le regole per le locazioni a breve

Affitti brevi, quando prevale il regolamento condominiale

Vecchi regolamenti vietano «l’attività di affittacamere, pensione, casa vacanza o alberghiera». Quando questo impedisce i soggiorni con Airbnb e il Bed & Breakfast?

di Saverio Fossati e Valeria Sibilio


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(Getty Images/iStockphoto)

3' di lettura

Se da una parte le nuove formule locative attraggono i proprietari e gli investitori, dall’altra preoccupano i condòmini per i disagi e le preoccupazioni causate dal maggior traffico di estranei all’interno dell’edificio.Non solo: anche se non molto frequenti ci sono anche le proteste per rumori i notturni. Il nodo è, quasi sempre, l’interpretazione del regolamento condominiale.

Di norma i conflitti partono da clausole che contengono divieti “all’attività di affittacamere, pensione, casa vacanza o alberghiera” ma a volte il divieto riguarda solo alcune di queste tipologie. Questi divieti possono essere più stringenti se contenuti in un regolamento condominiale contrattuale anziché assembleare, cioè redatto dal costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Il regolamento “contrattuale”, se regolarmente trascritto nei vari rogiti man mano che l’edificio viene venduto, può contenere vincoli molto più forti rispetto a quello assembleare, votato a maggioranza.
Fondamentale, per chi decida di sfruttare il suo immobile o di comprarne uno da mettere a reddito con queste caratteristiche, è quindi una lettura attenta del regolamento condominiale. Ma questi regolamenti condominiali, stilati decine di anni fa (anche quelli moderni, però, in genere ricalcano i vecchi testi), non prevedono divieti espressi a due modalità di messa a reddito dell’immobile: gli affitti brevi (con portali come Airbnb o in proprio) sotto i 30 giorni e il Bed & Breakfast.

La prima tipologia è difficile che possa essere proibita, perché vorrebbe dire impedire di affittare il proprio immobile abitativo. Al massimo i condòmini potrebbero invocare il reato di molestie ma risulta poi, all’atto pratico e proprio per il continuo alternarsi di periodi con e senza inquilini, difficile da dimostrare. In alcuni regolamenti condominiali, però, la clausola c’è. Nei vecchi regolamenti degli anni Quaranta-Cinquanta si vieta “l’affittanza a giornata” (probabilmente per evitare prostituzione nell’edificio) e in alcuni di quelli più recenti è invece contenuto un’esplicita proibizionedi affittare per meno di 30 giorni”. Ma, anche se si trattasse di una clausola regolarmente trascritta nei pubblici registri e nei rogiti dei contratti di compravendita, in un eventuale contenzioso divieti del genere passerebbero probabilmente come illeciti.

Sulla seconda tipologia, invece, del tutto nuova, si può discutere se assimilarla all’attività di affittacamere, albergo o pensione. E proprio di questo si occupano, in prevalenza, i giudici. Vediamo i casi concreti e come sono stati affrontati da magistrati, in modo da capire come orientarsi di fronte a una clausola limitativa di queste attività nel regolamento condominiale.

Il B&B è o no un albergo?
Come evidenziato dal Tribunale di Roma nella sentenza 18494/2018 l’attività B&B è ontologicamente alberghiera e sovrapponibile a quella ad uso pensioni o camere d’affitto. Quindi il divieto del regolamento condominiale è valido.
In modo opposto, però, lo stesso Tribunale di Roma, un anno dopo, nella sentenza 14559/2019, conclude che le differenze tra l’attività di B&B e quella di affittacamere impediscono una generale equiparazione.
Piuttosto articolato e convincente è stato il Tribunale di Milano, nella sentenza 11784/l 2018 ha affrontato il caso di una condomina che aveva destinato il proprio appartamento ad attività di Bed & Breakfast, in violazione del regolamento condominiale, che stabiliva che: gli appartamenti dello stabile si intendono destinati ad uso abitazione civile e ad uffici ed ogni diversa destinazione dei locali deve essere preventivamente autorizzata dall'assemblea dei condòmini.

Autorizzazione che l’assemblea straordinaria, chiamata a deliberare sull’argomento, aveva negato. L’appartamento era offerto per soggiorni di breve durata, costituendo un’impresa individuale pubblicizzata su diversi siti internet nei quali le stanze in questione venivano offerte con indicazione dei prezzi, descrizione analitica dell’arredo, nonché del tipo di trattamento offerto. Il Tribunale ha quindi deciso che L’attività di B&B, in considerazione dell’evoluzione del costume sociale, è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad affittacamere e la ha quindi vietata in relazione alla clausola del regolamento condominiale. Questo, anche se la legge regionale lombarda (e non solo in Lombardia) ha riconosciuto che questa attività non comporta un mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, che quindi rimane abitativo e non alberghiero. Ma per i giudici è l’attività concreta che conta.

Casa vacanza sì, albergo no

Nel caso della sentenza 11275/2018, l’interpretazione del regolamento dettata dal Tribunale di Milano ha ritenuto compatibile l’attività imprenditoriale di casa vacanza perché la sola messa a disposizione di arredamento, connessione wi-fi, aria condizionata e l’assenza di servizi quali il cambio biancheria, non può essere assimilata a quelle vietate dal regolamento condominiale.

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