il quesito del lunedì

Ascensore da rifare? Sulle spese decide il regolamento condominiale

La ripartizione dei costi di manutenzione ordinari e straordinari dovrebbe essere stabilita in base all’articolo 1124 del Codice civile, ma se i condòmini hanno sottoscritto un regolamento vincolante è quello a fare fede

di Rosario Dolce


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2' di lettura

Il quesito. Un condominio è formato da sette appartamenti. Un appartamento sotto tetto al quinto e ultimo piano ha 120 millesimi nella computazione delle spese, ma 400 millesimi nelle spese dell’ascensore nonostante tutti gli altri appartamenti e piani godano dello stesso ascensore. La cosa risale a molti decenni fa quando mia madre, che aveva comperato il sottotetto, lo trasformò nella sua abitazione, pur di ottenere l'ascensore che non c’era (concordò questa ripartizione). Ora bisogna rifare l'ascensore e l'onere si presenta completamente sproporzionato. Che possibilità c’è di rivedere questa ripartizione? A.F. - Milano

La risposta. Il caso prospettato dal lettore lascia presupporre che l’installazione dell’impianto ascensore all’interno del condominio sia avvenuta in un secondo momento rispetto alla costruzione dello stesso edificio. Se così fosse, si sottolinea che la spesa, ai fini della mera costituzione dell’impianto “comune”, va sempre ripartita, per costante giurisprudenza, attraverso il ricorso al parametro di cui all’articolo 1123 del Codice civile (cioè secondo la tabella di proprietà; Cassazione civile, sentenza 5975 del 25 marzo 2004).

Viceversa, le spese correlate alla manutenzione ordinaria o straordinaria andranno ripartite facendo leva sui criteri indicati dall’articolo 1124 del Codice civile, secondo il quale «le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».

Rispetto a queste ultime spese, a cui sembra alludere il lettore (anche se usa il verbo “rifare”), occorrerebbe comprendere la natura del regolamento a cui si fa riferimento. In effetti, se il “regolamento” con cui è stata disposta l’installazione dell'impianto ascensore assume la forma di convenzione, in quanto sottoscritto da parte di tutti i condòmini, la forza vincolante del medesimo, in ordine alla deroga sulla previsione di cui agli articoli 1123 e 1124 del Codice civile, deve ritenersi legittima.

Per contro, ove il regolamento sulla disciplina della ripartizione della spesa non sia espressione di un accordo unanime convenuto tra i condòmini (ma consti di una delibera assembleare approvata a maggioranza), la deroga apportata ai criteri dettati da entrambe le norme a “danno” della proprietà del lettore potrebbe essere oggetto di contestazione, con forma, tempi e i modi appropriati.

l quesito è tratto dall’inserto L’Esperto risponde, in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 24 febbraio 2020
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