Capri si prepara ad accogliere i turisti internazionali

Lo scorso anno l’isola di Capri ha visto crollare del 70% circa il proprio turismo, in quanto prevalentemente legato ad una clientela straniera, ma le strutture ricettive in questi mesi di fermo si sono dedicate a interventi di restyling e sono pronte – anche dopo la vaccinazione di massa dei suoi abitanti, decisa dal presidente della Regione Campania, Vincenzo De Luca – a riaprire convinte di poter fare una buona stagione, anche se il patrimonio immobiliare-alberghiero ha risentito del calo del fatturato.

«Le oscillazioni dei valori immobiliari a Capri – spiega Monica Badin, real estate consultant hospitality department di World Capital – si attestano tra il -12% e il -24% a seconda della tipologia della struttura, facendo riferimento ai risultati della stagione estiva 2020, anche se i 5 stelle hanno mostrato maggiore resilienza, mentre l’oscillazione è più marcata per strutture piccole e di categoria 3 stelle. I valori patrimoniali, per quanto riguarda le strutture ricettive, vanno parametrati a quanto prodotto – aggiunge Badin – e la fase pandemica ha penalizzato il settore. Nel 2020 la stagione estiva è stata discreta, ma non certo paragonabile a quella del 2019, quando “dettava legge” il turista internazionale».
Secondo l’analisi di World Capital sono 53 gli alberghi sull’isola (dalle 3 alle 5 stelle), di cui 18 a 3 stelle, 25 a 4 stelle e 10 a 5 stelle con una dimensione media di camere rispettivamente di 14, 33 e 50 unità. «Per quanto riguarda il costo immobiliare per camera – prosegue Badin – si va dai 222 mila euro nei 3 stelle, ai 343 mila nei 4 stelle fino a 991 mila nei 5 stelle».

Diverso il discorso per il settore residenziale, dove la villa sull’isola è sempre particolarmente ambita. Rispetto alla fase pre covid i valori sono in aumento e i tempi di vendita si sono accorciati perché c’è più richiesta. A dirlo è Dimitri Corti, amministratore delegato della Lionard Luxury Real Estate, che di recente ha preso in carico la vendita della villa di Christian De Sica a Capri: «È un momento particolarmente favorevole per il mercato degli immobili di pregio in Italia, le ville al mare si confermano un asset tra i più richiesti e ambiti, soprattutto in location esclusive come Capri. L'esperienza pandemica – sottolinea Corti – ci ha insegnato che i mercati fluttuano, creando opportunità e disagi, ma il mattone dà garanzie». Nel segmento lusso l’amministratore delegato della Lionard afferma che «eccezion fatta per il marzo 2020, con il primo lockdown, subito dopo si è assistito ad un'impennata significativa di richieste. Inoltre l'Italia resta interessante perché, in valori assoluti, è un mercato dai prezzi ancora contenuti e ha un ottimo potenziale».

Fino a poco tempo fa si potevano trovare nel nostro Paese ville di lusso da 3 o 4 milioni di euro, con quotazioni attorno ai 10 mila euro al mq in top location, anche se i valori si stanno adeguando a quelli di altri Paesi europei come Francia o Spagna, dove si parla di 20-25 mila euro al metro quadro per ubicazioni fronte mare. «Sono convinto – dichiara Corti – che nell’arco di due o tre anni ci allineeremo ai valori europei». La Lionard Luxury Real Estate vanta un’alta percentuale di clientela internazionale con budget da 6,5-7 milioni di euro per transazione, rispetto ad un’utenza italiana con budget più ridotto tra i 3,5 e i 4 milioni di euro. «Può capitare – spiega ancora Corti parlando di tendenze in atto – che per qualche top spender si offra un servizio di consulenza per la ricerca di personale. Teniamo presente che si tratta di mini aziende in grado di creare indotto economico sul territorio con l'assunzione a volte di una decina di figure professionali».

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L’Osservatorio Santandrea Luxury Houses e Gabetti Short Rent – società che si occupa di locazione di ville di lusso - dichiara che l'anno scorso il turismo è stato prevalentemente italiano «con clienti che potremmo definire high spender, alla ricerca di immobili di lusso – sottolinea Ferdinando Elefante, relationship manager Campania Gruppo Gabetti –. Per quest’anno, visto il permanere della pandemia, si prevede un 80% di clienti italiani interessati alla locazione e un 20% estero con prevalenza di americani e inglesi. Per quanto riguarda la locazione, abbiamo un’alta domanda per ville indipendenti con almeno 6-10 posti letto. Si tratta di immobili di almeno 150-200 mq. per soluzioni con soggiorno living e 3-5 camere da letto. Ampiamente richiesto è ovviamente lo spazio esterno attrezzato con piscina, giardino e aree relax. Molto ambita è la vista sui faraglioni». La configurazione morfologica di Capri non consente di avere la discesa al mare indipendente dalla villa e il parcheggio auto, se non per rarissime eccezioni. «Per tale ragione – commenta Elefante – molti turisti sono disposti a spostarsi dal centro di Capri per trovare soluzioni più esterne ma con le caratteristiche sopra descritte. Le soluzioni abitative di pregio che godono di una maggiore vicinanza al mare si trovano in località Marina Piccola, quindi distanti dalla piazzetta centrale di Capri, il fulcro della vita caprese».