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Affitti accessibili in cerca d’autore: l’offerta rimane ancora scarsa

Nelle grandi città cresce la forbice tra canoni/prezzi al mq e redditi. La classe media fatica a tenere il passo del mercato e valuta soluzioni a costi calmierati. Ma mancano gli investitori

di Laura Cavestri

Esempi di sviluppi residenziali in affordable housing realizzati da Redo

4' di lettura

Con una domanda di casa di qualità tornata prepotentemente al centro degli interessi degli italiani dopo la pandemia – ma anche prezzi in ascesa e un potere di acquisto complessivamente eroso per ampie fasce della classe media italiana – l’Italia fa i conti con la sua cronica mancanza di “case accessibili” (affordable).

Non parliamo di unità unicamente destinate alle fasce più fragili della popolazione. Ma è indubbio che, soprattutto nelle grandi città, studenti, giovani coppie, famiglie con figli piccoli, lavoratori nella Pa e nei servizi, lavoratori con contratti atipici, faticano a permettersi case nuove e al passo con le moderne esigenze dell’abitare a 3-4mila euro al mq. Per non parlare dell’affitto, che guarda solo alle fasce alte.

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Tra l’Erp e il mercato

Così, tra l’Erp (l’edilizia residenziale convenzionata per le fasce più fragili della popolazione) e i prezzi e canoni di mercato, si colloca la fascia intermedia dell’ affordable housing, ovvero di alloggi residenziali proposti sul mercato a canoni calmierati. Mentre il social housing è l’offerta di edilizia residenziale in locazione, o anche in vendita, caratterizzata da progetti di tipo sociale, ovvero dal fatto che ad accompagnare questo tipo di operazione vi sia una comunità, un manager che crea la comunità, gestisce gli spazi comuni, li mette a disposizione. Entrambi si rivolgono a famiglie, coppie e singoli che non sono gli stessi che si rivolgerebbero all’edilizia popolare, ma sono famiglie di ceto medio che non riescono a permettersi una casa di proprietà o in affitto ai soli livelli di mercato.

Osservatorio casa accessibile

Non è un caso che, a fine giugno, a Milano sia stata ufficializzata la nascita di Oca, l’ “Osservatorio sulla casa accessibile” promosso da Ccl, Delta Ecopolis e il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano. Obiettivo? Incrociare i profili reddituali e i flussi di lavoratori residenti (e non) a Milano, con i costi abitativi.

«Per quanto riguarda gli affitti, il livello medio a Milano – ha detto Alessandro Maggioni, presidente di Ccl – ha raggiunto il costo di circa 240 euro/mq annui. Ma costi abitativi così alti sono ancora più preoccupanti a fronte della composizione dei redditi, che vede quasi il 60% al di sotto di 26mila euro l’anno e il 35% al di sotto dei 15mila».

«Vienna – ha detto Massimo Bricocoli, docente di Politiche Urbane e Housing al Polimi – ha attratto in 20 anni oltre 400mila abitanti rispetto a circa 100mila di Milano, ma ha mantenuto il livello degli affitti molto più basso. Affittare presso privati a Vienna costa mediamente circa 120 euro/mq annui (da intendersi spese incluse), risultato raggiunto grazie al controllo degli affitti (attivo su circa il 15% dello stock) e a un mix di politiche fondiarie funzionali all’espansione dell’offerta accessibile in affitto permanente, tale per cui circa il 50% delle case ha canoni intorno a 90 euro/mq annui»

Investimenti e regole

«Se il social housing è un prodotto integralmente privato che gode di alcune riduzioni in termini di oneri di urbanizzazione e fiscali – ha spiegato Domenico Bilotta, amministratore delegato di Investire Sgr – l’affordable housing è un concetto che non ha un quadro normativo ad hoc». Investire (parte del Gruppo Banca Finnat) ha in corso 120 progetti di social housing, corrispondenti a 6100 appartamenti. La Sgr ha investito negli ultimi dieci anni circa un miliardo di euro in progetti di social housing. «Il social housing – ha detto ancora Bilotta – è nato grazie al ruolo attivo di Cdp. Un asset che deve accrescere l’offerta in tutta Italia perché la domanda sale e non solo nelle grandi città. Anche se oggi, con i costi di costruzione aumentati, laddove i prezzi sono definiti a monte in accordo con i comuni, è necessario trovare un compromesso».

«L’affordable housing dovrebbe essere un’infrastruttura sociale del Paese, al pari della fibra ottica– ha spiegato Fabio Carlozzo, amministratore delegato di Redo, che punta a investire circa 800 milioni nei prossimi cinque anni in affordable housing – invece manca un flusso di capitali istituzionali italiani che vi investa. Tutto il sistema normativo e fiscale va nella direzione di favorire la piccola proprietà o l’affitto della singola unità tra privati, a scapito della residenza gestita, cioè di una gestione professionale della locazione. Ad esempio, non c’è la possibilità di includere le spese nei contratti di locazione. Cosa che incentiverebbe un gestore di più unità a investire nell’efficienza energetica. Poi manca la possibilità, per il proprietario di un immobile, di fare un contratto unico a un gestore che gli consenta poi di gestire i contratti “a valle” delle singole unità».

Insomma, «senza una fiscalità che incentivi la residenzialità e senza canoni di locazione per la gestione professionale – ha concluso Carlozzo – i capitali interessati a investire in questo segmento e a gestire proprietà in affitto, che all’estero ci sono, si tengono alla larga dall’Italia». Con il rischio, infine, che l’aumento dei costi di costruzione, che diversamente dai prezzi di mercato non può essere più di tanto “scaricato” sul valore al mq e sul canone finale (se no non sarebbe più un’offerta accessibile), rischia di tradursi in un taglio del numero di appartamenti affordable sul mercato. Un’ulteriore beffa per una domanda che già oggi è 3 o 4 volte l’offerta disponibile.

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