Cambio vita e apro un agriturismo: i prezzi degli immobili e i consigli di chi l'ha già fatto

di Evelina Marchesini

6 luglio 2017

8' di lettura

Vivere e lavorare circondati dalla natura, eliminando stressanti spostamenti per recarsi in ufficio e mandando in soffitta malumori e depressioni causate da “capi” a loro volta più stressati di voi. Sicuramente non si diventa ricchi, ma si guadagna in termini di qualità della vita: cambiare tutto per aprire un agriturismo nella Bella Italia è una scelta piuttosto drastica, ma che piace a sempre più persone.
Secondo Scenari Immobiliari (istituto di ricerche indipendente), l'Italia ha un numero di strutture ricettive più elevato rispetto agli altri Paesi europei in quanto predominano gli esercizi extralberghieri, che tra il 2014 e il 2015 hanno messo a segno una crescita significativa. In particolare, gli agriturismi sono cresciuti di 8.224 unità e, più in generale, gli alloggi in affitto gestiti in maniera imprenditoriale sono aumentati di 16.489 unità.

Settore in crescita . “Il settore degli agriturismi sta vivendo un forte momento di crescita, grazie alla destagionalizzazione delle strutture che non sono più considerate appetibili solo in primavera, ma che vengono sfruttate anche in estate” fa eco uno studio di Agriturismo.it. Rispetto allo scorso anno, secondo lo studio, le strutture agrituristiche a pochi passi dalla spiaggia hanno registrato un boom della domanda, pari al 30%, segno che i turisti in estate non rinunciano al mare, ma nemmeno a un alloggio a contatto con la natura. A riportare un vento di ottimismo sul settore sono anche gli apprezzamenti da parte degli stranieri, visto che mediamente si rileva un +7% di richieste provenienti dall'estero: in particolare, confrontando la domanda con quella del 2016, nella prima parte del 2017 si è registrato un +15,08% dagli Stati Uniti. Le rilevazioni di Agriturismo.it non nascondono alcune sorprese, da tenere in considerazione soprattutto da parte di chi stia pensando a una soluzione di vita-lavoro di questo tipo: fondamentale, infatti, è posizionarsi in location a forte domanda e crescita prospettica, cercando di attrezzarsi per destagionalizzare, appunto, gli arrivi.
Esaminando la distribuzione degli agriturismi a un passo dal mare sul territorio italiano, si scopre che il 18,27% delle strutture che si danno visibilità online si trova in Puglia. La seconda regione con il maggior numero di agriturismi sul mare è la Liguria, con il 16,35% delle strutture, seguita dalla Calabria (11,54%), pronta a fronteggiare l'aumento delle visite dopo essere stata nominata dal New York Times come meta imperdibile per l'estate 2017: proprio in questa regione si concentra la percentuale più elevate di agriturismi con spiaggia privata.
Anche a livello economico l'agriturismo si rivela una risorsa preziosa, se è vero che in Italia gli agrituristi valgono più di un miliardo di euro, sono oltre cinque milioni e la maggior parte di loro sceglie la struttura per l'ospitalità familiare (45,2%) e la buona cucina (24,2%). L'agriturista-tipo ha tra i 35 e i 65 anni, è sposato (l'87%) e parte o in coppia o in famiglia (il 75,8% ha uno o più figli). In Italia nel 2014 si contavano oltre 21mila agriturismi (21.744), il 4,1% in più rispetto al 2013 (dati di Agriturismo.it, ricerca di Nextplora e l'Osservatorio innovazione digitale nel turismo).

I punti di forza. Cosa cerca l'agriturista e, dunque, su quali caratteristiche bisogna puntare per avviare un'attività con buone probabilità di successo? Sceglie mete vicine e controllabili che trasmettano serenità e benessere psico-fisico; ama rilassarsi e degustare i prodotti tipici, ma allo stesso tempo visitare attrazioni naturalistiche o storiche nei dintorni. Più in generale, la villeggiatura green è entrata tra le mete turistiche preferite e quasi la metà degli italiani (44%) è stata in un agriturismo negli ultimi cinque anni. In termini assoluti, la regione italiana più ambita rimane la Toscana, con il 54%, seguita dall'Umbria, con il 34%, dal Veneto e dalla Sicilia, con il 20%,e il Friuli Venezia Giulia, con il 14%. L'87% degli agrituristi provengono dall'Europa, tra cui il 35% dalla Germania, il 12% dal Belgio e dall'Olanda e l'8% dal Regno Unito.
L'acquisto della proprietà adatta. Con questi dati alla mano, arriva il momento di valutare un eventuale esborso per comprare la proprietà da destinare ad agriturismo. Già, quanto si spende? Le cifre sono estremamente variabili, come è intuitivo, dipendendo dalle location, dalle caratteristiche degli immobili, dagli eventuali servizi aggiuntivi come piscine e aree benessere. Ma va soprattutto tenuto presente che l'attività agrituristica è tale solo se legata a doppio filo con

