riqualificazioni

Bologna, prove di rilancio del Navile

Dopo la pesante crisi la città vede riavviate le compravendite residenziali. In arrivo nel 2020 il nuovo The Student Hotel, ricavato all’interno dell’ex Telecom di via Fioravanti. Sempre dall’anno prossimo First Atlantic Real Estate fa ripartire i lavori nel cantiere di Unicum, cento alloggi da vendere e affittare

di Paola Pierotti


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Bologna. Piazza Maggiore

4' di lettura

Ripartire dopo la crisi. Ci riprova il Navile, l’area strategica per lo sviluppo di Bologna, a Nord della linea ferroviaria. Era il tessuto produttivo della città, e nella sua riconversione, nonostante piani urbanistici e interventi architettonici d’autore, si è scontrato con il fallimento delle aziende coinvolte e più in generale con la crisi edilizia. Per anni in quest’area della città si sono spenti i riflettori, ma qualcosa sta cambiando.

«Un nuovo inizio sul piano strutturale, sociale e simbolico: sui progetti travolti dall’implacabile crisi edilizia si sono riattivate energie positive. E nei cinque anni di interruzione dei cantieri – ha spiegato Massimiliano Colombi, sociologo dell’Università di Macerata - la città ha avuto un’evoluzione e quindi il contesto è cambiato, e i fermenti culturali sembrano reinterrogare il contesto in maniera virtuosa».

Fari puntati su The Student Hotel e Unicum
E tra i progetti di rilancio, anche in chiave di attrattività turistico-alberghiera c’è il nuovo The Student Hotel, ricavato all’interno dell’ex Telecom di via Fioravanti (11mila mq di superficie, 400 camere, parcheggio sotterraneo, piscina, palestra, ristoranti e spazi di co-working). Apertura annunciata per settembre 2020.

«Oggi la qualità della vita, si misura con criteri ambientali, per i servizi e si stima in minuti. Bologna è una cittàricca, piena di storia, di studenti, di turisti, una città a soli 50 minuti da Milano e due ore da Roma. È una centralità con una importante domanda di residenze smart, tecnologicamente avanzate, sostenibili e a prezzi accessibili». A parlare è Ugo Debernardi, ad di First Atlantic Real Estate, società di asset management che opera impiegando capitali di investitori internazionali e che ha puntato gli occhi sul Navile e in particolare sul progetto Unicum, uno scheletro per anni simbolo della crisi dell’area. First Atlantic Re ha rilevato il progetto e nei prossimi mesi farà ripartire un cantiere fermo dal 2014.

L’operazione vale 30 milioni di euro per un immobile da cento alloggi, per la vendita o l’affitto, per il quale da inizio 2020, riprenderanno i lavori.
«Immagino che tra qualche anno Bologna diventi uno dei principali satelliti di Milano – sostiene Marco Cavalieri, direttore di Banca di Bologna Real Estate, società immobiliare detenuta da Banca di Bologna –, la città è pronta e ha molto da offrire. Ci sono aree interessanti su cui poter progettare nuovi contesti sostenibili, sicuri, tecnologicamente avanzati e soprattutto adatti ai nuovi crescenti bisogni. Auspico che interventi come quello di Unicum siano da stimolo per altri soggetti di matrice finanziaria».

Il mercato immobiliare di Bologna
In generale rispetto al tema casa a Bologna, si riscontra una grande attenzione al tema riqualificazione energetica del patrimonio, da parte di istituzioni e operatori del mercato, oltre alla presenza di importanti risorse rappresentate da vuoti urbani e dalla ri-funzionalizzazione di immobili inutilizzati. Come di recente hanno ribadito da Nomisma. Di contro, per l’istituto di ricerca bolognese, il capoluogo emiliano presenta, a fronte di una forte domanda di casa, un’offerta costosa ma qualitativamente inadeguata (sia per il nuovo, sia per l’usato) e questa dinamica incide sulle famiglie sia in termini reddituali, sia in termini di qualità della vita. Secondo i dati dell’agenzia delle Entrate nel terzo trimestre 2019 le compravendite in città sono salite dell’1,7% (+11,9% nel secondo trimestre rispetto a un anno prima).
Ulteriore conseguenza legata all’inadeguatezza dell’offerta abitativa si ha riguardo la carenza del parco alloggi da destinare a studenti e non si può certo dimenticare l’erosione della disponibilità di abitazioni per famiglie e giovani coppie nel centro storico a opera del fenomeno degli affitti brevi.

I numeri del nuovo
Sono state 539 le nuove abitazioni progettate dal 2014 al 2018 (permessi di costruire), contro le 1.868 del quinquennio precedente (-71,1%). Le abitazioni per le quali si sono aperti i cantieri nel periodo 2013 -2017 sono state 476 (nei cinque anni precedenti erano state 1.992, -76,1%). Passando alle abitazioni ultimate, sono state 1.028 quelle concluse dal 2013 al 2017 a fronte delle 2.446 del quinquennio precedente (-58%)
Per Nomisma ammonta a 26mila richieste la domanda potenziale di locazione espressa dagli studenti universitari che restano esclusi dal mercato gestito da soggetti istituzionali e privati.

Passando al confronto tra Bologna e la media delle 13 grandi città sul fronte degli investimenti in progetti di sviluppo immobiliare emerge il forte distacco (in negativo) del capoluogo emiliano.
«La rigenerazione di aree dismesse, di edifici degradati e zone sottosviluppate rappresenta un’opportunità per rilanciare i luoghi di minore attrattività della città - rimarca l’ad di Nomisma Luca Dondi - tale obiettivo presuppone una visione su scala urbana e l’individuazione di funzioni innovative da insediare. Dal processo di riqualificazione possono scaturire esternalità positive su un’area più vasta rispetto a quella interessata dall’intervento. Non solo dal punto di vista della qualità della vita dei residenti e della vivibilità di un ambito che acquisisce una nuova geometria sia infrastrutturale che sociale, ma anche dal punto di vista dell’incremento dei valori immobiliari».

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