CUSHMAN & WAKEFIELD

A Roma la vetrina è d’oro, ma il boom è degli uffici

Secondo Cushman and Wakefield, a Roma – nonostante le contraddizioni – uffici, hotel e retail guidano le scelte degli investitori. Quarta (dopo Londra, Parigi e Milano) per valore delle vetrine, la domanda di spazi rigenerati fa impennare il direzionale. Che cresce del 20% l’anno. Nel terzo trimestre, l’assorbimento ha già superato i volumi dell’intero 2018

di Carlo Vanini*


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(© Reiner Elsen)

4' di lettura

Con un valore di 12.500 euro a mq per le vetrine delle vie dello shopping di lusso in centro città, Roma si colloca al quarto posto in Europa (dopo Londra, Parigi e Milano) nella graduatoria elaborata ogni anno da Cushman & Wakefield nel report Main Street Across the World. Questo è solo l’ultimo dei segnali positivi da parte del mercato immobiliare della Capitale che, seppure in ritardo rispetto a Milano, sembra essere entrato in una fase positiva.
La Capitale si conferma una città non facile da interpretare, soprattutto per gli investitori stranieri. Tuttavia – analizzando i fondamentali del mercato – si nota un’inversione di tendenza rispetto al passato, che sembra disegnare una nuova normalità, anche per il mercato romano.

Il boom del settore uffici

Rispetto al ciclo precedente, dal 2015 il volume degli investimenti immobiliari si è sempre mantenuto sopra il miliardo di euro, con il 2018 che ha sfiorato i 2 miliardi ed il 2019 che dovrebbe confermare volumi intorno al miliardo e mezzo a fine anno.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI A ROMA

Dati in milioni di euro. (Fonte: Cushman & Wakefield)

Il settore degli uffici detiene la quota maggiore degli investimenti: dal 2014 è cresciuto di anno in anno passando, nel 2018, da 250 milioni di euro ad oltre 1,2 miliardi.
Questo trend è sostenuto da un mercato degli utilizzatori dinamico, che mostra una crescita costante dell’assorbimento: dal 2014 al 2018 i mq locati sono passati da 82mila a 200mila con un incremento medio annuo del 20 per cento. E il 2019 si preannuncia un anno record avendo, al terzo trimestre, superato i volumi dell’intero 2018.

Ma quali i fattori che hanno favorito l’inversione di tendenza?

Sicuramente ci sono dei fattori esogeni ed un contesto globale più favorevole all’investimento immobiliare: bassi tassi d’interesse e, in genere, politiche monetarie espansive che hanno fatto crescere la liquidità sul mercato in modo esponenziale.
Poi ci sono dei fattori endogeni sulla domanda, sia di spazi uffici che retail, logistica o residenziale.
Nel caso degli uffici, si ricercano spazi più efficienti, sia tecnicamente che da un punto di vista ambientale, e più funzionali. Negli ultimi 3/4 anni, grazie agli investimenti da parte di investitori istituzionali, abbiamo iniziato ad assistere all’incremento dell’offerta di spazi di Grado A, che ha stimolato la domanda dei conduttori, soprattutto imprese multinazionali, sopita da diversi anni proprio per mancanza di alternative.

Qualche esempio

Negli ultimi tre anni, 4 delle 5 maggiori società di consulenza presenti nella Capitale hanno sottoscritto contratti preliminari di locazione per cambiare sede, generando un assorbimento di oltre 80mila mq. Eni ha consolidato i suoi uffici all’Eur, concentrandoli in nun nuovo immobile dim oltre 50mila metri quadri.
Enel è nel mezzo di un importante processo di consolidamento degli spazi. Il Flexible Office Space, di cui il “co– working” fa parte, pur rimanendo una nicchia di mercato, ha assorbito negli ultimi anni circa 65mila mq. Un dato importante, ma ancora al di sotto rispetto a quanto visto in altri mercati europei, a significare che la crescita potrà essere ancora più ampia.

Gli hotel

Non solo. Negli ultimi due anni sono stati riavviati diversi progetti di riqualificazione che hanno portato, e porteranno, nuovo prodotto sul mercato immobiliare di Roma. Questo, non solo nel settore uffici, che rimane comunque il settore trainante, ma anche nel sempre più strategico comparto alberghiero dove, nel 2018, abbiamo registrato investimenti nella Capitale per oltre 500 milioni di euro, ed altrettanti si attendono nel 2019, anche grazie al forte interesse da parte delle grandi catene internazionali e dei grandi investitori istituzionali.

Questo ha portato, accanto ad importanti operazioni di sviluppo di nuove strutture alberghiere, come largo San Marcello, Piazza Augusto Imperatore, Via Liguria e nel prossimo futuro Via Veneto, anche radicali ristrutturazioni di strutture già esistenti grazie alla spinta di nuovi gestori, come Rocco Forte, che amplia l’offerta ricettiva nella Capitale prendendo in gestione anche l’Hotel De la Ville in Via Sistina. Questa tendenza è stata accompagnata dall'arrivo di un' offerta alternativa di ospitalità che soddisfa le diverse tipologie di clienti: ad esempio gli Aparthotel, i nuovi format di Ostello e le altre tipologie ibride come The Student Hotel che aprirà nel quartiere universitario di San Lorenzo.
In questo la Capitale si sta sempre più allineando alle maggiori città europee, aumentando e diversificando l'offerta relativa al mondo dell'ospitalità.

Il retail

Infine, se guardiamo al retail, settore in cui la Capitale occupa una posizione di rilievo a livello europeo, notiamo come Roma rimanga un mercato molto sofisticato dove micro-location e negozio fisico continuano ad essere rilevanti.
Nonostante le pressioni sul settore, in un momento dove l’e-commerce sta cambiando le abitudini dello shopping (anche se in Italia rappresenta ancora circa il 5%), si è registrato un calo nelle compravendite soprattutto nel comparto dei centri commerciali (in linea con quando accade a livello nazionale). Tuttavia, l’interesse dei grandi brand per le principali vie dello shopping è rimasto elevato, soprattutto quelli del lusso.

In conclusione, sembra che, dopo anni di sostanziale immobilismo, finalmente anche la Capitale abbia trovato, almeno nel settore immobiliare, una nuova via per ripartire grazie, da un lato, all’interesse degli investitori istituzionali che hanno visto nel mercato romano una “finestra di opportunità” e, dall’altro, ad un mercato degli utilizzatori (imprese, operatori alberghieri, brand di altra moda ecc) che, in presenza della giusta offerta, non hanno esitato ad entrare o a riposizionarsi con importanti investimenti.

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