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Casa, la domanda cresce per le soluzioni di lusso

Secondo Engel & Völkers-Nomisma a Milano si rivaluta il pregio in zone più periferiche, a Roma si punta invece alle zone del centro storico

di Paola Dezza

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(Agf)

5' di lettura

Un 2020 di forte impatto per il mercato immobiliare italiano registra la tenuta del segmento di pregio. È quanto emerge dal report di Engel & Völkers, che analizza il trend del segmento a Milano e Roma nel secondo semestre 2020, realizzato in collaborazione con Nomisma. L’analisi evidenzia le differenze tra i diversi segmenti di mercato, con la componente per investimento venuta meno per diversi fattori, dalla cautela allo stop degli affitti brevi, e le prospettive poco rosee del settore residenziale. Nel 2021 il trend sarà stabile con una sostanziale tenuta sui livelli già fortemente penalizzati dal Covid-19.

La pandemia e le sue conseguenze hanno arrestato la crescita di Milano. La differenza tra le diverse città la faranno le capacità di risalita. Da Nomisma fanno sapere che i prezzi a Milano risaliranno già a partire dal 2022. A Roma la situazione è più critica, con una battuta di arresto pesante degli investimenti dei grandi soggetti internazionali.

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Diversa la situazione del lusso. Nel terzo trimestre il residenziale di pregio a Milano ha fatto registrare livelli di attività nettamente superiori ai corrispondenti mesi del 2019, recuperando così parte del terreno perduto durante il lockdown primaverile.

Anche il mercato romano ha retto il contraccolpo della crisi, con lievi cali dei prezzi e termini di negoziazione leggermente più favorevoli per gli acquirenti determinati a perfezionare l’acquisto. Nella Capitale, un dato positivo che ha contraddistinto la seconda parte dell’anno è stato un ritorno dell’interesse verso immobili di pregio in zone centrali e storiche.

«Nel secondo semestre 2020 l’ottimismo indotto dalla risposta post-lockdown ha lasciato spazio, con il riproporsi dell’ondata virale, a una maggiore consapevolezza degli effetti profondi che la pandemia produrrà su bilanci familiari e aziendali. Il settore immobiliare sta senza dubbio affrontando oggi un quadro di lenta metabolizzazione, in cui il tracollo dello scorso anno andrà recuperato con pazienza e gradualità» ha dichiarato Luca Dondi, ceo di Nomisma.

Archiviato il pesante lockdown primaverile, nel terzo quarter 2020 la parziale ripresa è imputabile alla riconfigurazione della domanda, sia di acquisto che di locazione, verso immobili di dimensioni mediamente più ampie e localizzati in zone più vivibili e meno centrali.

Rimane penalizzato ovunque il mercato dei piccoli tagli, monolocali e bilocali, per via dell’assenza della domanda di locazione.

A Milano, sale la domanda nelle zone semicentrali
Il pregio piace anche se non strettamente in centro. A guidare le richieste sono le dimensioni dell’immobile e il prezzo, ma anche la presenza di zone verdi.

Secondo il report ne beneficiano i nuovi sviluppi residenziali in contesti più periferici e comunque ben collegati alla città. Nonostante i benefici fiscali connessi alle ristrutturazioni, la domanda si concentra ancora largamente su immobili già ristrutturati di qualità rispetto agli immobili da ristrutturare. Tra le zone più richieste del centro storico si segnalano Brera e il Quadrilatero, dove le quotazioni top arrivano a circa 18mila euro/mq.

Per quanto riguarda la zona Ovest, le aree preferite sono Pagano, Buonarroti, Fiera e Sempione dove i prezzi medi vanno da 5.500 a 7.000 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.900 a 5.100 euro/mq per quelli da ristrutturare. Fuori range le quotazioni di CityLife, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro/mq e quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 euro circa.

Nella zona est, si distinguono Porta Venezia/Indipendenza; qui i prezzi medi registrano una lieve flessione, con valori compresi nel range 5.500-7.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Fa eccezione Città Studi dove le quotazioni medie diminuiscono sia per le abitazioni nuove/ristrutturate sia per le abitazioni da ristrutturare.

