Le consultazioni nella capitale tedesca

Caro-affitti, Berlino al referendum sull’esproprio degli immobili residenziali

La consultazione verterà sulla possibile nazionalizzazione di alcuni immobili a favore del social housing per calmierare il caro-affitti e per affrontare la carenza abitativa che colpisce le classi meno agiate

di Isabella Bufacchi

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5' di lettura

Il 26 settembre sarà un big bang nelle urne di Berlino. Quel giorno i berlinesi saranno chiamati a votare per le elezioni generali, per le elezioni della città-Stato e per un rivoluzionario referendum che mira a espropriare gli appartamenti residenziali posseduti dalle grandi società immobiliari: una nazionalizzazione a favore del social housing per calmierare il caro-affitti e per affrontare la carenza abitativa che colpisce le classi meno agiate.

Perché i tre voti a Berlino sono importanti
I tre voti sono interconnessi e sono sorvegliati speciali da tutta la Germania perché possono avere una rilevanza nazionale: Berlino è attualmente governata da una coalizione rosso-rosso-verde (Spd, Die Linke, Die Grünen) e, sebbene questa combinazione sia tra tutte quelle ipotizzate a livello federale la meno probabile, vale per dimostrare sul campo che un governo a tre partiti si può fare, e che quindi per la prima volta potrebbe essere sperimentato su scala nazionale.

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Se i berlinesi dovessero aumentare i voti a sinistra e ai Verdi e se contemporaneamente il “sì” dovesse vincere al referendum, allora la confisca degli appartamenti – finora un’opzione poco credibile – potrebbe realizzarsi: se i colossi del real estate, quelli con un portafoglio oltre i 3.000 appartamenti, dovessero subire una confisca a prezzi sotto il livello di mercato, questo sarebbe un terremoto con epicentro a Berlino.

Le scosse della nazionalizzazione farebbero tremare la Germania perché il mercato immobiliare su scala nazionale in qualche misura soffre lo stesso problema che attanaglia i berlinesi: prezzi delle abitazioni in vendita e in affitto in continuo aumento, con picchi che rendono appartamenti e case irraggiungibili dai più con qualche punta da bolla speculativa, e offerta strutturalmente bassa rispetto alla domanda.

La confisca spaventa il mercato
«La confisca degli immobili residenziali a Berlino sarebbe un duro colpo per il mercato e per l’economia: chi vuole costruire in un mercato dove si rischia la nazionalizzazione? La confisca farebbe scappare gli operatori privati. E non migliorerebbe la situazione perché quando lo Stato diventa proprietario, gli immobili iniziano a deteriorarsi», ha commentato Konstantin Kholodilin, economista esperto di immobiliare del think tank DIW interpellato dal Sole 24Ore. Inoltre la spesa per acquistare gli immobili post-referendum sarebbe indigesta per le finanze di Berlino: nel mirino del referendum sono entrati 243.000 appartamenti a un costo totale stimato tra i 28,8 e i 36 miliardi che appesantirebbe il bilancio della capitale da 100 a 340 milioni l’anno.

Il referendum sull’esproprio dopo il fallimento del tetto sugli affitti
C’è però un’altra chiave di lettura di questo big bang berlinese, meno allarmistica. Il referendum che porta il nome dell’espropriazione dei beni del colosso tedesco Deutsche Wohnen (Deutsche Wohnen und Co. Enteignen!) non ha numeri altissimi e non riflette fedelmente l’umore della città. Per procedere alla consultazione, servivano 171.000 firme (7% dei 2,5 milioni con diritto al voto e cittadinanza tedesca), ne sono state conteggiate 183.711 a favore e valide, contro le 359.063 firme raccolte delle quali il 32,7% non valido. Anche a livello politico, portare avanti una confisca di beni immobiliari è una mossa rischiosa: l’Spd di Berlino non si è sbilanciato più di tanto.

Berlino intanto ha già sperimentato il varo di una legge anti-mercato, poi bloccata dalla Corte costituzionale: il Mietendeckel. Il 23 febbraio è entrata un vigore una nuova legge, nel Land di Berlino, che ha introdotto un tetto al rialzo dei prezzi degli affitti. La norma ha congelato gli affitti in via retroattiva ai livelli del giugno 2019. E ha abbassato in via retroattiva i contratti in essere quando gli affitti superavano del 20% il nuovo tetto. La Corte costituzionale ha stabilito lo scorso 15 aprile che la legge è incostituzionale, in quanto il mercato abitativo è regolato dagli Stati (Länder) mentre le leggi sugli affitti sono federali. Una legge di Berlino sull’esproprio delle proprietà residenziali delle società immobiliari con più di 3.000 appartamenti potrebbe risultare anticostituzionale.

