Alberghi di lusso, costruire costa meno che ristrutturare

Il valore medio registrato per camera è di 83.769 euro per le ristrutturazioni e di 137mila euro per la nuova costruzione, se si considerano le fasce di livello, dal budget hotel al lusso. Il valore cambia poco se si distingue fra catene (1.890 euro/mq) e strutture indipendenti (2.061 euro/mq), mentre appare molto significativa la differenza di nuove costruzioni fra hotel (109.500 euro a chiave) e resort (164.500 euro a chiave).

«In particolare, fra i pochi progetti di hostel e studentati presenti nel panel della ricerca – recita il report – si rilevano costi a unità pari a circa 110mila euro, ma in interventi costosi spesso in centro di primarie città che sono tutti riconversioni da precedenti usi in edifici esistenti, non quindi nuove costruzioni in senso stretto».

Per il rinnovamento (revamping), con interventi sull’interior design, l’arredo e la revisione di aree comuni di maggiore utilizzo, i valori si attestano su una media di 54.700 euro a camera e 883 euro al mq.

Il costo varia comunque in funzione di una serie di fattori: dalle dotazioni che la struttura presenta alla dimensione come numero di camere fino alla presenza di un brand. Le strutture molto grandi presentano costi unitari inferiori perché gli interventi sulle aree comuni generano un impatto unitario (a camera) minore. Le ristrutturazioni con brand (già presente o in arrivo in concomitanza del rilancio) mediamente assorbono costi maggiori per un 20 per cento.

Inoltre, dato che il nostro Paese vanta un elevato pregio immobiliare nei principali centri urbani, le ristrutturazioni o le revisioni nell’ambito delle strutture storiche costano oltre il doppio (1.729 euro al mq) rispetto a quelle che vengono effettuate in edifici moderni (858 euro/mq).

«La ricerca fa chiarezza su cosa ci si deve aspettare quando si pianifica una costruzione di hotel o resort o una ristrutturazione sul mercato italiano – dice Zoran Bacic, managing director e senior partner di Horwath Htl –. Ancora oggi, in Italia, costruire (o riconvertire) una camera d’albergo con un investimento inferiore a 110-130 mila euro è difficile. Pertanto solo certi progetti e certe location sono in grado di assicurare una redditività adeguata».

Oggi i rendimenti nel segmento hotel sfiorano il 5%, un valore interessante se paragonato agli yield in contrazione di altre asset class.