locazioni e covid-19

Affitti, la via della scrittura privata

Il credito d’imposta al 60% è solo per negozi e botteghe (per ora). Sul residenziale meglio rinegoziare tra le parti

di Laura Cavestri

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(ANSA)

Il credito d’imposta al 60% è solo per negozi e botteghe (per ora). Sul residenziale meglio rinegoziare tra le parti


2' di lettura

Lo studente con l’università chiusa, l’inquilino che perde il lavoro, il negozio con le serrande abbassate o lo studio professionale che non riesce più a fatturare. Con il fermo prolungato di gran parte delle attività rischia di diventare difficile pagare i canoni di affitto della casa dove si vive o del posto di lavoro per commercianti, artigiani e professionisti. Quali strumenti hanno le parti per gestire questa fase drammatica, imprevedibile ma pur sempre temporanea?

Cosa prevede il decreto

L’articolo 65 del decreto legge 18/2020 (il cosiddetto Cura Italia) prevede, a favore del conduttore, un credito d’imposta, per l’anno 2020, pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo e solo per l’affitto degli immobili che rientrano nella categoria catastale C/1 (in pratica, botteghe e negozi). Oltre a una proroga, i tecnici dell’Esecutivo starebbero valutando di autorizzare l’accesso al beneficio anche alle altre tipologie di immobili ad uso non abitativo oggi esclusi, come gli alberghi, i ristoranti, i piccoli centri commerciali.
Al vaglio ci sarebbero anche i capannoni delle imprese e gli affitti d’azienda. Vedremo nei prossimi giorni. In ogni caso, la legge non prevede (nè ora nè nell’immediato futuro) alcun diritto alla sospensione o alla riduzione del canone, che resta da pagare, regolarmente.

Meglio rinegoziare che recedere

In generale – e in modo particolare per le locazioni ad uso abitativo – il decreto Cura Italia non prevede strumenti legislativi straordinari per gestire le difficoltà economiche dettate dall’emergenza sanitaria. Insomma, non c’è una norma che consenta all’inquilino di un’abitazione di poter ottenere la riduzione o addirittura la sospensione del canone di locazione, ancorché si verifichino eventi straordinari.
Quello che vale è solo l’articolo 1467 del Codice civile, secondo cui in caso di un evento straordinario e imprevedibile (la cosiddetta causa di forza maggiore) se il pagamento del canone diventa eccessiva oneroso, chi non riesce più a pagarlo può chiedere la risoluzione del contratto (ovviamente fornendone prova). E comunque recedere non è semplice, dato che richiede un preavviso di 6 mesi.

«L’atteggiamento più responsabile è certamente il confronto tra le parti. Naturalmente - ha spiegato l’avvocato Stefano Lorenzi (consulente di associazioni) – è auspicabile non arrivare a un recesso del contratto di locazione, piuttosto le parti potrebbero procedere alla rinegoziazione del canone di locazione, tenuto anche conto che molti locatari potranno essere disposti ad accettare una riduzione o rimodulazione del canone (magari con spostamento in avanti della scadenza della data di pagamento di parte dei corrispettivi dovuti) piuttosto che vedersi risolvere il contratto. Ciò consentirebbe comunque ai proprietari di garantirsi un flusso di liquidità in un’ottica di mercato che potrebbe subire una forte flessione nei prossimi mesi».

Una strada percorribile potrebbe essere quella – suggerisce sempre Lorenzi – «di stipulare e registrare una scrittura privata tra le parti che preveda la riduzione temporanea (per un periodo esplicitamente indicato) dei canoni, dovuta all’emergenza Covid-19. La registrazione di questa scrittura consentirebbe non solo di regolare una modifica (ancorchè temporanea) tra le parti, ma permetterebbe al proprietario anche di pagare all’Agenzia delle Entrate, le imposte in base ai canoni effettivamente percepiti per il periodo indicato».

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