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Affitti brevi: come orientarsi nella giungla di regole, da Airbnb al caso Venezia

Con l’ok al decreto Aiuti vincoli per i locatori in Laguna, altre città d’arte chiedono limiti analoghi. Resta aperta la vertenza tra il portale più usato e lo Stato italiano, mentre fanno discutere le leggi regionali

di Dario Aquaro e Cristiano Dell'Oste

Aggiornato il 15 luglio 2022

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4' di lettura

Quando l’Avvocato generale della Corte di giustizia Ue ha presentato le sue conclusioni sulla vertenza tra Airbnb e lo Stato italiano,a Lussemburgo, molti osservatori hanno avuto un senso di déjà-vu. La posizione è stata ancora una volta interlocutoria: sì all’obbligo di ritenuta fiscale per gli intermediari; no all’obbligo per i portali esteri di nominare un proprio rappresentante fiscale in Italia. E, comunque, bisognerà attendere la decisione della Corte Ue, dopo la quale toccherà al Consiglio di Stato, che aveva rimesso la questione pregiudiziale in sede europea. La norma contestata, intanto, è in vigore dal 1° giugno 2017.

Quello sulla ritenuta è solo un esempio dell’incertezza generata dalle leggi che da anni si succedono – a livello centrale e locale – nel tentativo di regolare gli affitti brevi. Un mercato che, dopo aver perso il 60% nel 2020 segnato dal Covid, quest’anno tornerà a 950mila abitazioni locate (previsione di Scenari Immobiliari), poco sotto i numeri pre-pandemia.

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IL MERCATO DELL’AFFITTO IN ITALIA

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Con il voto di fiducia finale alla conversione in legge del Dl Aiuti è destinata a entrare in vigore un’altra novità: la stretta alle locazioni nella città storica di Venezia. Con l’obiettivo dichiarato di favorire l’offerta degli affitti residenziali a lungo termine (e tutelare il patrimonio storico-artistico), l’emendamento prevede che il Comune possa individuare – anche per zone – i «limiti massimi e i presupposti» che consentono di destinare le case alla locazione breve. Ma bisognerà tenere conto della funzione di «integrazione al reddito» per chi mette in affitto una sola unità immobiliare. Inoltre, il sindaco potrà stabilire che l’affitto per più di 120 giorni all’anno sia subordinato al cambio di destinazione d’uso e della categoria dell’immobile.

I PREZZI IN EUROPA

L’importo medio pagato per gli affitti brevi per notte. Dati in euro

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«Riteniamo che questa norma sia lesiva del diritto di proprietà», commenta Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia. «E, comunque, non è con i divieti che si favorisce la locazione duratura, ma con opportuni incentivi, ad esempio eliminando l’Imu per i contratti di lunga durata e consentendo ai locatori di recuperare più facilmente l’immobile in caso di morosità». Dietro i tanti interventi normativi sulle locazioni brevi, infatti, c’è spesso il tentativo di contrastare lo spopolamento di interi quartieri nelle zone centrali delle città. Oltre alla volontà di combattere l’evasione fiscale e l’affitto senza regole. «Il problema è che i nuovi obblighi e gli adempimenti finiscono per colpire solo chi fa le cose in regola», aggiunge Spaziani Testa.

La norma su Venezia richiama la definizione di «affitto breve» contenuta nella cosiddetta legge Airbnb (il Dl 50/2017). «Ma l’articolo 4 di quel decreto riguarda solo i contratti tra proprietari e locatori persone fisiche di durata non superiore a 30 giorni, lasciando fuori le gestioni imprenditoriali», osserva Dario Pileri, presidente di Prolocatur. Lo stesso richiamo normativo fa sì che la stretta si applichi anche ai contratti “brevi” non turistici, come quelli per motivi di lavoro, studio o assistenza a familiari. Altro punto critico, i 120 giorni: «Un limite che indurrà molti proprietari a concentrare l’offerta nei periodi più redditizi dell’anno – rileva Pileri – aggravando il fenomeno dell’overtourism».

Ma non c’è solo Venezia. La legge regionale 8/2022 del Lazio – già in vigore – dà la facoltà a Roma Capitale di dettare dei «criteri specifici» per lo svolgimento dell’attività di locazione turistica non imprenditoriale. Una norma simile a quella veneziana, che però non arriva dallo Stato e per questo è accusata da più parti di incostituzionalità.

La confusione si aggiunge a quella già creata in passato da altre regole. Ad esempio, dal 1° gennaio 2021 si presume per legge che chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti sia imprenditore. Ma non sono mai state date indicazioni ufficiali, né è chiaro cosa voglia dire «destinare» una casa a tale attività. E poi ci sono le normative regionali, che spesso impongono obblighi specifici.

Da Firenze e Bologna nei giorni scorsi è partita inoltre la proposta che punta a estendere alle altre città d’arte riconosciute come siti Unesco la “norma Venezia” (tra l’altro ispirata a un’iniziativa di legge popolare venuta proprio da Firenze). Il veicolo potrebbe essere un emendamento a uno dei prossimi decreti da convertire.

Tra gli operatori cresce la preccupazione. «Prima del Covid, il valore delle prenotazioni sfiorava i 10 miliardi annui, di cui quasi 7 concentrati nelle cinque città maggiori. Prima di mettere al bando un settore, bisognerebbe misurarne il contributo al Pil e all’Erario», avverte Marco Celani, Ad di Italianway e presidente Aigab (associazione italiana gestori affitti brevi). Oltretutto, per Celani, non è detto che ai divieti corrisponda una rinascita dei centri cittadini: «Dalle statistiche Istat non emerge una correlazione tra lo spopolamento dei centri di Firenze, Roma e Venezia e lo sviluppo degli affitti brevi. Si vede piuttosto l’azione di trend demografici ed economici in risposta alle varie crisi». Come dire: l’artigianato e la piccola imprenditoria sono andati in difficoltà; i servizi e i poli direzionali si sono spostati fuori dal centro e anche le famiglie spesso si orientano su altre zone per ragioni di prezzo delle case e di standard abitativi.

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