Al Mapic Italy, focus sugli investimenti Esg ma a frenare è il costo del debito

Una lenta ripresa post-pandemia e una decisa “virata” verso il contenimento dei costi energetici e di utenze accelerando una riconversione in chiave Esg che l’aumento del costo del denari rende comunque più difficile finanziare “a leva”. La ripresa c’è ma è una strada stretta e irta di incognite quella lungo cui si muove il comparto retail in questo inizio 2023. L’occasione per fare il punto è – come sempre – il consueto appuntamento di Mapic Italy, in corso a Milano oggi e domani, momento di confronto per gli operatori.

«Un po’ meno ingressi sul 2019, fatturati uguali se non superiori. Lo scontrino medio è aumentato. E non è solo inflazione ma più attenzione all’acquisto. In questi mesi – ha spiegato il presidente de Consiglio nazionale dei Centri commerciali, Roberto Zoia – i fatturati hanno scavalcato il 2019. Lo stock medio dei centri commerciali è datato, pari a 15 anni. Per questo molti operatori hanno in corso un refurbishment soprattutto in chiave Esg oggi più basato sull’equity che sulla “leva”. Oggi il retail ha dei rendimenti superiori a logistica e uffici, circa il 6,5 per cento. Lo sforzo è far capire che l’asset class è resiliente e, quando va male, c’è un 5% di vacancy. Il settore ha anche sviluppato una forte flessibilità. Quello che stiamo creando è una modernizzazione che non è solo shopping ma soprattutto servizi. L’online non fa più paura e i nostri retailer ci chiedono meno negozio e più spazio in magazzino per il click & collect. Infine – ha concluso Zoia – in questi anni, abbiamo sviluppato nuove formule contrattuali più flessibili e articolate per bilanciare in ottica win win gli interessi di proprietari e tenant».

«Ridurre i costi operativi e l’impatto finanziario attraverso un refurbishment degli asset in ottica Esg, un ampliamento degli spazi dedicati a ristorazione e intrattenimento e un permanente rinnovamento del retail mix è la via che stiamo percorrendo – ha detto Luis Pires, head of Country di Klépierre Italia, secondo Paese per rilevanza del Gruppo, dove è presente con 33 centri commerciali –. Abbiamo un programma ambizioso di progressiva ristrutturazione dei nostri centri. Abbiamo investito circa 130 milioni e trasformato una piccola galleria commerciale come Gran Reno, a Bologna, in un ampio centro commerciale regionale. Stessa operazione in corso e un importo sopra 50 milioni di investimento, per Le Gru, a Torino».

Secondo i dati di Dils, nel 2022, il settore su cui l’incertezza ha influito maggiormente è stato proprio il retail, in particolar modo out of town, che l’anno scorso ha registrato un volume di investimenti pari a 850 milioni di euro, in calo del 32% rispetto al 2021. Tuttavia, dal punto di vista del letting, l’anno appena concluso è stato caratterizzato da un crescente dinamismo: i player del settore hanno mostrato un rinnovato interesse verso progetti di espansione nelle principali città, rimodulando i format secondo nuovelinee guida focalizzate sull’elevata qualità. Si registra anche una crescita dei canoni di locazioni dei prodotti prime per il mercato retail di tipo out-of-town, a testimonianza di una forte ripresa della domanda di spazi da parte dei retailer per le location di qualità, come già rilevato.
La “gelata” complessiva sugli investimenti del I trimestre 2023 un po’ su tutte le asset class si è tradotta – secondo le ultime rilevazioni di Cbre per il retail – in un volume di 30 milioni di euro, pari a un -89% rispetto allo stesso periodo del 2022.

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Il fatturato 2022 del settore è quasi allineato ai livelli pre-covid (-3%) ed è in forte crescita rispetto al 2021 (+13,7%). Il trend di ripresa dell’industria dei centri commerciali, già rilevato nel 2021, si consolida ulteriormente nel 2022 in cui si registra un netto miglioramento del fatturato con una crescita del +13,7% rispetto all’anno precedente. Se per il raffronto con il 2022 si considera, invece, il 2019, anno pre-pandemia, i fatturati dei centri commerciali sono quasi in linea con un lieve calo di circa il -3 per cento. Comunque una ripresa per tutto il comparto, alla luce del fatto che il primo trimestre del 2022 era stato ancora fortemente influenzato dall’impatto della variante “Omicron”. Entrando più nel dettaglio, dal raffronto del fatturato 2022 con il 2021, tutte le categorie merceologiche riportano un andamento in crescita, ad esclusione dell’elettronica di consumo che presenta una minima flessione
(-0,3%): la migliore performance è data certamente dall’accelerazione della ristorazione (+43%), cura persona, salute (+18,5%),cultura e tempo libero (+14,3%), abbigliamento (+15,3%), attività di servizi (+10,6%) e beni per la casa (+9,2%).