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Aim ai raggi X: Abitare In passerà all’indice Mta Star a inizio 2021

Balzo dei ricavi consolidati da 44,6 a 73,1 milioni (+63,9%). Consegnate a Milano 81 unità su 125 del progetto immobiliare “Abitare In Maggiolina”. I futuri progetti di co-living per studenti

di Valeria Novellini

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(Agf)

Balzo dei ricavi consolidati da 44,6 a 73,1 milioni (+63,9%). Consegnate a Milano 81 unità su 125 del progetto immobiliare “Abitare In Maggiolina”. I futuri progetti di co-living per studenti


7' di lettura

Aveva annunciato l’intenzione di passare dall’Aim Italia al Mta – Star a inizio 2020. E l’assemblea del 30 novembre 2020 di Abitare In ha approvato il relativo passaggio, previsto nei primi mesi del 2021; contemporaneamente è stato approvato il nuovo statuto che include tutte le previsioni necessarie, tra le quali l’incremento dei consiglieri di amministrazione (ora compresi tra 5 e 9 anziché tra 3 e 7) e le prescrizioni in termini di quote di genere nell’ambito degli organi sociali. Non vi sono problemi per quanto riguarda la diffusione dell’azionariato, dato che la società ha sempre avuto un flottante elevato (attualmente è pari a poco meno del 48%). È stato anche approvato dal CdA il relativo prospetto informativo (semplificato) che sarà sottoposto all'approvazione di Borsa Italiana e Consob.

I numeri dell’azienda

Abitare In ha chiuso l’esercizio al 30/9/2020 (sarà mantenuta la data di chiusura dell'esercizio sociale a fine settembre anche in base al nuovo statuto) con un balzo dei ricavi consolidati da 44,6 a 73,1 milioni (+63,9%). Ma ciò che è rilevante osservare è la composizione di questi ricavi: quelli da vendite sono balzati da 0,3 a ben 41,4 milioni, e si riferiscono alla consegna di 81 unità su 125 del progetto immobiliare “Abitare In Maggiolina”, avvenuta a partire da fine luglio.

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Parallelamente le rimanenze per avanzamento lavori sono scese da 35,2 a 8,5 milioni ma, per contro, quelle relative all’acquisto di nuove aree sono balzate da 8,6 a 20,6 milioni, e si riferiscono all'acquisto dei complessi immobiliari su cui sono in corso di realizzazione i progetti “Olimpia Garden” e “Palazzo Naviglio”.

I nuovi piani di sviluppo sul Naviglio

Per il primo di questi la controllata Abitare In Development 7 Srl ha acquistato un complesso immobiliare di 12.650 mq. commerciali e 24.100 mq. di costruito per complessivi 15,6 milioni (è stato stipulato un mutuo fondiario di 17 milioni con Intesa Sanpaolo); vi saranno realizzati 161 appartamenti di cui 90 già costruiti per i quali sono stati effettuati 65 contratti preliminari. Quanto al “Palazzo Naviglio” il contratto di compravendita è stato concluso a fine novembre 2020 dalla controllata Abitare In Development 4 Srl; si tratta di un complesso immobiliare dismesso attualmente a destinazione industriale in zona Naviglio Grande con una superficie lorda di pavimento di circa 4.700 mq., dove saranno realizzati 76 appartamenti.

Il corrispettivo per l’acquisto è stato di 7,85 milioni. Per il “Palazzo Naviglio” sono già stati stipulati contratti preliminari per 60 appartamenti. Il gruppo ha inoltre beneficiato di altri ricavi da gestione caratteristica balzati da 0,4 a 2,6 milioni, di cui 1,4 inerenti ad attività promozionali con i partner fornitori di arredi e 674.000 euro riferiti a rimborso costi legati alla bonifica di un’area (questi ricavi sono stati interamente conseguiti nel secondo semestre dell'esercizio).

Margini reddituali intermedi penalizzati dal Covid-19

L’ebit è però sceso del 25,1% passando da 10,8 a 8,1 milioni, anche in relazione a maggiori costi legati all’emergenza Covid per 2,5 milioni; va inoltre sottolineato che la mancata applicazione del principio della commessa (IFRS 15) sull’operazione “Olimpia Garden” (a differenza di quanto accade di solito infatti l’immobile era già parzialmente realizzato al momento dell’acquisizione) ha inciso negativamente sui margini reddituali, e in particolare sull'utile ante imposte, per 4,5 milioni.

