Caccia agli immobili logistici in Italia, la scelta ricade su strutture innovative

Come la pandemia ha contribuito ad evidenziare, l'Europa Occidentale è teatro di importanti e complesse operazioni di distribuzione di merci _ la cui produzione è esternalizzata in altre regioni del mondo _ che si stanno rendendo necessarie per soddisfare mutate abitudini ai consumi di aziende e famiglie. Ciò implica che la disponibilità di centri logistici e di una supply chain efficiente e razionale sia ora più che mai prioritaria per qualsiasi Paese.

La geografia degli investimenti. Il cambiamento delle abitudini di consumo ha avuto conseguenze molto importanti in termini di variazione di allocazione geografica dei capitali di logistica e già da anni gli investitori si rivolgono con interesse crescente ad aree altre dalle classiche prime location (Greater Milano Area, Roma, Verona, Bologna).

Con il lockdown si accelera l'interesse e il ruolo strategico giocato da qualsiasi centro urbano, non necessariamente metropolitano, con una densità abitativa superiore alle 250mila unità, spiegano da Engel & Volkers.

Il trend viene confermato dai big del settore. «Guardiamo con particolare interesse alle aree più vicine ai centri di consumo che superano il milione di abitanti, come Milano, Roma e Bologna, luoghi in cui le merci vengono distribuite indipendentemente dal sito di produzione. In generale tutti i centri di provincia e quindi tutti i centri urbani, destano l'interesse degli investitori, il Nord Italia, sia est sia ovest, in primis _ commenta Sandro Innocenti, country manager Italia di Prologis _. Il Nord continua nondimeno a farla da padrona per la logistica, come mostrato dal fatto che nel 2020 circa il 70% del take-up di logistica si è concentrato in quest'area. Ma l'attenzione si sposta via via su altre location».

Anche il centro del Paese non manca di suscitare interesse per gli investitori, secondo la survey, mentre non si esclude per il futuro un nuovo ingresso nel panorama degli investimenti logistici anche del Sud Italia con l'area di Napoli e delle isole, zona che fino ad ora non ha ancora particolarmente risentito degli effetti positivi dell'interesse da parte degli investitori. «Infatti, città come Bari, Catania, e anche Pescara (area in cui vuole entrare uno dei leader di mercato e-commerce), stanno entrando sempre più nelle mire degli investitori, grazie al propagarsi della penetrazione dell'e-commerce, che si sviluppa secondo paradigmi che sono assimilabili a quelli della catchment area per il retail. Ciò significa cioè che sono d'interesse tutti i centri urbani anche non metropolitani, come dimostrato dall'esperienza di Mileway, società specializzata in immobili logistici dell'ultimo miglio rivolti a realtà abitative con una densità dai 250.000 cittadini a crescere», si legge nella survey.

L'investimento medio. Nonostante la size preferita dagli istituzionali superi tradizionalmente i 100 milioni di euro, l'interesse degli investitori si sta spostando anche su ticket inferiori. Per quanto riguarda il mercato italiano, Engel & Volkers stima che in termini economici il ticket medio di investimento più comune si aggirerà per il 2021 fra i 20 e i 25 milioni di euro per singolo asset. Per gli investitori italiani è difficile pensare di poter scendere al di sotto dei 20 milioni, ragione per cui alcuni operatori stanno andando a costituire portafogli comprando asset per asset con size economica anche inferiore ai 20 milioni, da portare poi in un secondo momento all'attenzione degli istituzionali.

«Le cose cambiano se si prende in considerazione il caso dei grandi fulfillment center, soprattutto per e-commerce, per cui i valori per singolo asset possono anche oltrepassare i 100 milioni», dice la survey. Pensando invece alle delivery station a livello cittadino, quindi al last-mile, si possono trovare metrature limitate di 3.000-4.000 mq molto capital intensive con impiantistica di un livello qualitativo tale da giustificare un ticket minimo che si aggira intorno ai 10-15 milioni.

Dall'indagine condotta da Engel & Volkers Commercial Milano su un cluster omogeneo di investitori, la size considerata come più probabile per gli investimenti nel 2021 è quella compresa fra i 20 e i 50 milioni, con il 39% dei rispondenti che le attribuisce un valore pari a 9 o 10 in una scala da 1 a 10. In seconda posizione per gradimento la size 50-100 milioni, seguita dalla preferita dagli istituzionali “oltre 100 milioni».

Trattative veloci. A confermare l'ottimo stato di salute della logistica italiana anche il Borsino immobiliare della logistica “H2 2020”, redatto da World Capital, in collaborazione con Nomisma, che giunge alla sua 30a edizione. Nonostante l'impatto della pandemia, dice infatti il Borsino, il 95% delle chiusure delle trattative avviene entro l'anno, la percentuale di sconto maggiormente utilizzata si aggira tra il 10% e il 20% e gli spazi più richiesti dagli operatori logistici sono le superfici comprese tra 5.000 mq e 15.000 mq (38%).

