Mercato

Affitti brevi, per l’osservatorio Halldis Milano resta la città con la maggiore occupazione e la redditività più alta

di Paola Dezza


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(Marka)

3' di lettura

L’elevata competizione che si è innescata nel mondo degli affitti a breve termine spinge gli eventuali investitori a numerose riflessioni. Chi deve scegliere dove investire per mettere l'abitazione a reddito deve tenere conto di una serie di importanti variabili, che vanno dall'occupazione media in città alla redditività per notte.

La fotografia del mercato scattata da Halldis, società che gestisce 2mila appartamenti con questa formula, mette l'accento su un dato fondamentale, il RevPar, ossia l'indice di redditività, che cresce a Milano (+ 7,9%), Bologna (+ 9,6%) e Firenze (+ 9,9%) ed è in calo a Roma (- 4,9%).

Milano è la città che ha il maggior numero di quartieri nella top 10 delle zone più care: ben cinque e tutti molto centrali, contro i due di Roma e di Firenze, e uno di Bologna. Dormire una notte nel Quadrilatero della moda costa 237 euro, quasi il doppio rispetto a una notte nel quartiere più costoso di Firenze (Santa Croce, 135 euro). Eppure Firenze è proprio la città che ha il prezzo giornaliero medio più alto, 119 euro contro i 112 di Milano: questo si spiega perchè Firenze è una meta turistica dove la domanda e di conseguenza l'offerta di appartamenti si concentrano in larga parte in pieno centro o in zone semi centrali, mentre a Milano coprono capillarmente la città, fino a quartieri meno centrali ma di interesse per la presenza di poli fieristici, industriali, universitari.

I tre quartieri più cari? Sono tutti a Milano (Montenapoleone 237 euro, Ticinese 236, Duomo 190) e staccano sensibilmente i successivi: al quarto posto si posiziona Roma con Trevi (160), seguita dal centro di Bologna (155), e da lì i prezzi medi sono tutti molto ravvicinati.

Da gennaio a giugno 2019, crescono prezzo medio giornaliero per appartamento, tasso di occupazione, mentre si riduce lo spazio temporale tra prenotazione e soggiorno): -12% Milano, -5% Firenze, -4% Roma e - 1% a Bologna. Non solo, calano e visibilmente le permanenze medie: -25% a Milano, -19% a Roma, -18% Bologna, - 7% a Firenze. Cosa significa? Che il segmento consolida una concorrenza più ampia e strutturata. La domanda se ne è accorta e non teme di prenotare con meno anticipo e soggiorna per periodi più brevi. L'occupazione delle case a Milano è comunque del 79%, mentre nelle altre città il secondo risultato migliore è quello di Bologna che si ferma a un'occupazione del 66%: ben 13 punti sotto Milano. “Questo valore particolarmente positivo, combinato con un livello in ogni caso alto di prezzi, porta Milano a essere anche la città dove mettere in affitto un appartamento è più redditizio: qui il RevPar (Revenue per available rental) ovvero la redditività degli appartamenti per ogni giorno disponibile è di 89 euro, il più alto delle quattro città prese in esame” spiegano da Halldis.

Un dato da sottolineare è che, invece, cala la forbice temporale tra il momento della prenotazione e il soggiorno, la cosiddetta booking windows. Chi prenota lo fa sotto data. “La forbice indica, infatti, che i clienti, sia in ambito business che turistico, tendono sempre più a procrastinare il momento della prenotazione - recita il report -. Se guardiamo in particolare i soggiorni al di sotto dei 30 giorni, tutte le città segnano un calo della booking window, che rispetto allo stesso periodo del 2018 scende del 12% a Milano, del 5% a Firenze, del 3% a Roma e dell'1% a Bologna. Una tendenza simile, ma più contenuta, si ha anche nei soggiorni di media durata (superiori ai 30 giorni). Si rilevano cali della booking window nelle maggiori città, rispettivamente del 25% a Milano e del 7.4% a Roma”.

Anche la durata del soggiorno diminuisce. Sempre rimanendo nell'ambito dei soggiorni sotto i 30 giorni, anche le permanenze medie del primo semestre si sono accorciate rispetto al primo semestre 2018 in tutte le città ad eccezione di Bologna dove resta pressoché invariata: -7% a Milano, -6.4% a Firenze, -5% a Roma. Se nel 2018 si rimaneva mediamente a Milano per 8.4 giorni, nel 2019 sono sufficienti 7.8 giorni. In questo segmento di mercato tre città su quattro evidenziano una contrazione della permanenza media: -13% a Milano, -6% a Roma, -1% a Bologna. Solo Firenze mostra un aumento dell'8%.

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