Baleari, la domanda dall’estero spinge i prezzi fuori controllo

L’offerta è variegata e si compone di varie tipologie immobiliari: dalle case storiche ristrutturate agli appartamenti moderni e agli attici con vista sulle marine principali. Gli acquirenti spagnoli sono circa il 35% del totale, seguiti dai tedeschi con il 22%, olandesi, belgi e francesi con il 15%, gli inglesi con il 12% e gli italiani con il 14 per cento. I prezzi? Da capogiro, come accennato.

A Sant Josep si parte da 19mila euro al mq (abitazioni di pregio) per arrivare a 28.500 al mq, a Sant Antoni si va da 17.100 a 27mila euro al mq, a Eivissa da 12.500 a 23.500 al metro e così via.

«I prezzi degli immobili a Maiorca hanno continuato a crescere per un altro anno in modo generalizzato», spiegano da Scenari Immobiliari. A gennaio 2023, il prezzo medio era di circa 5.700 euro al metro quadro, il che corrisponde a un aumento del 10,9% rispetto all’anno precedente. Le proprietà di lusso top hanno registrato prezzi di vendita a fine 2022 in aumento, con punte del +30% rispetto all’anno prima e il prezzo medio per l’intera isola sale a circa 5.700 euro al metro quadro. «Per la prima volta si sono superati i 10mila euro al metro per le proprietà di standing alto ma non di pregio massimo – spiegano da Scenari Immobiliari – e si prevede che i prezzi continueranno a salire nei prossimi anni».

Una legislazione più restrittiva sta rallentando la costruzione di nuove residenze e questo potrebbe diventare un fattore scatenante per un nuovo aumento dei prezzi, data la vivacità della domanda, locale ed estera. Gli immobili di lusso stanno facendo lievitare i prezzi in tutta l’isola. All’inizio del 2023, per un immobile prime si pagano in media 9.650 euro al metro quadro. Nel confronto fra gennaio di quest'anno e dell'anno scorso si tratta di un aumento del 16% rispetto all’anno precedente che in alcuni casi, per le ville più esclusive, ha di fatto toccato punte fra il 28 e il 30 per cento.

Nell’ambito sud-ovest, la barriera dei 10mila euro al metro quadro è stata superata per la prima volta: qui la media è di 12.860 euro, il 30% in più rispetto all’anno precedente. Ma ci sono anche prezzi molto più alti che possono raggiungere i 30mila euro al metro quadro. In questo caso, oltre alla vista libera sul mare, vengono richiesti e offerti servizi ed equipaggiamenti tecnologici il più aggiornati possibile. I nuovi edifici offrono ora, tra l’altro, il parcheggio sotterraneo, l'ascensore, la piscina a sfioro e il riscaldamento a pavimento.

«Le località più costose sono quelle intorno alle due città più grandi, Ciutadella e Mahon, ciascuna con circa 29mila abitanti – dicono da Scenari Immobiliari –. Nelle zone migliori, i prezzi di vendita oscillano in media tra i 2.900 e i 4.200 euro al metro quadrato». A Ciutadella, il prezzo delle abitazioni non ha smesso di aumentare dal febbraio 2020. Da dicembre 2021 a dicembre 2022, si è registrato un aumento del 5,8 per cento. La zona più costosa di Ciutadella è Cala Morell con una media di 3.600 euro al metro quadrato e il tasso di aumento dei prezzi a Mahón è altrettanto elevato. A Cala LLonga-Sa Mezquida si raggiunge un prezzo medio massimo di quasi 5.500 euro al metro quadrato. In buone località come Cala Blanca o Cala Morell a ovest, le case unifamiliari tendono a costare tra i 350mila e i 900mila euro.

Per le proprietà di punta, in posizioni meravigliose e con vista sul mare, sono richiesti fino a 9,5 milioni di euro. Per le grandi fincas tipiche di Minorca, il limite massimo è di 8 milioni di euro. Per le ville e le fincas di lusso nella fascia di prezzo compresa tra 1,5 e 5 milioni di euro, c’è sicuramente una buona selezione di proprietà disponibili. I principali acquirenti di Minorca sono francesi e spagnoli, gli inglesi hanno perso peso in questo mercato, mentre gli italiani risultano la quarta forza in campo.

Sempre più esclusiva, ma di un’esclusività fatta di grandi ville di lusso in cui si svolge la vera vita al top dell'isola: dalle cene con chef famosi a domicilio alle feste fino all'alba, tutto ormai a Formentera sembra svolgersi tra le pareti (d’oro) domestiche. Sono solo i turisti comuni a dipanarsi tra ristoranti, chiringuitos e feste in spiaggia.

