Canoni in aumento nella logistica. Uffici in ripresa (con qualche cautela)

Un’offerta bassa di immobili di classe A e la scarsità di terreni e spazi per nuovi sviluppi spingeranno la domanda di logistica verso location inizialmente considerate secondarie; la spinta è anche dettata dalla necessità, da parte dei player e-commerce, di raggiungere un numero maggiore di consumatori iniziando a localizzarsi anche nei pressi delle città del sud, considerate ancora poco attrattive dagli investitori istituzionali esteri. In generale, per il 2022 si prevedere una conferma dell'interesse per le location considerate prime situate nel centro-nord Italia, con particolare rilievo della macroarea milanese e romana, corridoio veneto, Bologna e Firenze.

Sono le previsioni di Real Estate Data Hub, il Report realizzato da Centro Studi Re/Max Italia, Avalon Real Estate e Ufficio Studi 24Max per la logistica, che è stata l’asset class immobiliare trainante del 2021, con un volume di investimenti pari a 2,7 miliardi di euro (+88% rispetto al 2020) che rappresentano circa il 30% delle transazioni totali.

Se il 2021 è stato l’anno record per la logistica, si prevede che il 2022 seguirà lo stesso trend con un focus particolare sull’aumento del take up e un’offerta di immobili di classe A che dovrà adattarsi alla domanda. L’adeguamento dell’infrastruttura logistica alla crescita dell’e-commerce, la ricerca da parte dei player di immobili personalizzati, unitamente alla crescita dei costi delle materie prime e dei prezzi di vendita dei terreni porteranno ad un incremento dei canoni di locazione, soprattutto per gli immobili conformi agli standard Esg.

In crescita costante anche i canoni per immobili last mile, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma ed è pari a circa 65 euro al mq l’anno. Mentre, nel caso di immobili last mile di recente edificazione, il dato medio sale a 90 euro al mq annuo. Per le altre province lombarde il canone per la logistica tradizionale è di circa 47 €/mq/anno. Canoni stabili e in crescita anche nella restante parte del Nord-Italia: sia in Piemonte che in Veneto i prezzi medi pareggiano il dato lombardo, con picchi nella zona urbana di Torino e nel Veronese che raggiungono i 50 €/mq/anno. Canoni medi che si registrano anche nell'asse Parma– Modena-Reggio Emilia. A Piacenza e Bologna il canone medio è rispettivamente di 45 € al mq l’anno e 50 euro al mq; a Firenze si attesta intorno ai 55 euro al mq, mentre a Roma ai 50 euro al mq.

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L’immobiliare direzionale ha superato il periodo più buio degli ultimi decenni e si prepara a riprendere il percorso rallentato nell’ultimo biennio, seppure con un generale atteggiamento cautelativo. Sempre secondo i dati elaborati da Data Hub, il numero di transazioni messe a segno nello scorso anno è aumentato rispetto ai due anni precedenti raggiungendo quota 12mila. Va tenuto conto però che complessivamente gli investimenti sono diminuiti di circa il 40% rispetto al 2020, sebbene nei principali mercati di Roma e Milano l’occupancy degli immobili direzionali sia tornata in linea con i trend pre pandemia. Ciò fa ben sperare per il 2022 durante il quale, secondo gli esperti, gli investitori continueranno a puntare sui driver Esg .