LOCAZIONI

Affitti concordati, arriva il Dm per ridefinire canoni e sconti fiscali

di Cristiano Dell'Oste


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3' di lettura

Affitti a canone concordato, si cambia. O meglio, ci sono tutti i presupposti per cambiare. Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 15 marzo del decreto ministeriale che attua la convenzione nazionale firmata tra le sigle della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini, il mosaico è completo: ora potranno essere definiti i nuovi accordi locali, che guideranno proprietari e inquilini nella stipula dei nuovi contratti d’affitto. Il tutto con l’obiettivo di rafforzare il gioco virtuoso in cui il locatore ottiene sconti fiscali e il conduttore canoni inferiori a quelli di mercato.

Il testo del decreto delle Infrastrutture

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Salvi i vecchi accordi. Il decreto appena pubblicato (Dm Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017) specifica le linee guida cui dovranno attenersi le associazioni dei proprietari e degli inquilini nel definire i nuovi accordi locali. Inoltre, contiene in allegato i modelli standard dei contratti che dovranno essere usati per stipulare le locazioni “lunghe” (il classico “3+2”), quelle per studenti universitari e quelle transitorie. Comunque, fino all’adozione degli accordi basati sul nuovo decreto restano in vigore quelli precedenti e non serve fare alcuna modifica o integrazione ai contratti.

Il livello del canone. Come già nelle intese territoriali attualmente in vigore, anche il Dm prevede che, nei nuovi accordi, il canone dovrà essere fissato entro una fascia di oscillazione minima e massima. Viene stabilito che le parti, per stabilire il canone effettivo, potranno farsi assistere dalle rispettive organizzazioni. I contratti in cui le parti non si fanno assistere, invece, dovranno essere sottoposti all’attestazione di conformità da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo, secondo modalità che sarà lo stesso accordo a dover individuare (verosimilmente, potrà essere richiesto anche un corrispettivo per l’attività prestata).

I contratti transitori. Tenendo conto delle maggiore precarietà del lavoro, il decreto amplia la casistica delle situazioni in cui gli accordi locali dovranno consentire alle parti di stipulare contratti transitori di durata fino a 18 mesi: mobilità lavorativa, studio, apprendistato, formazione professionale, aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali. Viene poi precisato che le parti non saranno libere di applicare il contratto di mercato in tutti i Comuni con più di 10mila abitanti (in base all’ultimo censimento Istat). È un passaggio importante, perché oggi le aree in cui il canone è “vincolato” sono diverse e riguardano le aree metropolitane e i Comuni confinanti. Sarà un cambiamento importante, perché - come hanno chiarito le Entrate a Telefisco 2017 - dove il canone non è libero, il proprietario può avere la cedolare ridotta (fino a fine 2017 al 10%, poi al 15%) anziché quella al 21 per cento.

Le agevolazioni fiscali. Con una scelta discutibile, il Dm riepiloga le agevolazioni fiscali attualmente esistenti (a che serve ripetere in un atto di rango secondario una fonte primaria, oltretutto mutevole come la norma tributaria italiana?) In ogni caso, contiene una disposizione importante: all’articolo 6, precisa che in caso di variazioni dell’imposizione fiscale o di un qualsiasi elemento che incida sulla congruità del canone, potrà tentare la via della commissione di negoziazione paritetica, che proporrà entro 60 giorni una riduzione del canone (sempre che l’altra parte si aderisca al tentativo). Il che rappresenta almeno una chance di evitare le vie legali.

I Comuni senza accordo. Il decreto conferma la procedura da seguire nei Comuni in cui non c’è alcun accordo territoriale. In questo caso, vale ancora il decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004, che consente di stipulare i contratti agevolati anche nei centri in cui non è stato siglato un accordo tra inquilini e proprietari in base al Dm 30 dicembre 2002: basta prendere a riferimento l’accordo di un Comune vicino e omogeneo per popolazione (oppure, se presente, aggiornare con l’indice Istat Foi l'importo del vecchio accordo firmato in base al Dm 5 marzo 1999).

twitter@c_delloste

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