«Il Covid ha cambiato tutto qui – spiega Silvia Cescutti, titolare ormai da 35 anni dell’agenzia L’affittacase, la prima, tra l’altro, a sviluppare l’affitto di ville all inclusive in loco –. Con la pandemia abbiamo visto arrivare francesi e spagnoli che hanno deciso di trasferirsi a vivere qui tutto l’anno, cambiando la stagionalità dell'isola e non solo». Prima le richieste erano quasi esclusivamente italiane, tanto che Formentera veniva chiamata l’«isola degli italiani».

«I prezzi di conseguenza si sono alzati moltissimo – continua Silvia Cescutti –, la cosiddetta borghesia è sparita del tutto e si affittano o appartamentini da battaglia a prezzi ragionevoli o quasi esclusivamente case che vanno dai 10mila ai 20mila euro settimanali, ville bellissime che vengono affittate con tutti i servizi: cuoco, pulizie giornaliere, massaggiatrice, maestra di yoga e così via. La maggior parte di queste persone vivono l'isola di giorno, poi spariscono nelle proprie ville, dove si svolge la vita sociale». Tra l'altro la normativa ormai stabilisce che non si può più affittare nei centri abitati in cui ci sono chiese, così che le possibilità diminuiscono molto.

Qualche esempio può aiutare ad avere una panoramica più completa. L’affittacase propone per esempio Casa Fermin, a 20 metri dal mare e a pochi minuti dal centro di Es Pujols, con due camere da letto e un bagno, va dai 1.400 ai 3.500 euro a settimana a seconda del periodo. Casa Barret è una villa con piscina e vista mare, 4 camere e 4 bagni a Cala Embaster con discesa a piedi al mare e va da 5.500 a 15mila euro a settimana. Un'altra villa in riva al mare, con 4 camere e 4 bagni, servizio cuoco e pulizie giornaliere incluse, da 17mila a 32mila euro a settimana.

Le ricadute sui prezzi degli immobili sono facilmente immaginabili. «Il mercato immobiliare di Formentera è molto interessante per effettuare investimenti immobiliari, anche se è meno dinamico di quello di Maiorca ed Ibiza a causa delle limitate dimensioni dell’isola – spiegano da Scenari Immobiliari –. C’è da segnalare che da circa tre anni si assiste ad un leggero aumento dell'offerta di case in vendita a Formentera a causa dello scambio generazionale dei proprietari, soprattutto tedeschi, che dopo aver comprato negli anni Settanta ora stanno vendendo per tornare in patria».

Oggi un monolocale di non più di 40 metri quadri a Formentera viene venduto fra i 150 e i 220mila euro, una casa (finca) ristrutturata con del terreno intorno parte da 1,2 milioni di euro, le ville (senza piscina) hanno un prezzo medio di 1,5 milioni, mentre quelle con piscina superano facilmente i 5 milioni di euro.

Alla fine del 2022 l’aumento medio dei prezzi a Formentera è stato del 8,8%, una crescita media che, dopo la pausa imposta dalla pandemia, conferma l'ottima tenuta del mercato locale.

«In realtà sotto il milione di euro non si trova praticamente più niente da comprare se parliamo di case – continua Cescutti – e per gli appartamenti andiamo dagli 8mila al mq in su». A Es Calò si arriva (per immobili di pregio) a 13.200 euro al mq. «Qui se vuoi comprare devi farlo con il cuore, non certo con la calcolatrice – dice Cescutti – ti devi innamorare e andare oltre la razionalità. Anche se guardando ex post, nessuno ha mai perso un euro: in 35 anni ho rivenduto le stesse case almeno tre o quattro volte e come minimo, ogni volta, con un aumento del 30 per cento. Avere una casa qui è un assegno in bianco».

L’acquisto di proprietà nelle Isole Baleari è relativamente semplice. La proposta di acquisto si effettua con un deposito del 10% sul valore di acquisto. Per effettuare transazioni finanziarie nelle Isole Baleari è necessario un codice fiscale “Nie” che può essere ottenuto dalle autorità locali della zona. Normalmente, il finanziamento della proprietà avviene in contanti o tramite un mutuo. La regola generale prevede che le tasse e gli oneri aggiuntivi equivalgano a poco più del 10% del prezzo di acquisto della proprietà. Il completamento di qualsiasi transazione immobiliare in Spagna richiede che tutte le parti siano presenti, sebbene sia possibile delegare un avvocato per la transazione.