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Arsenale, non solo Usa: focus sull’immobiliare Gdo tra gli asset italiani

Si tratta di un fondo chiuso e riservato ad investitori qualificati, indirizzato principalmente al target tipico di Arsenale, costituito da single o multi family office ed high net worth individual, e ha l’obiettivo di investire circa 150 milioni nei prossimi 5 anni

di Laura Cavestri

3' di lettura

Fare shopping di supermercati (anziché nei supermercati) in città medie o piccole, di seconda e terza fascia. Hard discount e centri commerciali “di prossimità”. Sono questi gli asset di nicchia in cui Arsenale Sgr – la società di gestione italiana fino ad oggi attiva esclusivamente nel settore immobiliare americano nata per iniziativa imprenditoriale della famiglia Stevanato che ne detiene il 100% tramite il family office Sfem – apre al mercato immobiliare italiano con il lancio del nuovo Fondo Arefood.

La strategia di debutto in Italia

Si tratta di un fondo chiuso e riservato ad investitori qualificati, indirizzato principalmente al target tipico di Arsenale, costituito da single o multi family office ed high net worth individual, e ha l’obiettivo di investire circa 150 milioni nei prossimi 5 anni. Il settore Gdo è particolarmente interessante in questa congiuntura economica: anche in epoca pandemica si è rivelato stabile e in trend positivo, specie nel segmento discount, che ha raddoppiato la propria market share dal 2007 a oggi, e che si prevede – secondo l’area Studi Mediobanca – nel 2023 possa rappresentare un quarto del mercato complessivo.
«Le grandi insegne della Gdo non vogliono più essere proprietarie degli immobili – ha spiegato Marco Stevanato, presidente di Arsenale Sgr e membro della famiglia che ne detiene il controllo –. Inoltre è un segmento, all’interno dell’asset class retail, non presidiato da operatori finanziari. Da qui, la scelta di procedere a un cherry picking di opportunità tra 1500-2mila mq per l’acquisizione e messa a reddito di immobili ad uso commerciale specialistico del settore Gdo (supermarket) di piccola/media superficie, in prevalenza immobili singoli e piccoli business park a forte ancora food&grocery. I rendimenti prime attesi si collocano tra 6,5 e 7% e con l’aumento dei tassi anche gli yield sono saliti. I rendimenti sul nuovo possono superare l’8 per cento. La durata prevista del fondo è di 10+2 anni (a partire dal primo closing), mentre il periodo di investimento è di cinque anni». Il ticket d’investimento minimo sarà di 500mila euro. La distribuzione delle cedole è prevista almeno una volta all’anno, con dividendi del 5-6 per cento.

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«Le prime operazioni già chiuse – in provincia di Brescia e Reggio Emilia – prevedono l’acquisizione di immobili di nuova costruzione di dimensione inferiore ai 2.500 mq, destinate ad operatori del settore Gdo (insegne della grande distribuzione e discount ed altre insegne operanti in piccoli retail park), caratterizzati da bilanci solidi, leadership nel mercato di riferimento e strategia di vendita multicanale – ha spiegato ancora Stevanato –. Il settore Food ha caratteristiche di anti-ciclicità, particolarmente adeguate ad aspettative di rallentamento dell'economia oppure di recessione. I contratti indicizzati all'inflazione rappresentano inoltre una buona protezione di ricavi di portafoglio dagli alti livelli inflattivi raggiunti negli ultimi mesi.Tutti questi elementi concorrono a rendere solida la capacità reddituale del portafoglio obbiettivo, consentendone la crescita fino ad una dimensione “istituzionale” con qualità e stabilità dei flussi cedolari nel medio/lungo periodo».

«Con Arefood, Arsenale Sgr si pone l’obiettivo di creare un portafoglio a reddito altamente diversificato con strategia core/core+ legata fortemente al settore Gdo Food – continua Edoardo Torrenti, fund manager di Arsenale Sgr –. La diversificazione del portafoglio è potenzialmente molto alta, nell’ordine della decina di singole acquisizioni l’anno, con singoli investimenti di dimensione ridotta, effettuati in un submarket non presidiato da investitori istituzionali che prediligono operazioni di portafoglio e che per Arefood possono rappresentare un’interessante opportunità di uscita. L’investimento annuale previsto è di circa 30 milioni di euro».

I fondi precedenti

Il primo fondo (chiuso e riservato) della serie, Areus I (Arsenale Real Estate United States I) è stato lanciato nel 2020 e ha raccolto 159 milioni di dollari nei 12 mesi di sottoscrizione terminati a fine maggio 2021. Il fondo investe esclusivamente negli Stati Uniti d’America con strategia opportunistica value added, puntando alla riqualificazione e al riposizionamento di immobili ad uso ufficio o laboratorio nelle geografie dove hanno sede la maggior parte delle società tech, lifescience ed entertainment tech americane. Aree caratterizzate da tassi di crescita economica importante e da un mercato real estate molto dinamico e liquido (l’orizzonte temporale degli investimenti è di 3/4 anni per ogni singolo investimento). Areus I ha investito ad oggi in otto asset (di cui sette in portafoglio e uno dismesso con risultato eccellente) e sta per concludere il periodo di investimento con un’allocazione attorno all’80% dei capitali sottoscritti. Entro l’estate 2023 è previsto il lancio del secondo fondo della serie Areus II, che manterrà sostanzialmente la stessa strategia del precedente con i dovuti adeguamenti alle prospettive previste del mercato e un maggiore focus sulla creazione di valore come portafoglio.

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