l'attività agricola (deve essere dimostrato un rapporto di connessione all'attività agricola principale, che non deve essere soppiantata dall'attività agrituristica) e, dunque, i terreni dell'agriturismo svolgono un ruolo fondamentale. Si può andare dalle sempre richiestissime strutture con vigneti in Toscana, Piemonte e Franciacorta a quelle con uliveti e piante da frutto in Toscana, Umbria, Liguria, Puglia e Sardegna. Quanto all'ospitalità vera e propria, può trattarsi di semplici stanze fino a interi appartamenti o casali.
Secondo l'Ufficio studi di Tecnocasa, a cui Il Sole 24 Ore ha chiesto un'elaborazione ad hoc, a parte le più conosciute Toscana e Umbria, l'attenzione si rivolge ora a tre macro-aree principali.
Langhe, Roero e Monferrato. Nel territorio del Barolo, segnala Tecnocasa, sono aumentate le richieste provenienti da acquirenti stranieri che cercano cascine da ristrutturare in zona. Piacciono le zone di Barolo, Dogliani, La Morra e Monforte, dove i prezzi partono da un minimo di 200mila euro per soluzioni da ristrutturare, per arrivare anche a un milione di euro per quelle già ristrutturate. Si cercano tagli grandi, a partire da 150 mq, con spazio esterno, giardino e la possibilità di realizzare anche una piscina. Queste cascine sono quasi sempre da ristrutturare e si devono mettere in conto 1000-1200 euro al mq per realizzare i lavori di ristrutturazione.
Nella zona del Roero, tra i Comuni più importanti ci sono Guarene, Piobesi d'Alba e Castagnito. Gli stranieri (russi e tedeschi) si orientano maggiormente sulle soluzioni indipendenti di ampia dimensione. Gli italiani che arrivano soprattutto dalla provincia di Torino cercano case tipiche del posto, dette “Ciabot” (rustici in pietra di media metratura immersi nel bosco o tra le campagne): hanno prezzi intorno a 20-30mila euro se sono da ristrutturare e arrivano a 60mila euro se sono già ristrutturate.
Sul mercato di Costigliole d'Asti, nel Monferrato, è in aumento l'interesse degli stranieri per l'acquisto di casali e rustici. Arrivano da Inghilterra, Svizzera, Stati Uniti, ma principalmente dal Nord Europa e cercano in località collinare, soprattutto circondato dal verde e dai vigneti.
Franciacorta. Il mercato immobiliare nella zona della Franciacorta è dinamico soprattutto per villette di testa, case indipendenti, piccoli rustici e porzioni di cascina indipendenti. Le norme antisismiche già presenti dopo il terremoto verificatosi nel bresciano nel 2004, sono state resi più stringenti in seguito ai nuovi eventi sismici che hanno interessato il centro Italia. Questo comporta il sostenimento di importanti costi di ristrutturazione, di conseguenza chi vuole acquistare queste tipologie sta effettuando importanti trattative al ribasso, sottolinea Tecnocasa. Parliamo di lavori che possono superare i 1000 euro al mq. I prezzi dei rustici nella zona di Gussago e Cellatica vanno da un minimo di 300 euro al mq per immobili completamente da ristrutturare (a volte da radere al suolo) a 2800-3000 euro al mq per le soluzioni posizionate nelle zone più belle e panoramiche e per immobili con finiture di pregio. Piacciono anche i piccoli rustici con bosco adiacente posizionati sulle colline alle spalle della Franciacorta, dove si trova un buon clima, bei panorami e soprattutto tranquillità e privacy. Su questo segmento di mercato il potenziale acquirente per un immobile in buono stato ha un budget intorno ai 100mila euro.
Otrepò Pavese. Nell'Oltrepò pavese a Stradella, e in particolare nell'area collinare di Santa Maria della Versa, a Montù Beccaria e San Damiano al Colle, si trovano rustici, cascinali, case di corte e case coloniche risalenti agli inizi del ‘900 e anche antecedenti. Secondo Tecnocasa, la domanda per questi immobili come seconda casa è in calo (presenti solo pochi acquirenti di Milano che realizzano qui una seconda casa), mentre si registrano richieste come prima casa da parte di persone residenti a Stradella e dintorni che desiderano vivere nella tranquillità. La tipologia più apprezzata è il cascinale classico da ristrutturare: si tratta, in genere, di abitazioni dalle metrature comprese tra 90-110 mq con terreni circostanti che possono variare tra 2000 e 4000 mq. Particolarmente apprezzate le soluzioni panoramiche, completamente indipendenti, immerse nel verde e dotate di vigneti. Le spese di ristrutturazione oscillano dagli 800 ai 1000 euro al metro.