Ma per contro la differenza tra l'equity value della controllata Homizy (ora partecipata all'88,44% dopo l'ingresso di 20 investitori terzi nel capitale sociale avvenuto tramite accelerated bookbuilding, con una raccolta di 4,5 milioni) e il valore netto contabile ha dato luogo a una plusvalenza di 3,9 milioni, e un’altra di 1,3 milioni deriva dalla rivalutazione a fair value della partecipazione del 10% in Tecma Solutions, quotata all’Aim Italia dal 9 novembre 2020.

Infatti il saldo della gestione finanziaria, grazie a questi proventi, è passato da un valore negativo per 1,35 milioni a uno positivo per 3,1 milioni; e così, anche grazie a un tax rate sceso dal 32,6% al 18,1%, l’utile netto è balzato da 6,4 a 9,2 milioni (+44,3%). Nessun dividendo, per prudenza e anche in considerazione del fatto che la capogruppo ha chiuso l’esercizio con un utile netto di soli 180.700 euro circa.

Al 30/9/2020 l’indebitamento finanziario netto ammontava a 26,1 milioni (32 milioni alla stessa data del 2019), nonostante l'esborso per l'acquisto di nuove aree per 20,6 milioni. Le vendite delle unità immobiliari “Abitare In Maggiolina” hanno generato incassi per 20,7 milioni, oltre ad accolli a clienti del mutuo fondiario per 10,7 milioni; sono poi stati incassati anticipi da clienti per 20,2 milioni e come si è detto l'aumento di capitale di Homizy ha apportato altri 4,5 milioni. Il patrimonio netto a fine esercizio era pari a 57,8 milioni, dando quindi luogo a un rapporto Debt/Equity di 0,45 volte, piuttosto contenuto.

Rivista su basi prudenziali la guidance per l’esercizio in corso

La pandemia non è finita, come ben sappiamo. Pertanto Abitare In ha rivisto al ribasso la guidance su ricavi e margini per l’esercizio che si chiuderà il 30/9/2021, con ricavi attesi pari a 126 milioni (in precedenza 140), un utile ante imposte di 25 milioni (erano 42); però sono stati confermati gli obiettivi commerciali, con un portafoglio ordini di 800 unità immobiliari per un controvalore di 310 milioni e caparre e anticipi contrattualizzati per 85 milioni.

Nel frattempo le consegne delle unità immobiliari “Abitare In Maggiolina” sono diventate 115, pari al 92% del totale, e la pipeline della attività in sviluppo ammonta a 233.000 mq. commerciali (per un totale di 2.530 unità immobiliari tipo, vale a dire appartamenti da 92 mq.) distribuiti in 17 progetti.

A inizio dicembre è stato anche concluso, da parte di Abitare In Development 8 Srl, il contratto di acquisto di un complesso immobiliare dismesso da 15.000 mq di superficie lorda di pavimento sempre in zona Naviglio Grande per l'importo complessivo di 18,5 milioni (di cui 2,75 già corrisposti in pendenza del preliminare).

L'immobile sarà demolito e ricostruito a residenziale. Abitare In non intende limitare la propria attività alla realizzazione di unità residenziali “classiche”: infatti, tramite Homizy, desidera sviluppare immobili progettati specificamente per la messa a reddito mediante la formula del “co-living”, rivolto principalmente a giovani tra i 18 e 35 anni che si spostano a Milano per intraprendere un percorso lavorativo o universitario.

Gli edifici dedicati saranno composti da grandi appartamenti con diverse camere da letto, in parte con bagno privato e in parte con bagno in condivisione, zone living e cucina in condivisione, con un prezzo entry level per camera di circa 550 euro al mese. Sono altresì previsti, in percentuale minore, piccoli bilocali (cd. “studio”) oltre naturalmente a numerosi spazi comuni adibiti a diverse attività come il co-working, bike lab, sale relax, fitness.

Per questa tipologia di sviluppo Homizy potrà incrementare ulteriormente il capitale sociale fino ad altri 7,5 milioni, e ne è possibile anche la quotazione all’Aim Italia entro il 2023.Non saranno tralasciate le esigenze della popolazione “senior”, ed infatti una porzione pari al 17% della superficie del progetto in Via Cadolini (area “Ex Plasmon”) sarà ceduta al gruppo Korian, che vi realizzerà residenze per anziani autosufficienti nonché una RSA. Il corrispettivo per la cessione è di 13 milioni, ma dato che l'iter autorizzativo ha subito rallentamenti a causa dell'emergenza Covid-19, il contratto definitivo non potrà essere stipulato, come previsto, entro fine 2021.

