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Aedes migliora i ricavi, Ebidta e indebitamento ma l’utile risente di minori rivalutazioni

di Evelina Marchesini


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(Agf)

3' di lettura

Aedes Siiq, società immobiliare quotata in Borsa, approva il bilancio a fine 2018 con ricavi, risultato globale lordo e indebitamento finanziario in miglioramento rispetto al 2017. L’utile di gruppo passa invece dai 15,4 milioni del 2017 a 9 milioni, a seguito di minori rivalutazioni a fair value e ai maggiori oneri finanziari dovuti all’incremento dell'indebitamento finanziario nel primo semestre 2018. La performance dell’azione quotata in Borsa si piazza a un +10,63% su base mensile (dato a giovedì 4 aprile).

I cambiamenti societari
Il bilancio 2018 va letto tenendo conto del fatto che i dati 2018 e 2017 sono proforma in seguito alle operazioni di scissione e quotazione di Aedes, avvenute lo scorso 28 dicembre. A seguito dell’operazione di scissione della vecchia Aedes (oggi Restart) in favore della beneficiaria Sedea, oggi Aedes, quest’ultima ha focalizzato le proprie attività core sulla gestione di asset a reddito/sviluppo per il reddito. Sinteticamente, la strategia è incentrata sulla creazione e il mantenimento nel medio-lungo periodo di un portafoglio immobiliare a reddito con destinazione commerciale, prevalentemente retail, e office. A questo si aggiunge lo sviluppo di aree prevalentemente a destinazione commerciale, tra cui va menzionato l'outlet Caselle Open Mall.

I risultati
Nel 2018 il gruppo ha registrato ricavi complessivi al 31 dicembre 2018 per 20,4 milioni, in crescita del 6% rispetto ai dati dell’esercizio precedente. Il peso dei ricavi da affitti si riduce al 77% dei ricavi complessivi consolidati rispetto al 91% del precedente esercizio, a seguito della vendita di un immobile situato a Milano. I ricavi lordi da affitto si attestano a 15,7 milioni rispetto a 17,4 milioni al 31 dicembre 2017. Il decremento di 1,7 milioni è dovuto a minori canoni di locazione su alcuni immobili oggetto di riqualificazione, quindi sfitti nel corso del 2018, (0,6 milioni), a minori affitti su un immobile ceduto nel corso del 2018 (1 milione) e a minori affitti sull'immobile di Via Veneziani (0,4 milioni), solo in parte compensati da maggiori ricavi relativi al Serravalle Retail Park (acquisito nel maggio 2017).

L'Ebitda del gruppo è pari a 2 milioni (1,1 milioni nel 2017) e l'utile di gruppo a 9 milioni, come accennato. L'indebitamento finanziario netto è a quota 203,7 milioni, con un loan to value del 46,3% (nel 2017 214,8 milioni con un Ltv del 49%).

Il portafoglio
Al 31 dicembre 2018 il Gav (Gross Asset Value) consolidato era pari a 451,8 milioni, il Gav totale - inclusa la quota di competenza di immobili posseduti da partecipate non di controllo e da fondi immobiliari - 573 milioni. Il portafoglio di Aedes si divide in tre categorie. Il portafoglio «a reddito-rented assets è pari a 305,3 milioni e rappresenta il 67,6% del portafoglio consolidato. La composizione per destinazione d'uso, sul portafoglio consolidato Rented, evidenzia il 50% di immobili retail, il 46,3% di immobili a uso ufficio e il 3,7% di immobili “altri usi». Il portafoglio “a reddito – development for rent” è pari a 137,6 milioni (al 31 dicembre 2018) ed è costituito da aree di sviluppo, a prevalente destinazione commerciale, delle quali si prevede lo sviluppo a breve medio termine e la successiva messa a reddito. Il portafoglio “da vendere-asset to be sold” di cui si prevede la vendita durante il periodo di Piano, è pari a 8,9 milioni.

L’evoluzione della gestione
«La società nel corso dell’esercizio 2019 non può che confermare la volontà di proseguire la propria attività nel percorso intrapreso nel 2016, optando per il regime Siiq, di crescita dimensionale dei ricavi da affitto attraverso sia la valorizzazione dei propri asset in portafoglio anche con rotazione fisiologica degli stessi sul mercato laddove ci fossero opportunità da cogliere, sia attraverso la vendita e l'acquisto di partecipazioni oggi non consolidate sempre al fine di incrementare il portafoglio rented” comunica Aedes.
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