I consigli di chi ce l'ha fatta. “Innamorati della vita di campagna da sempre per la semplicità, il senso di libertà e il verde, il mio compagno Luca ed io abbiamo fatto questa scelta dopo una vacanza pasquale a Bonassola nel 2000. Avevamo entrambi 35 anni e abbiamo pensato che il sogno che avevamo nel cassetto potesse realizzarsi prima del previsto. E' stata una scelta di vita innanzitutto”. Laura Colzani, brianzola, è titolare, insieme al compagno, dell'agriturismo Sostio a Levante (www.sostioalevante.com; www.facebook.com/sostioalevante) nella bellissima Framura (Sp), famosa tra gli amanti delle green holidays e nella comunità dei subacquei. Una storia, questa, che può servire a capire come muoversi e a cosa si va incontro, nella realtà, cambiando vita.
“Abbiamo acquistato l'immobile a Castagnola, una delle cinque frazioni di Framura, che amo molto _ racconta Laura _. Ci è voluto un anno di ricerche e nel 2001 abbiamo trovato l'immobile giusto per noi. Certo i primi anni sono stati faticosi”. Come spiega Laura, la normativa (legge nazionale 20 febbraio 2006, n. 96 e L.R. 37/2007 nel caso della Liguria) prevede che l'agriturismo nasca come ospitalità in un'azienda agricola, quindi l'impianto della attività agricola definisce poi il numero dei posti letto e dei pasti che si possono fornire. “Abbiamo impiantato un vigneto che oggi ci regala grandi soddisfazioni _ continua Laura _. Produciamo vino Igp rosso e bianco, il Vermentino. Abbiamo un oliveto, orto e frutta e abbiamo ristrutturato l'immobile esistente, ampliato poi con una nuova costruzione. Qualche anno fa abbiamo aggiunto una piscina e una sauna nella botticella. Poi internet, l'affermazione delle Ota (Booking.com, Expedia) hanno fatto la differenza”. Secondo Laura, iniziare oggi un'attività ricettiva è più facile rispetto al passato, perché ci sono più strumenti di marketing di allora e anche i social network sono molto utili. L'agriturismo Sostio a Levante ha oggi otto camere e vi lavorano Laura e Luca, oltre due dipendenti. Ma quando l'agriturismo ha iniziato a produrre davvero utili? “Diciamo che dal quarto anno, nonostante gli strumenti diversi da oggi, abbiamo cominciato a guadagnare _ prosegue Laura _. E' una grande passione che ci lega a questo lavoro, gli utili sono in rapporto alla passione, più che alle energie che gli dedichiamo. E' un lavoro molto fisico e quindi abbastanza faticoso. Tuttavia ogni giorno fai un viaggio nel mondo con gli ospiti, incontri persone diverse e tanti amici che contribuiscono alla nostra crescita personale. Per noi è molto divertente”. E le maggiori difficoltà da dove arrivano? “Anche se lapalissiano…dalla burocrazia! Sia per iniziare l'attività che nella gestione: purtroppo il problema annoso è quello di una mancata differenziazione tra aziende piccole (o micro) e grandi aziende. Abbiamo le stesse incombenze e la “carta” che produciamo è senza logica, porta via molto tempo all'attività vera e propria, quella che ovviamente dovrebbe essere preponderante e che ci appassiona: stare nella vigna, in cantina e nell'orto, in cucina o con gli ospiti”.
A chi consiglierebbe, Laura, un passo di questo tipo? “A chi ha passione per la terra: si dice che la terra è…bassa. E ti assicuro che è davvero così!. E poi a chi ama incontrare persone, perché gli ospiti lo percepiscono. E' importante creare il proprio brand, poi gli utili vengono da sé. Ma sarebbe sbagliato iniziare questo lavoro solo per i guadagni: il Business plan è importante, ma non è sufficiente quando il lavoro ti porta a diretto contatto con il consumatore”. Che, nel caso del settore dell'ospitalità, è senz'altro tra le categorie più esigenti e in continua evoluzione