LA GUIDA RAPIDA/2

Affitti transitori: canone concordato nei centri con oltre 10mila abitanti

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico


3' di lettura

L’applicazione dei contratti a uso transitorio è regolata dal Dm 16 gennaio 2017, che ha sostituito il precedente Dm 30 dicembre 2002 (che però continua ad applicarsi in tutti i Comuni in cui gli accordi locali non sono stati rinnovati per recepire il decreto precedente, come ad esempio Roma e Milano).

La contrattazione

La prima cosa da stabilire è se il canone è libero o vincolato. In precedenza ciò dipendeva dall’ubicazione degli immobili «ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia».

Adesso, invece, si tiene conto soltanto:

del criterio demografico, e quindi sono soggetti a canone concordato gli immobili nei Comuni oltre i 10mila abitanti;

della durata, nel senso che se questa è pari o inferiore a 30 giorni le parti possono determinare liberamente il canone.

Gli affitti sotto i 30 giorni

Il Dm 16 gennaio 2017 prevede, per i contratti non assistiti dalle associazioni dei proprietari o dai sindacati degli inquilini, l’obbligo di “attestazione” da parte di almeno una di queste organizzazioni.

Altra novità riguarda invece la durata del contratto: quella massima è confermata in 18 mesi, ma è stato eliminato il limite minimo dei 30 giorni. Ciò significa che è possibile stipulare contratti transitori “brevi” (inferiori a 30 giorni) senza l’obbligo di registrazione. I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori di questi contratti, anche se sottoscritti nei Comuni con popolazione superiore a 10mila abitanti, sono rimessi alle parti. Non è tutto: per le durate pari o inferiori ai 30 giorni non c’è l’obbligo di allegare la documentazione che motiva la scelta del contratto transitorio.

Per il proprietario, ad esempio, rientrano fra le possibili esigenze transitorie: il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione, (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile.Per il conduttore i motivi che “giustificano” il contratto transitorio possono essere invece: il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica; l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato.

I casi atipici

Il decreto ministeriale prevede inoltre che «nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall’accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento». Vuol dire che è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio anche al di fuori dei casi tipici previsti nel Dm 16 gennaio 2017 e negli accordi locali, ma in tal caso è necessario il “supporto” delle associazioni dei proprietari e dei sindacati degli inquilini.

Per esempio, in caso di imminente matrimonio o convivenza, matrimonio dei figli, separazione propria e dei figli l’esigenza transitoria può essere giustificata. Così come qualora vi sia la volontà di destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale a uso del coniuge dei genitori, dei figli e dei parenti fino al secondo grado, indicando l’esatta motivazione all’atto della sottoscrizione del contratto e con il supporto delle associazioni. E lo stesso principio vale per il conduttore, che può avere bisogno, per un breve periodo, di abitare vicino a parenti bisognosi o spostarsi in un Comune diverso da quello di residenza per finalità di studio o ricerca.

La misura del canone

A meno che si tratti di contratti di durata pari o inferiore ai 30 giorni o di immobili siti nei Comuni con un numero di abitanti inferiore a 10mila, il canonedel “transitorio” è il risultato di un calcolo eseguito in base ai parametri concordati tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini, risultanti dagli accordi locali. Il valore finale tiene conto di una serie di caratteristiche intrinseche dell’area in cui si trova l’immobile, ad esempio la presenza di infrastrutture (trasporti, negozi, verde pubblico), nonché dello stesso appartamento oggetto della locazione: lo stato manutentivo (uno stabile o un alloggio degradato valgono meno); eventuali pertinenze (box auto, cantina); spazi comuni (cortile, piscina, parco giochi); servizi tecnici (ascensore, prestazione energetica) e l’eventuale presenza di arredi.

La cessazione

Il contratto transitorio cessa automaticamente al termine dei 18 mesi, ma le parti possono decidere di sciogliere consensualmente il vincolo prima della scadenza naturale. Il recesso unilaterale è precluso al locatore, mentre l’inquilino può esercitarlo solo in presenza di “gravi motivi” e previo avviso da inviare tre mesi prima con lettera raccomandata al proprietario.

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