Isola e Porta Nuova sono invece le aree in cui è più forte la domanda nella zona Nord di Milano, dove i prezzi medi variano da 5.900 a 10.200 euro/mq. Le quotazioni più alte si registrano in Porta Nuova (18.000 euro/mq) e nell'area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi (10.200 euro/mq). Infine, nella zona sud, di grande interesse sono Porta Romana e Medaglie d'Oro/Muratori; qui i prezzi oscillano tra i 5.300 euro/mq di Medaglie d'Oro-Lodi e i 9.500 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

«La pandemia ha sparigliato le carte, accelerando i trend in corso e portando ad un aumento dell’interesse istituzionale verso la residenza, non solo nelle forme viste prima ma anche nella forma più tradizionale dello sviluppo residenziale per la rivendita e la locazione residenziale» ha commentato Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano, che evidenzia tre fasi del mercato milanese nel 2020. Una prima fase euforica, un lockdown pensate e a seguire una forte domanda di sostituzione, con la conseguente ricerca di case più grandi. «In ogni singolo mese i risultati migliorano - dice Magaglio -. Nonostante il mercato abbia perso il 15-20% di transazioni nel lockdown, noi abbiamo invece avuto risultati in linea con il 2019».

Per quanto riguarda Milano, secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma, il mercato delle locazioni ha profondamente sofferto gli effetti della pandemia: i driver della domanda sono venuti del tutto meno (business, didattica, eventi e turismo), generando tassi di vacancy e domanda rarefatta. In questa situazione, tuttavia, è emersa una piccola ma rilevante nicchia di mercato di sostituzione, con buona richiesta per tagli medio-grandi destinati a famiglie con esigenze o necessità di sostituzione per upgrade, spesso a fronte di canoni di locazione favorevoli al cambio.

Roma, piace il centro storico
La location è ancora una volta il driver degli acquisti nella capitale. Nel centro storico la battuta di arresto dovuta alla pandemia ha inciso più sulla domanda di investimento che sui prezzi rimasti invariati rispetto ai primi mesi del 2020. Si è fermata la ricerca di tagli piccoli per farne B&B e piccole/medie strutture ricettive.

La domanda da parte degli acquirenti esteri è rimasta sui buoni livelli dello scorso semestre, con la conferma di maggior interesse verso immobili di pregio, nelle zone centrali di prestigio e di maggiore interesse storico. Nel centro storico, il range dei prezzi medi è molto ampio in funzione di location, stato di manutenzione e vicinanza ai maggiori punti di interesse.

Per le abitazioni ristrutturate, il range è compreso tra 4.000 (nei rioni Castro Pretorio, Testaccio, Esquilino) e 11.000 euro/mq (Tridente, Navona, Pantheon), in relazione alla posizione.

In zona Prati-Vaticano i prezzi variano sensibilmente e oscillano tra 4.200 e 7.000 euro al mq. Nella zona Nord, le quotazioni medie variano da 3.000 a 5.000 euro al mq. Quotazioni più elevate sono presenti nelle zone Parioli e Trieste/Salario, con prezzi prime medi pari, rispettivamente, a 7.000 e 6.000 euro/mq. Nella zona est, invece, i prezzi medi sono stazionari, con un calo per il quartiere Aurelio e, in generale, sono compresi nel range 3.500-4.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo e nel range 2.900-3.500 per quelli da ristrutturare.

«Il secondo semestre ci ha sorpreso favorevolmente, superando le aspettative e le previsioni fatte nel periodo precedente alla pausa estiva - ha dichiarato Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers -. Il numero di transazioni complessive è stato particolarmente sostenuto da ottobre a dicembre 2020. Questo trend ha evidenziato l’esigenza di un cambiamento nel concepire la prima casa, seguendo le tendenze scaturite dalle nuove necessità emerse: più spazio a disposizione, per un nuovo modo di abitare la propria casa coniugando confort, zone dedicate al lavoro e aree esterne vivibili. Spesso le soluzioni indipendenti sono state la scelta di molti».


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  • Paola Dezzavice caposervizio Responsabile Real Estate

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

    Premi: “Key player of the italian real estate market” di Scenari Immobiliari

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