Più nel dettaglio, i valori immobiliari rilevati confermano un settore ormai stabile che presenta canoni in leggero rialzo per gli immobili di nuova costruzione. Le performance migliori si riscontrano al Nord, soprattutto nelle città prime di Milano e Genova, mentre al Centro è Firenze a registrare la prime rent nazionale con un canone di locazione medio massimo di 72 euro/mq/anno.

I rendimenti. Spostandosi sui rendimenti logistici, sempre secondo World Capital-Nomisma, questi hanno assistito ad un'importante evoluzione nel corso degli anni. Prima del 2015 i rendimenti medi superavano anche l'8%, mentre negli anni successivi è stata registrata una contrazione dei valori soprattutto nella prime location, come per esempio Milano, che nel secondo semestre 2020 registra un 5,3% netto come rendimento annuo; contrazione riconducibile ad un'elevata domanda di spazi.

Gli operatori. Nello studio è presente un'interessante set dati Nomisma, che fornisce l'analisi della composizione per attività economica, per classe di addetti e per anzianità aziendale di 31 province italiane, che hanno un forte impatto per quanto riguarda l'immobiliare logistico.

Prendendo ad esempio la provincia di Milano, le imprese attive correlabili al settore logistico risultano 7.499 (pari a 10.894 unità locali), di queste il 79% ha meno di 9 addetti al suo interno e un ulteriore 15% ha dai 10 ai 49 addetti, indice di un settore caratterizzato da imprese di dimensioni micro e piccole che conferiscono carattere frammentario.

«Il 2020 ha sottolineato la stabilità del mercato logistico, che ha saputo reagire meglio di altri settori immobiliari alla pandemia. Lo sviluppo di nuovo tecnologie, come per esempio l'automatizzazione o la gestione da remoto, potranno implementare ancor di più gli immobili logistici, asset molto corteggiati dagli investitori _ spiega Andrea Faini, Ceo di World Capital _. La sfida per gli operatori sarà quella di riuscire a rispondere alle nuove esigenze dei consumatori, oggi sempre più orientati sugli acquisti online. Gli investitori invece dovranno puntare sulla versatilità nella progettazione degli hub, in grado di rispondere a qualsiasi tipo di esigenza».

La nuova logistica. Tornando alla survey di Engel & Volkers Commercial, classicamente il magazzino di logistica ha sempre cercato di svilupparsi in altezza e di occupare il più possibile dell'area, secondo un rapporto fra superficie edificata e area fondiaria pari al 50-50% o al 60%-40%.

Come spiega la survey, un tempo, gli immobili di logistica erano classificati solo in base al volume di stoccaggio consentito, quindi il tentativo da parte di tutti gli operatori era quello di sfruttare il terreno al massimo sviluppando strutture di logistica con una copertura pari alla superficie fondiaria a disposizione, andando in altezza il più possibile secondo le norme tecniche applicative consentite dei vari Comuni e dalle normative vigenti.

« Lo sprinkler per esempio è sempre stato un fattore limitante nell'altezza utile che si poteva dare agli immobili logistici», spiegano.Oggi però, con l'introduzione di nuove tecnologie e di nuovi sprinkler per la protezione anti-incendio, è possibile emendare le vecchie regole e arrivare ad altezze utili anche superiori ai 12 metri sotto trave, che fino a non molto tempo fa era il limite fisico di altezza dei magazzini.

Al tempo stesso però, parte delle modifiche strutturali e architettoniche che riguardano il layout dell'immobile hanno a che vedere con una diffusa metamorfosi dei costumi e delle abitudini di acquisto, con conseguente variazione nelle preferenze degli investitori. Ciò significa quindi che se da un lato la tecnica consente di crescere in altezza, oggi è necessario anche garantire aree di parcheggio e manovra con rapporti di copertura rispetto all'area fondiaria che si lasciano alle spalle il classico 50-60% in favore di un 30-35%.

«In linea generale è la domanda di mercato, determinata a sua volta dagli usi e dai costumi dei cittadini in termini di consumi, a guidare gli investimenti _ spiega la survey _. Ciò significa che si sta affermando con forza la consapevolezza che il magazzino di logistica non debba essere soltanto un efficiente contenitore di merci, bensì anche un mezzo utile alla loro movimentazione grazie all'ingresso nel sito di mezzi pesanti e Van per la loro distribuzione cittadina.

Sempre più green. Nell'immaginario collettivo l'immobile a uso logistico viene associato ai capannoni e questi a tristi edifici grigi che inquinano visivamente paesaggi suburbani o di campagna. Insomma, finora logistica era sinonimo di bruttezza e insensibilità ecologica. In realtà la diffusa sensibilità ecologista sta permeando la realizzazione dei nuovi spazi, come dimostrano i progetti in fase di sviluppo. Tanto che si spinge per la realizzazione di Van elettrici, con conseguente necessità di prevedere nell'area logistica parcheggi con prese elettriche per le ricariche.

La domanda per la logistica del futuro si sta muovendo nella direzione del green e dell'ecosostenibilità: aree di ricarica, pannelli solari, studio dettagliato dei costi e dei consumi di un magazzino sono sempre più richiesti da tutti gli operatori del settore.