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Casa, dove comprare e quanto spendere per massimizzare i rendimenti da affitto

I ritorni lordi possono crescere anche al 10% se si punta alle zone giuste, nelle città più ricercate da turisti e giovani lavoratori e se si riesce a ottimizzare lo spazio interno

di Paola Dezza


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(Fotogramma)

4' di lettura

Investire nell’immobiliare residenziale da mettere a reddito e farne quasi una professione. O perlomeno arrotondare lo stipendio in maniera consistente. È l’obiettivo che da alcuni anni guida gli italiani che decidono di acquistare un monolocale o un bilocale nelle località più gettonate tra le città d’arte o di business o nelle zone di vacanza con stagione abbastanza lunga. Soprattutto in tempi in cui i classici Bot non rendono più nulla.

Secondo gli ultimi dati di Tecnocasa i rendimenti annui lordi per queste tipologie di case si attestano intorno al 5% per i bilocali e al 4,6% per i trilocali.
Nella prima parte del 2019 i segnali positivi dal mercato immobiliare sono stati numerosi, con una domanda in crescita, tempi di vendita in contrazione, canoni di locazione sempre più elevati. E prezzi in ripresa, ma solo in alcune ben selezionate realtà. Tanto che Nomisma ha rilevato su base annua un aumento dei valori dello 0,2%.

Sempre secondo Tecnocasa per la prima volta dal 2010 i canoni sono in aumento su tutte le tipologie considerate: monolocali (+2,3%), bilocali e trilocali (+1,8%). Ma le differenze da città a città non sono poche. In alcune città l’incremento è decisamente più elevato a causa della bassa offerta. I canoni in aumento stanno portando nuovamente gli investitori sul mattone.

Nelle tre principali metropoli il bilocale nelle zone periferiche tocca punte del 7% di rendimento annuo lordo a Milano, del 10% a Roma e dell’8% a Napoli. Nelle zone centrali non si va oltre il 4% lordo. Dal rendimento lordo bisogna però togliere un 40% circa di spese, dalla gestione alle tasse fino alla manutenzione ordinaria dell’immobile.

Sweetguest è una delle società che si occupano della gestione di immobili da mettere a reddito. Secondo una elaborazione realizzata per Il Sole24Ore si evince che i rendimenti salgono in maniera considerevole se gli appartamenti vengono ristrutturati proprio per essere affittati e hanno una metratura ottimizzata proprio per poterli affittare con la formula a breve. Ecco perché a volte è meglio orientare l’investimento in maniera mirata.

A Milano, dicono da Sweetguest, con un investimento di 220.000 euro conviene optare per un bilocale in zona San Siro, comodo per gli affitti brevi (data la vicinanza allo stadio e la presenza della metro), ma anche per chi viaggia per business (vicinanza alle fiere), generando rendimenti annui lordi dell’11% sull’investimento iniziale. Se la disponibilità sale invece a 300.000 euro il maggiore rendimento viene generato da appartamenti di taglio più ampio, come un trilocale in zona Loreto (area oggi conosciuta come Nolo), ideale per il turista che cerca un alloggio vicino al centro, ben collegato dalla metropolitana e con un buon rapporto qualità/prezzo. In questo caso i rendimenti annui possono raggiungere il 12%. Rendimenti elevati, ma ricordiamo sono lordi.

La cautela è d’obbligo in questa tipologia di investimento perché la concorrenza è aumentata in maniera consistente sulle piazze più gettonate e le spese di gestione (se ci si affida a una società terza) possono decurtare anche del 40% il guadagno.

Guardando a Roma, nella capitale con un investimento di 200.000 euro i maggiori rendimenti vengono garantiti da un bilocale a Termini che raggiunge rendimenti di oltre l’11% annuo, area che si conferma di interesse per gli affitti turistici – vicinanza al centro storico –, ma a prezzi al metro quadro inferiori a altre zone del centro storico. Se si possono spendere 300.000 euro i maggiori rendimenti vengono garantiti dalla metratura più ampia di un trilocale a Pigneto, che raggiunge rendimenti annui del 10%, grazie alla recente rivalutazione della zona e al collegamento con la metro.

A Firenze meglio puntare su immobili dentro le mura. Il rapporto tra metratura e zona impatta sulle prestazioni dell’immobile stesso, e l’investimento a redditività più alta è rappresentato da un monolocale in Santa Croce, che può generare rendimenti annui superiori al 10%.

E a Venezia? Se il nostro portafoglio ci consente una spesa di 250.000 euro meglio fare rotta sulla zona della Biennale. Qui un bilocale rende anche l’11%, ma se ci si sposta su metrature e investimenti maggiori, come 300.000 euro, la migliore redditività viene garantita di un trilocale in Giudecca, che supera l’11%. Bisogna però tenere conto che per raggiungere al Giudecca, meno amata dai turisti di Venezia città, i collegamenti sono meno agevoli.

Torino è una città che sta cercando una nuova vocazione ed è diventata sempre più meta turistica. I prezzi sono ancora contenuti per bilocali in Porta Nuova (150.000 euro). Anche un trilocale in zona San Salvario (300.000) può rivelarsi interessante e generare rendimenti annui che superano il 12%. In questo momento il mercato residenziale è particolarmente vivace. Chi un tempo si era spostato in collina torna in centro e qui si trovano diverse riqualificazioni di immobili.

Come scegliere l’appartamento ideale nel quale investire? Innanzitutto, suggeriscono da Sweetguest, bisogna analizzare bene la zona di interesse. e valutarne collegamenti stradali, ferroviari, mezzi di trasporto pubblico, raggiungibilità e vicinanza agli aeroporti di riferimento. Ma anche valutare la vicinanza a luoghi di interesse (università, siti di interesse storico-culturale, centri commerciali, parchi pubblici, distretti destinati ad attività di business ed eventi) e la sicurezza. Scelta la zona si passa alla analisi della metratura e della planimetria (trilo e quadrilocali si prestano maggiormente agli affitti brevi rispetto a un monolocale).
Prestare a un occhio importante a stato dell’immobile, norme di sicurezza, impianti presenti e classe energetica. E chiaramente fare una dettagliata analisi economica delle spese di acquisto e ristrutturazione, delle tasse che andranno pagate, dei costi di gestione (soprattutto se si affidano a terzi check in e check out) e degli introiti che si possono ricavare.

Riproduzione riservata ©
  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

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