FISCO & IMMOBILI

Al mare o in città, le tasse sulle case nei Paesi mediterranei

Oltre il 30% delle case acquistate all’estero dagli italiani si trova in Spagna. Dietro ci sono Grecia e Portogallo. Ma quale è la tassazione prevista? Ogni Paese fa a modo suo. Si va dal complesso sistema “anti furbetti” di Atene alle aliquote “regionali” di Madrid.

di Laura Cavestri


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5' di lettura

Investire per le vacanze o cambiare proprio vita, lavorando (se si è giovani) o svernando (se si è in pensione). L’appeal della casa all’estero ha molte motivazioni. E in pole position ci sono soprattutto gli “approdi sicuri”, l’Europa che più ci assomiglia, dal clima mite e dalla qualità di vita analoga, soprattutto se lì, la faticosa pensione italiana vale di più. Ma che differenza c’è tra le tasse sugli immobili da pagare in Italia (all’acquisto e per il periodo di mantenimento) e quelle che attendono l’investitore italiano pronto all’acquisto a Barcellona, Santorini o Lisbona. Un confronto lo ha fatto Deloitte.
«In Europa – ha spiegato Elena Cardani, Tax Director di Deloitte – resiste una forte disparità di aliquote e di calcolo del prelievo sulla casa. Ma per tutti i Paesi con ampia popolazione e welfare complesso, non solo l’Italia quindi – la casa resta un bene facilmente tassabile e quindi una fonte alla quale attingere facilmente per l’Erario».

Italia
Nel nostro Paese, l’acquisto di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) è soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale del 2% (se prima casa non di lusso) o del 9% (per prima casa di lusso o immobile non prima casa). La base imponibile è il valore catastale rivalutato ed incrementato in base ad alcuni coefficienti, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Nel caso di acquisto di immobili ad uso abitativo sono dovute imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna.
Certamente, la prima casa non di lusso è esente da Imu. Ma per gli immobili residenziali diversi dalla “prima casa”, l’Imu è dovuta con aliquota base pari allo 0,76%, che può essere aumentata o ridotta di 0,3 punti percentuali (0,46% - 1,06%). La base imponibile è la rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente pari a 160.
Stessa cosa per la Tasi. Non è dovuta se la prima casa non è di lusso. Negli altri casi, si paga un’aliquota base pari all’1‰. I comuni possono ridurla sino all’azzeramento e la base imponibile è la medesima prevista ai fini Imi. Si sta studiando di unificarle Imu e Tasi, in un solo tributo. Vedremo.
L’applicazione del regime dei neo-residenti non richiede l’acquisizione di una proprietà. Esistono agevolazioni legate all’effettuazione di investimenti in Italia, ma non in ambito strettamente immobiliare.

Portogallo
In Portogallo esiste l’Imt (Imposta sul trasferimento immobiliare), che è applicata sul maggiore tra il prezzo ed il valore catastale dell’immobile. L’aliquota è variabile in base al valore della proprietà immobiliare. Sino a 92.407 euro di valore della proprietà non si paga nulla. Oltre, la tassazione va per fasce e viene divisa in due “scaglioni”.
Un primo livello di tassazione è uguale al valore massimo dello scaglione (interamente coperto dal valore di acquisizione) moltiplicato per l’aliquota media (relativa allo scaglione interamente coperto dal valore).
Un secondo livello di tassazione è uguale al valore che eccede il limite del precedente scaglione moltiplicato per l’aliquota marginale (relativa allo scaglione successivo rispetto a quello indicato al punto precedente).

LA TASSAZIONE IN PORTOGALLO

È dovuta, inoltre, l’imposta di bollo con aliquota dello 0,8% applicata sul maggiore tra il prezzo e la rendita catastale.
Nel periodo di possesso della casa, si paga l’Imi (imposta comunale sugli immobili) dovuta sulla rendita catastale dell’immobile con aliquota standard compresa tra lo 0,3% e lo 0,45% (variabile a seconda del comune di appartenenza). Se l’immobile è di pregio, è poi dovuta anche l’Aimi
(Imposta addizionale rispetto all’imposta comunale sugli immobili): dovuta per immobili con valore catastale elevato, se esso è compreso tra € 600mila euro (escluso) e 1 milione (incluso) viene applicata un’aliquota pari allo 0,7 per cento.
L’accesso al regime fiscale di favore per i “ residenti non abituali” europei non richiede l’acquisto di una proprietà. Basta la locazione.


Grecia
Il mercato dei beni immobili greco è appesantito da varie imposte, previste da diverse leggi. Le diverse imposte di trasferimento sono calcolate prendendo in considerazione il prezzo fissato dalle parti. Poichè in passato, complice la crisi e l’abitudine delle persone a dichiarare prezzi inferiori a quelli realmente convenuti nel contratto per pagare meno tasse, il legislatore greco ha stabilito un sistema per il calcolo del valore oggettivo dei beni immobili. Sulla base di questo sistema, se le parti dichiarano un prezzo inferiore del valore reale, le imposte loro addebitate saranno calcolate sulla base di quest'ultimo.
In Grecia l’imposta sul trasferimento di beni immobili – la Rett – è dovuta dall’acquirente e ha un’aliquota pari al 3,09%, che viene applicata al maggiore tra il prezzo concordato nel contratto di vendita e il valore fiscale “oggettivo” dell’immobile.
Il valore “oggettivo” viene fornito da un notaio e viene calcolato in base all’ubicazione della proprietà e alle sue caratteristiche (superficie, età dell’edificio, uso, ecc.), in conformità con le indicazioni specifiche emesse dal ministero delle Finanze ai fini fiscali sul trasferimento di proprietà immobiliari.
Sono esenti da imposta i trasferimenti di immobili utilizzati come “prima casa” da adulti di nazionalità greca o generalmente europea (si applica anche a cittadini stranieri che risiedono per diversi anni in Grecia), purché lavorino e risiedano in modo permanente in territorio greco.
In Grecia esiste un’imposta annuale sulla proprietà immobiliare che viene riscossa sui beni immobili di proprietà al 1° gennaio di ogni anno (Areo). È composta da un’imposta principale sull'immobile (“main tax”) e da un’imposta addizionale (“additional tax”). La determinazione dei due elementi è piuttosto articolata. Non è solo una moltiplicazione di una base imponibile per un’aliquota, ma un’equazione che tiene conto di diversi parametri.
In Grecia non sono previsti regimi fiscali di favore connessi all’acquisizione di una proprietà. È agevolato il permesso di soggiorno per cittadini extra Ue in caso di acquisizione di una proprietà di valore almeno pari 250mila euro ma ci sono vincoli, ad esempio, allo svolgimento di attività lavorativa.

Spagna
In Spagna vige un sistema prevalentemente su base “regionale” anche nella disciplina fiscale sugli immobili (tranne per l’imposta di bollo all’acquisto che è nazionale ed è dovuta, con aliquota che varia dal 6 all’ 11 per cento).
Esiste l’imposta sulla proprietà con aliquota massima d’imposta pari all’1,10% del valore catastale dell’immobile. Ma per gli immobili abitativi adibiti a “prima casa” possono essere applicate delle aliquote d’imposta ridotte, qualora il valore di acquisizione non superi un determinato ammontare. L'applicazione degli sgravi fiscali viene approvata da
ogni singola “comunidad autónoma” e dipende dal luogo in cui è locato l’immobile e dalle caratteristiche della persona fisica.
L’acquisizione di una proprietà non basya per l’applicazione del regime fiscale di favore. Per ottenerlo, un individuo deve trasferirsi in Spagna per motivi di lavoro.

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