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Affitti brevi, via la cedolare secca solo per il 5% dei proprietari

Verso una limitazione della cedolare secca dal 2021: solo il 5% degli host su Airbnb però supera la soglia prevista in manovra e molte sono agenzie già escluse

di Cristiano Dell'Oste e Michela Finizio

Incentivi, innovazione (e lockdown) spingono acquisti per la casa

Verso una limitazione della cedolare secca dal 2021: solo il 5% degli host su Airbnb però supera la soglia prevista in manovra e molte sono agenzie già escluse


3' di lettura

Quasi il 5% degli host (inserzionisti) offre più di quattro case su Airbnb. Per la precisione, il 4,66%, cioè 9.348 soggetti su circa 200mila. Serve prudenza, però, prima di dire che questa è la platea degli interessati alla stretta sulla cedolare secca prevista dalla manovra, perché molti dei soggetti che gestiscono più case sono agenzie e società specializzate. Anche i dati dell’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab) confermano che l’impatto potrebbe essere ridotto: su 4.500 proprietari che si affidano ai property manager aderenti all’associazione, per un totale di 6mila appartamenti gestiti in tutto il Paese, solo nove hanno più di quattro unità.

La stretta dal 2021

Il disegno di legge di Bilancio esclude dal 2021 la flat tax del 21% per chi destina alla locazione breve più di quattro appartamenti. Ma il fenomeno dell’affitto breve è estremamente liquido, a maggior ragione in un anno come il 2020, in cui il lockdown primaverile e zone rosse autunnali hanno di fatto fermato il mercato. Inoltre, su Airbnb e sugli altri portali, il soggetto che fa l’inserzione non sempre coincide con chi è tenuto a versare le imposte, cioè il titolare dell’immobile che incassa i canoni. Nel mercato sono attivi property manager (più o meno qualificati) che operano per conto dei proprietari – ma anche degli intermediari, spesso agenzie – che gestiscono gli annunci.

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La norma, voluta dal ministro dei Beni culturali Dario Franceschini, si dichiara a tutela della concorrenza e dei consumatori, ed è un cavallo di ritorno: già s’era tentato di inserirla in conversione al Dl Agosto, ma l’emendamento era stato ritenuto inammissibile. In pratica – e salvo modifiche del Parlamento – dal 2021:

il regime delle locazioni brevi (cedolare al 21% per gli affitti fino a 30 giorni) spetterà solo ai privati che vi destinano non più di quattro «appartamenti» in un anno d’imposta;

negli altri casi, l’attività si presumerà svolta in forma d’impresa. Il che vuol dire obbligo di partita Iva, contabilità e niente flat tax.

Chi salva la cedolare

Le nuove regole varranno anche se la locazione è effettuata tramite intermediari o portali. «Chi ha tanti appartamenti – afferma Marco Celani, presidente di Aigab – tende a fare le cose in regola, appoggiandosi a terzi o qualificandosi impresa per poter scaricare i costi. Piuttosto, bisognerebbe cercare di colpire i gestori illegali e favorire chi si affida a intermediari professionali».

Critici anche i proprietari di casa. Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, sottolinea: «A livello di principio, cosa sia impresa lo stabiliscono, e già da tempo, il Codice civile e il diritto tributario: basterebbe applicare quelle definizioni. Nel merito, poi, non è chiaro quale sia l’obiettivo della norma: se si volessero tutelare i centri storici, come si dichiara, bisognerebbe piuttosto incentivare l’affitto lungo. E, comunque, la norma lascia molti dubbi applicativi». Non è chiaro, ad esempio, cosa si intenda per appartamento “destinato alla locazione”. Basta un solo giorno?

Il fatto che la cedolare sia un tributo personale produrrà poi effetti non pronosticabili (tant’è che la relazione tecnica evita di appostare maggior gettito alla norma): due fratelli che possiedono sei case in comproprietà perderanno la tassa flat; ma se tre case sono intestate a uno e tre all’altro, la cedolare sarà salva. Lo stesso per le abitazioni intestate ai figli o messe in affitto da comodatari. Non rileverà l’affitto di singole stanze né il volume dei ricavi.

La lotta al sommerso

La scorsa settimana è stato emanato anche il decreto, previsto dal Dl 50/2017, per la comunicazione dei dati di Alloggiati Web (che raccoglie le segnalazioni degli ospiti alle Questure) dal ministero dell’Interno alle Entrate. Un primo passo verso la banca dati unica degli affitti brevi che dovrebbe permettere ai Comuni di monitorare i flussi, in chiave anti-evasione soprattutto ai fini dell’imposta di soggiorno. Un “grande fratello” che, però, poggia su normative regionali differenti, che impongono ai proprietari codici diversi per pubblicizzare i propri appartamenti. E questo meccanismo spesso scoraggia a emergere proprio chi ha solo un appartamento, magari una seconda casa che affitta occasionalmente.

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