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Caos affitti concordati nei Comuni colpiti da calamità

Senza una proroga in migliaia di municipi cambia tutto dal 1° gennaio e la cedolare passerà dal 10% al 21% per le locazioni 3+2, per studenti e transitorie

di Ladislao Kowalski (coordinatore nazionale Centro Studi giuridici Uppi)


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(Fotogramma)

3' di lettura

Senza proroga si profila un vero caos per le locazioni a canone concordato nelle migliaia di Comuni dove, a seguito di dichiarazione dello stato di emergenza per il verificarsi di eventi calamitosi (articolo 9, comma 2 bis, del Dl 47/2014), sino al 31 dicembre 2019 è prevista la possibilità della cedolare secca al 10% e la riduzione di Imu e Tasi al 75% .
L’agevolazione è prevista per le locazioni abitative stipulate, da persone fisiche, nella forma dei contratti convenzionati (il “3+2”), transitori e studenteschi. Va ricordato che la cedolare al 10% passa a regime nei Comuni ad alta tensione abitativa (articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/2011, come verrà cambiato dalla legge di Bilancio 2020) ma il Dl 47/2014 è “staccato” da questa messa a regime e quindi necessita di una proroga specifica.

Le conseguenze
Cosa succederà, infatti, in caso di mancato rinnovo o proroga dal 1° gennaio 2020 dell’agevolazione? Ecco il quadro completo.

1 – I contratti abitativi 3+2, transitori e studenteschi già in corso e, pertanto, stipulati entro il 31 dicembre 2019 soggetti al regime di cedolare al 10%:
• passeranno all'aliquota ordinaria del 21% (regime ordinario di cedolare secca);
• manterranno la riduzione Imu e Tasi (articolo 5, comma 11, del Dm del 16 gennaio 2017) al 75%. Salvo tali imposte non vegano abrogate/accorpate e sostituite con altra/altre e non vi sia una disposizione che mantenga il beneficio per l'eventuale nuovo tributo;
• rimarranno in vigore i benefici per i conduttori (articolo 5 comma 7 e 8 del Dm del 16 gennaio 2017);
• questi contratti, secondo le disposizioni vigenti (artt. 1, 2 e 3 del del Dm del 16 gennaio 2017), risultano attestati dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie degli accordi territoriali al fine di godere dei benefici.

2 – Per i nuovi contratti (3+2) transitori e studenteschi stipulati dal 1° gennaio 2020 in quei Comuni si applicherà:
• l’aliquota di cedolare al 21% (regime ordinario di cedolare secca);
• la riduzione Imu e Tasi (articolo 5, comma 11, del Dm del 16 gennaio 2017) al 75%. Salvo tali imposte non vegano abrogate/accorpate e sostituite con altra/altre e non vi sia una disposizione che mantenga il beneficio per l'eventuale nuovo tributo;
• i benefici per i conduttori (articolo 5 comma 7 e 8 del Dm del 16 gennaio 2017).

Il rebus attestazioni
È dubbio se i nuovi contratti a canone concordato nelle zone interessate dovranno essere sostenuti dalle “attestazioni” di conformità economica e normativa. Ciò in quanto la percentuale di cedolare sarà quella prevista per le locazioni ordinarie (4+4) che non prevedono tale presupposto. Al contrario potrebbe essere richiesta da parte delle amministrazioni comunali ai fini della riduzione Imu e Tasi.

L'attestazione, infatti, è prevista quale forma di accertamento preventivo, non esaustivo, in quanto sempre assoggettabile a verifica degli uffici, della correttezza dei contratti allo schema legale e al contenuto economico Ovviamente ciò se ed in quanto il beneficio venga richiesto.

Stesso discorso per i benefici a favore dei conduttori atteso che, anche loro, se richiesti di provare la correttezza nel contratto dovranno esibire l'attestazione.

La cedolare al 10% resiste nei Comuni ad alta tensione abitativa
Al contrario, nei Comuni ad alta tensione abitativa (Ata) secondo l'elencazione ministeriale, giusto quanto previsto nel disegno di legge del documento di programmazione economica e per il caso la disposizione venga approvata, i contratti convenzionati, transitori e studenteschi manterranno la cedolare al 10% ed i benefici Imu e Tasi.

E continueranno anche a mantenere l'obbligo di attestazione da parte delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori firmatarie degli accordi territoriali.

In attesa del “milleproroghe”
Pertanto per avere certezza del futuro trattamento dei redditi provenienti dalle locazioni abitative è necessario attendere l'esito dell'approvazione del decreto legge “milleproroghe”, ancora nel cassetto del Governo

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