il mercato in sicilia

Casa, anche a Palermo si cercano metrature sempre più grandi

I valori al metro quadrato, come già da qualche anno, non hanno cessato di calare: rispetto al 2019 nell'ordine del - 3%

di Antonio Schembri

(Gandolfo Cannatella - stock.adobe.com)

5' di lettura

Case dalle metrature ampie e dotate di spazi esterni vivibili. Nello scenario economico stravolto dalla pandemia, è anzitutto questa la tendenza prevalente, alimentata dalla diffusione del lavoro a distanza, nel mercato residenziale di Palermo, quinta città italiana per numero di abitanti e, sempre nel 2020, ottantanovesima nella classifica nazionale della qualità della vita stilata dal Sole24Ore (l'anno precedente occupava la posizione numero 98). Una piazza immobiliare che riflette i segni di una crisi economica in corso da anni, aggravata adesso da una ancora più drastica riduzione di tanti indotti economici.

In particolare quelli che traggono linfa dal turismo, settore in cui il capoluogo siciliano consolidava fino a prima dell'emergenza sanitaria un richiamo internazionale legato al fascino dei suoi quasi tre millenni di storia e al quale è funzionale anche il progressivo recupero della relazione tra centro storico e costa.

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Nell'attuale situazione farebbero da contraltare le prospettive legate a importanti piani di mobilità ecosostenibile, ovvero l'ampliamento della rete tramviaria, l’anello ferroviario e l'allaccio di questo al passante di collegamento tra a stazione centrale e l'aeroporto, da anni in corso di realizzazione tra molti disagi. Ma occorrerà attendere ancora prima della loro attuazione e di valutarne gli effetti sul real estate.

Secondo i professionisti dell'intermediazione. la paralisi delle compravendite, temuta dal primo lockdown del 2020, non si è però verificata. «I valori al metro quadrato, come già da qualche anno, non hanno cessato di calare: rispetto al 2019 nell'ordine del - 3%. Segno che i prezzi tornano ‘reali', rappresentativi cioè delle condizioni di vetustà e manutenzione dell'immobile» spiega Antonio Matano, presidente della Fiaip per la provincia di Palermo.

La domanda ha rallentato sui due fronti del settore compravendite: quello in cui l'acquirente viene supportato da un mutuo; e l'altro, in cui ha autonoma capacità di spesa. Nel primo caso, la selezione della clientela da parte delle banche prima di concedere il prestito, a tassi comunque vantaggiosi, è diventata più rigida”. Emblematico, nei mesi scorsi, lo stop ai mutui di alcuni dipendenti della Rinascente, che aveva annunciato il ritiro del suo store su 4 livelli in un palazzo sulla via Roma.

«Pratiche riattivate dagli istituti di credito solo dopo l'intesa raggiunta (alcune settimane fa) tra la società di gestione dell'immobile e il gruppo commerciale milanese, che ha assicurato la sua permanenza a Palermo per altri 9 nove anni e evitato così la cassa integrazione per i 39 dipendenti» ricorda Matano. Nel secondo caso la possibilità dell'acquirente di mettere i propri risparmi sul tavolo del venditore senza finanziamenti favorisce la definizione con qualche sconto sul prezzo richiesto.

«In entrambe le situazioni, se questo viene percepito subito come congruo, la chiusura della compravendita avviene nell'arco di 4 mesi, tra conferimento dell'incarico all'agenzia e firma del rogito. In caso contrario, l'immobile è destinato a restare invenduto anche per più di un anno prima che il proprietario finisca comunque per abbassare le sue pretese» dice Enzo Romano, broker della Remax. Insieme con i trilocali, lo smart working stimola adesso anche l'interesse verso abitazioni comode, con 4 o 5 vani.

«Attirano la clientela sia il quadrante centrale più signorile di Palermo, ovvero quello che dalla Piazza Croci si estende lungo la via Libertà e gli incroci che la fiancheggiano fino al Teatro Massimo, sia il vasto semicentro tra l'area dello Stadio antistante il Parco della Favorita, la via Sciuti e il viale Strasburgo, l'altro lungo asse urbano a vocazione residenziale e commerciale” indica Alessandro Pedivellano, team manager di Tecnocasa per la Sicilia. Tutte aree in cui – stando alle agenzie - i prezzi di mercato per appartamenti ben posizionati e ristrutturati orbitano oggi sui 2mila euro al metro quadrato. Il mercato di Palermo si allinea al calo delle compravendite a livello nazionale, valutato nel 20% in meno: “le 4.500 transazioni concluse in città (rispetto alle 5.600 del 2019) superano comunque quelle di 5 anni fa» specifica Pedivellano.

