (che ha subito un cambiamento di brand), nelle zone della città a vocazione alberghiera (come via Veneto). Successivamente, gli investimenti hanno iniziato a essere indirizzati verso la conversione di uffici in hotel, al fine di soddisfare la domanda del mercato e le aspettative di rendimento degli investitori. Ne è un esempio l’immobile in via Liguria, nel centro storico, dove un ex-edificio per uffici diventerà tra non molto un hotel W.

L’ANDAMENTO DEL MERCATO

In milioni di euro

La realizzazione di queste operazioni non si limita a una sola zona specifica, ma è diffusa in tutto il centro storico della città. Nella maggior parte dei casi si tratta di operazioni che intendono inserirsi nei segmenti di più alto livello, andando a rispondere a una domanda crescente per questo tipo di strutture. Tuttavia, si osserva anche una crescente diversificazione nei modelli di business che puntano a soddisfare sia le aspettative degli investitori che quelle della domanda turistica.

L’arrivo di nuove catene alberghiere, infatti, sta contribuendo alla crescita del mercato andando a intercettare una domanda in continua evoluzione. Ad esempio, è interessante osservare l’arrivo di Soho House nel quartiere di San Lorenzo – zona rinomata più per la movida notturna che come destinazione alberghiera – con un modello di business che punta ai giovani. Similmente, il Meininger Hotel, in zona Castro Pretorio punta ad attrarre una clientela del segmento economy, ma con esigenze diverse rispetto a quelle che potrebbe offrire un hotel a conduzione famigliare.
Quindi, l’entusiasmo per la Capitale è stato rafforzato dall’arrivo di catene alberghiere internazionali che scelgono Roma come luogo per portare e sperimentare nuovi marchi sul mercato italiano. Questa richiesta viene soddisfatta tramite il riposizionamento di hotel esistenti, ma anche con progetti di conversione. Gli investitori, infatti, cercano immobili sfitti che hanno difficoltà nel trovare un conduttore per realizzare operazioni di riconversione.

Ottenere il permesso di cambiare la destinazione d’uso di un edificio (per esempio da ufficio a hotel) può tuttavia essere un processo lungo e ricco di insidie. Gli investitori hanno, quindi, iniziato a concentrarsi su piccoli boutique hotel. Tuttavia, sono stati avviati anche progetti di grandi dimensioni (con oltre cento stanze), come per esempio in Piazza Augusto Imperatore, i cui lavori di ristrutturazione dovrebbero iniziare nei prossimi mesi.
In linea generale, con i progetti in corso che dovrebbero completarsi nei prossimi due anni, si dovrebbero aggiungere circa mille camere al mercato alberghiero romano, che andrebbero a dare nuova vita a edifici vuoti.

* Marco Comensoli, Head of Hotels & Leisure, Colliers International Italia
Simone Roberti, Head of Research, Colliers International Italia

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