Benefici finanziari e da partnership con Tecma Solutions

E poi c’è Tecma Solutions. Per acquisirne il 10% Abitare In ha speso 1 milione a maggio 2019 e la società capitalizza oggi circa 42,2 milioni, per cui il valore di mercato del 10% supera i 4 milioni. Tecma Solutions (PMI innovativa) è una “proptech” che detiene una piattaforma tecnologica in grado di valorizzare i progetti immobiliari residenziali consentendo di acquistare on-line case in costruzione.

Ha raccolto in IPO circa 8,12 milioni e li destinerà all’espansione internazionale (Svizzera ove è già presente con una controllata, UK, USA, Medio Oriente e Principato di Monaco, e dal 2022 anche Germania, Francia, Singapore e Paesi Scandinavi).

Intende inoltre promuovere la piattaforma proprietaria sia in Italia che all’estero incrementando la base clienti (tra cui c'è ovviamente Abitare In che è il suo primo cliente, in quanto genera l’11,3% dei ricavi, ma anche altri sviluppatori immobiliari, fondi di real estate e agenzie immobiliari), e non esclude di poter offrire in futuro la propria assistenza tecnico-digitale anche in altri segmenti del settore immobiliare, tra cui quello delle locazioni di medio-lungo periodo (è in corso di sviluppo uno specifico software), nonché eventualmente in altre nicchie del mercato immobiliare, tra cui quella relativa agli immobili commerciali ad uso ufficio, alla logistica e all'hospitality.

I brillanti risultati al 30/6/2020 di Tecma Solutions (ricavi per circa 4 milioni, ebit di 1,4 milioni e utile netto di 1 milione, a fronte rispettivamente di 1,8 milioni, 346.000 euro e 243.000 euro nel primo semestre 2019), e la presenza alla stessa data (ante IPO) di una liquidità netta di 1,1 milioni hanno favorito la buona accoglienza del titolo all'Aim Italia, dove le quotazioni sin dall'inizio sono state significativamente superiori al prezzo di offerta di 4 euro per azione.

La società ha recentemente fornito il configuratore on-line relativo al progetto residenziale Princype che sorgerà a Milano in Via Principe Eugenio su iniziativa del Fondo Leone gestito da Dea Capital Real Estate. Indipendentemente dall’evoluzione della pandemia, naturalmente, Abitare In (e almeno per ora anche Tecma Solutions) scommettono sulla resilienza del mercato immobiliare milanese e, in particolare, all'eventuale tendenza di lavorare a distanza al di fuori del capoluogo meneghino.

Per ora, le rilevazioni sui primi 9 mesi 2020 effettuate dall'Ufficio Studi Gabetti hanno indicato per la città di Milano una flessione delle transazioni immobiliari pari al 23,2%, ma i prezzi sono rimati stabili (+0,2%) ed i tempi medi di vendita rimangono intorno a 3 mesi.

Le indicazioni del terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma stimano un mercato immobiliare italiano in complessiva flessione anche nel 2021, con una ripresa nel 2022 trainata da Milano e Bologna. Per i prezzi medi degli immobili residenziali si stima una contrazione fra l'1,6% e il 2,2% nel 2021 e fra lo 0,6% e l'1% nel 2022, mentre il 2023 dovrebbe oscillare fra un +0,1% e un -0,3%.

Scenari peraltro molto più favorevoli di quelli previsti per uffici e negozi, più colpiti dagli effetti della pandemia. Passando al Mta, Abitare In perderà la qualifica di PMI Innovativa, con relativi benefici fiscali che sono anche stati elevati dal DL “Rilancio”, convertito nella legge n. 77/2020, che ha introdotto, a partire dal 19 maggio 2020, una nuova detrazione fiscale del 50%, in regime “de minimis”, per i soggetti Irpef che investono nel capitale sociale di start-up e Pmi innovative.

Per queste ultime è stato innalzato da 100.000 a 300.000 euro annui l'investimento massimo agevolabile, ed è stato stabilito che la detrazione del 50% spetta in via prioritaria rispetto alla detrazione ordinaria del 30 per cento. Però la visibilità offerta dal Mta, in particolare dal segmento Star, potrà incrementare il volume di scambi sul titolo nonché l'interesse da parte di analisti finanziari e investitori.


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