Tutti i partiti alle prese con il caro-affitti in campagna elettorale
I problemi del mercato immobiliare sono una patata bollente per tutti i partiti impegnati nelle elezioni generali che si terranno il 26 settembre a livello federale.

La gamma delle soluzioni contro il caro-affitti e contro l’impennata dei prezzi delle case in vendita è molto variegata. Tutti puntano sul social housing che in Germania è diventato oramai un diritto acquisito.

L’Unione Cdu/Csu ha un approccio più vicino al mercato, con incentivi per la costruzione di nuovi appartamenti da parte dei privati, agevolazioni fiscali per la prima casa, riconversione di siti industriali; l’Spd punta sul freno al caro-affitti e ad allentare le regole per la riconversione di immobili in uso abitativo nei centri urbani; i Verdi hanno le politiche immobiliari più aggressive, con limiti all’aumento dei prezzi, incentivi e sovvenzioni per il cambiamento climatico, tagli pesanti dei costi fissi di acquisto.

Berlino ha una storia unica e sta diventando una metropoli globale
Berlino tuttavia ha una storia che la rende un caso politico e immobiliare unico. Jochen Möbert, senior economist at Deutsche Bank Research intervistato dal Sole24 Ore, ricorda che i prezzi delle case a Berlino sono più che raddoppiati dal 2009. Ma la capitale risulta al 66° posto nella classifica delle città più costose al mondo risalente al gennaio 2021. «Molte famiglie berlinesi sono a basso reddito e dopo la Seconda guerra mondiale, il socialismo nell’Est e i sussidi nell’Ovest nella città spaccata hanno soffocato gli imprenditori. Nell’ultimo decennio Berlino si è risvegliata e ora attraversa un boom. Questo suo sviluppo da redditi bassi a redditi alti è un super-ciclo economico caratterizzato da un mercato del lavoro dinamico, il contesto innovativo di R&S, molte giovani imprese di successo. Berlino sta diventando una metropoli globale e i prezzi degli immobili in vendita e in affitto saliranno in maniera considerevole». Per questo, Möbert non è preoccupato dal referendum, che non è vincolante: se anche il nuovo governo di Berlino post elezioni dovesse procedere con la confisca, questa misura non sarebbe mai forte abbastanza da far deragliare il boom economico dal quale dipende il boom dell’housing a Berlino.

«Nell’ultimo decennio, a Berlino sono state costruite 117.000 abitazioni per dare casa a 210.000 abitanti. Ma intanto il numero delle persone in cerca di abitazione è cresciuto a quota 343.000. Questo vuol dire che mancano 74.000 immobili residenziali: basterebbe una politica orientata all’offerta per eliminare questa carenza entro il 2030», ha sostenuto Möbert. Il referendum invece mira a trasferire 240.000 immobili dai privati all’istituzione di diritto pubblico AöR non orientata al profitto per perseguire la politica degli affitti popolari.

La pandemia ha ridotto la domanda di abitazioni
Altri fattori pesano sul mercato immobiliare in Germania.

La pandemia e il calo dei flussi degli immigrati hanno ridotto la domanda in eccesso, mentre i recenti colli di bottiglia sulle catene di approvvigionamento delle materie per costruzioni hanno rallentato l’offerta.

«Nelle grandi città l’immigrazione è rallentata e questo ha frenato la domanda di abitazioni», ha detto Konstantin Kholodilin, soprattutto durante la pandemia.

Non esiste tra l’altro una bolla speculativa immobiliare a livello nazionale: in alcune zone i prezzi delle case in vendita sono saliti molto di più rispetto al caro-affitti. Ma i tedeschi non sono visceralmente né speculatori né possessori di immobili: i risparmi sono schizzati alle stelle ma non per questo è scattata la corsa al mattone in Germania.

I tassi dei mutui per le case sono ai minimi storici ma gli acquisti delle abitazioni, fosse anche la prima casa, non sono saliti come alcuni prevedevano perché i prezzi sono alti, troppo. L’85% dei tedeschi è in affitto. Solo il 47% della popolazione in Germania possiede la prima casa, su scala nazionale, mentre a Berlino questa percentuale scende sotto il 15%.

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