LA GUIDA RAPIDA/3

Affitti transitori: le regole per gli studenti fuori sede

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

3' di lettura

Esistono anche altre tipolgie di contratti ideate ad hoc per venire incontro alle esigenze dei conduttori. Ad esempio, i contratti a uso foresteria, stipulati con un soggetto (di solito una società) che necessità di locazioni a tempo predeterminato per ospitare propri collaboratori, dipendenti o clienti in occasione delle trasferte: canone, durata e clausole sono rimesse alla volontà delle parti, perché il contratto è disciplinato dalle norme del Codice civile (articoli 1571 e seguenti).

I modelli per i fuori sede
Più particolare – e più d’interesse – la disciplina dei contratti di locazione abitativa “transitoria” espressamente riservati agli studenti iscritti a un corso di laurea o di formazione post laurea (specializzazioni, master, dottorati). I cosiddetti “fuori sede”, cioè residenti in una città diversa da quella in cui è ubicato l’ateneo.

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Il modello contrattuale è vincolato, e si deve dunque fare riferimento al contratto di locazione “tipo” dell’allegato C al decreto ministeriale 16 gennaio 2017. Anche per gli studenti universitari (relativamente ai contratti non assistiti) è necessaria l’attestazione delle associazioni di categoria.

La condizione essenziale per la stipula dell’accordo è che l’immobile locato si trovi nel Comune in cui ha sede l’università o in una città limitrofa, e che l’inquilino sia uno studente universitario (o equiparato). Se si verifica tale presupposto, il contratto può essere sottoscritto dal singolo studente (o dai suoi genitori), da gruppi di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.

La durata e il rinnovo
Rispetto al transitorio “classico” il contratto per studenti universitari prevede una durata maggiore, compresa tra sei mesi e tre anni, e si rinnova automaticamente per pari periodo alla prima scadenza, a meno che il conduttore non comunichi disdetta al locatore almeno un mese e non oltre tre mesi prima del termine. La legge consente al proprietario di poter affittare anche una sola porzione dell’appartamento, in molti casi suddiviso in stanze indipendenti singole o doppie, e quindi sottoscrivere più contratti per l’uso dello stesso alloggio.

Nel caso in cui gli studenti siano più di uno, ciascuno di essi può esercitare il diritto di recesso, senza che debbano sussistere i gravi motivi che invece legittimano il recesso del conduttore “unico”.

I vincoli del canone
Per quanto riguarda il canone di locazione, l’articolo 5 della legge 431/1998 stabilisce che «è facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione (...) di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari».

Oltre alle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, agli accordi partecipano anche le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché le cooperative e gli enti non lucrativi che operano nel settore. L’articolo 3 del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 precisa inoltre che «...l’accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale». Il contratto-tipo può naturalmente tener conto della presenza di mobili e di eventuali modalità di rilascio.

La registrazione e le clausole
Trattandosi di un accordo di durata superiore a 30 giorni, è obbligatoria la registrazione all’agenzia delle Entrate, con la tassa di registro che va ripartita equamente tra locatore e conduttore. All’interno del contratto, oltre alla compilazione degli spazi con le informazioni di base (dati del locatore e del conduttore, indirizzo dell’immobile, eccetera), è necessario specificare il corso di studi e l’università al quale è iscritto lo studente.

Il contratto, inoltre, può prevedere (anche se non è obbligatorio) un deposito cauzionale che il proprietario restituirà al termine della locazione. Di norma, salvo che le parti non decidano diversamente, è vietata la sublocazione, mentre è possibile ospitare altre persone (genitori, amici) a titolo gratuito per brevi periodi di tempo.

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