I principali network del mattone indicano per l'area urbana un range indicativo dei valori medi tra 1.400 e i 1.600 euro al metro quadrato.Quello della capitale mediterranea resta però un mercato disomogeneo, con macroscopiche differenze di prezzo anche in aree ristrette. Soprattutto nel labirintico e suggestivo centro storico, dove, tra zone rivalutate e altre ancora in condizioni di degrado, si alternano palazzi di svariate epoche e stili, dal tardo gotico all'Art Nouveau, passando per il barocco.”Fino a 6-7 anni fa anche in zone non recuperate, come quella a fianco della Cattedrale, gli appartamenti di piccolo taglio (40-50 metri quadrati) si vendevano anche a 2.500 euro al metro; oggi la loro quotazione è di 1.400 euro – illustra Mario Costa, titolare di un'agenzia del gruppo Grimaldi sul tratto pedonalizzato di via Maqueda.

Ma si trovano anche soluzioni da ristrutturare a 200 euro al metro quadrato, anche in immobili di 500 metri quadri che apparirebbero come potenziali grandi affari da destinare al settore ricettivo. Le spese di ristrutturazione rispetto al degrado dei contesti in cui sono ubicati ha però spento l'interesse manifestato anni fa da potenziali investitori, anche stranieri. I prezzi sono scesi molto lungo l'antico Cassaro (oggi via Vittorio Emanuele), l'area della Magione, che prende il nome dalla basilica nel cuore del quartiere d'origine islamica della Kalsa e sulla nobiliare via Alloro, dove dai 4mila euro al metro dello scorso decennio, quando la domanda del centro storico era 4 volte superiore rispetto a quella attuale, si arriva oggi a acquistare un attico di 160 metri quadrati, servito da ascensore, a 230mila euro (cioè poco più di 1.400 euro al metro quadrato).

Il problematico avanzare del risanamento (uno dei più estasi d'Europa) ha indotto non pochi professionisti che avevano scelto il centro storico a rimettere la propria abitazione nel mercato, a prezzi ben più bassi. Addirittura dimezzati in qualche caso di appartamenti ubicati su piani nobili con metrature generose.

«Se adesso la porzione antica della città non rappresenta un obiettivo strategico per chi punta su rapide speculazioni, offre però molte occasioni a prezzi abbordabili» sottolinea Costa.Domanda alta a Mondello, il borgo marinaro a 7 chilometri dal centro, dove una villa liberty è fra i tradizionali ‘desiderata' della clientela più abbiente. Per gli oggetti più lussuosi i prezzi possono superare il milione di euro, ma vi si possono reperire ville d'epoca anche a 650mila euro.

Diverso invece il mercato nell'adiacente Addaura, sotto le falesie del Monte Pellegrino: «fino a prima della pandemia si è riscontrato un buon giro di compravendite di villette da 80-100 metri quadrati risultanti dal frazionamento di strutture grandi, con valori medi sui 190mila euro» indica l'intermediario Remax Alessandro Dagnino.Mercato a ‘circuito chiuso' quello dei palazzi storici, capolavori di architettura che per via della manutenzione esosa alcune tra le famiglie aristocratiche decidono di vendere malgrado i tempi difficili per questo genere di operazioni.

Tra le trattative riservate in corso, tre riguardano splendidi manufatti sulla parte alta del Cassaro. Operazioni finalizzate soprattutto alla creazione di nuove strutture ricettive, come nel caso di Palazzo Ammirata, ubicato invece sull'angolo tra la vie Roma e Cavour. Acquisito da un imprenditore palermitano dell'hotellerie, questo edifici Liberty risalente agli inizi del Novecento diventerà un albergo 4 stelle con un restyling che richiederà un anno e mezzo di lavori.

È tornato invece all'asta il Palazzo Di Napoli, la dimora seicentesca di tremila metri quadrati sovrastante uno dei Quattro Canti, nel cuore di Palermo, che con l'adiacente Palazzo Costantino costituisce un unicum architettonico. Un pezzo di storia deprezzato. Per rendere più competitiva l'eventuale aggiudicazione, dall'estate del 2019 il prezzo base fissato dal Tribunale è sceso da 5.300.000 a poco più di 3.300.000 euro per la prossima asta del 4 marzo. Rimasto sulla carta il progetto di destinarlo a albergo di lusso ne è stata di recente rilanciata la candidatura a “museo della città”.

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