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Casa, per Nomisma domanda frenata dalla seconda ondata Covid

Le richieste effervescenti dopo giugno si sono fermate per paura dell’aggravarsi della pandemia. L’anno chiuderà sotto 500mila compravendite. La ripresa non prima del 2022-2023

di Paola Dezza

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(Agf)

Le richieste effervescenti dopo giugno si sono fermate per paura dell’aggravarsi della pandemia. L’anno chiuderà sotto 500mila compravendite. La ripresa non prima del 2022-2023


4' di lettura

La resistenza mostrata dal mercato immobiliare italiano dopo la prima ondata pandemica si è sciolta al lieve sole dell’autunno e per la recrudescenza del Covid-19. Lo slancio verso l’acquisto di case registrato appena gli italiani sono potuti uscire di casa lo scorso giugno si è affievolito nelle ultime due settimane. È il parere del team di Nomisma che ha appena pubblicato l’Osservatorio sulle 13 maggiori città italiane. Le previsioni sono quindi per un settore residenziale che dovrà attestarsi su volumi di compravendita inferiori di circa il 20% rispetto ai livelli del 2019 per quasi un triennio.

Si tratta di uno scenario da porre a confronto con il dinamismo pre-Covid-19, che risultava alimentato da una propensione all’acquisto immobiliare non più unicamente incentrata sulla componente di acquisto per utilizzo diretto. Oggi la domanda per investimento si è quasi spenta. A causa anche della frenata per gli affitti brevi e per gli affitti in generale di chi studia e lavora fuori sede.

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«L’idea che la pandemia abbia colpito tutto il mondo va analizzata nel dettaglio - dice Lucio Poma, Chief Economist Nomisma -, ma i Paesi sono stati colpiti in maniera diversa. La crisi inizia in realtà da gennaio quando la Cina si blocca, ma il Paese oggi si è ripreso».

«Il tracollo del Pil è senza precedenti - dice Luca Dondi Dall’Orologio, direttore generale di Nomisma -. Le famiglie si sentono ancora solo parzialmente esposte alla recessione. È meno chiaro quello che succederà sui bilanci delle famiglie».

Alla base dell’effervescenza estiva – per Nomisma - vi era «l’illusoria aspettativa che il tracollo macroeconomico avrebbe avuto effetti modesti sui bilanci familiari» che ha portato nel terzo semestre 2020 a contenere l’arretramento delle compravendite residenziali rispetto ai livelli dello scorso anno. Il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento provenienti dalle famiglie. Nello specifico, nella prima metà del 2020 si è registrata una flessione nell'erogazione di mutui di appena il -1,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, grazie alla finalizzazione di pratiche avviate pre-lockdown.

«Abbiamo circa 217mila richieste di moratoria, relative ai mutui recenti» dice ancora Dondi, sottolinea che è un segnale di debolezza prospettica. Surroghe e sostituzioni arrivate al 20% hanno esaurito lo slancio per via della stabilità dei tassi.

Due scenari alle porte
Nomisma delinea così due diversi scenari di evoluzione del contesto macroeconomico e del mercato immobiliare italiano. Un primo scenario “Base” che presuppone una ripresa graduale seppur lenta dell’economia nel triennio 2021-2023, arrivando al termine del periodo di proiezione a recuperare quasi completamente il gap in termini di Pil rispetto ai livelli pre-Covid. Ed è lo scenario di riferimento.

La previsione “Hard”, invece, delinea un quadro più problematico caratterizzato da una ripresa più blanda, tanto da mantenere un gap di oltre 3 punti percentuali di Pil al termine del 2023 rispetto ai livelli precedenti la pandemia. Con riferimento al mercato immobiliare, questo scenario delinea un deterioramento della domanda di acquisto, in particolare per quanto concerne il settore residenziale.

Nel mercato residenziale i primi sei mesi dell’anno avevano evidenziato una flessione consistente dei livelli di attività transattiva, testimoniata da una variazione tendenziale del -15,5% nel primo trimestre, a cui era seguito un calo ancora più intenso (-27,2%) nel secondo trimestre.

Come si chiuderà l’anno?
Con ogni probabilità con 500.000 case vendute (-17,1%) secondo lo scenario “Base”, o 491.000 (-18,7%) secondo lo scenario “Hard”. Considerato che, prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612mila, risulta evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.

Secondo Nomisma nel 2021 le compravendite dipenderanno dall’entità del rimbalzo a livello economico e «dall’effettiva tempestività ed efficacia con cui i vaccini annunciati nelle ultime settimane saranno resi disponibili». Le incertezze in proposito accreditano per il 2021 uno scenario per le compravendite non dissimile da quello dell’anno in corso, con un risultato complessivo di 495mila transazioni nello scenario più favorevole e di 467mila nello scenario più avverso.

Per la ripresa si attende il 2022
Per l’istituto bolognese la ripresa sarà lenta e graduale e si manifesterà nel biennio 2022-2023 con un’intensità che non permetterà di recuperare in tempi brevi i livelli pre Covid-19, relegando il mercato, almeno fino al 2023, al di sotto delle 600mila transazioni.

Analizzando nello specifico le città, Milano e Bologna saranno le prime a evidenziare segnali di crescita a partire dal 2022, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari nel 2023. I cali più intensi riguarderanno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio considerato.

IL MERCATO NELLE 13 MAGGIORI CITTÀ E IN ITALIA

L'andamento delle compravendite di abitazioni dal 2011 a oggi. Indice al 2011=100

IL MERCATO NELLE 13 MAGGIORI CITTÀ E IN ITALIA

I prezzi?
In termini aggregati (13 grandi mercati), a livello medio le aspettative sui prezzi risultano lievemente negative (variazioni più contenute del -1%) per le abitazioni nuove in tre dei quattro segmenti di mercato considerati (in centro si registra una sostanziale stabilità, con un segno positivo pari a 0,06%) e per le abitazioni usate in zone di pregio e in centro. Limitatamente all’usato le aspettative risultano peggiori in semicentro e periferia (rispettivamente -2,51% e -2,93%).

ABITAZIONI NUOVE O RISTRUTTURATE
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La differenziazione delle aspettative tra le diverse città risulta elevata per le abitazioni nuove solo in periferia, dove si va da un calo atteso massimo pari a -7,38% a un incremento atteso massimo pari a +8,21%. La differenziazione delle aspettative tra le diverse città risulta, invece, elevata per le abitazioni usate in tre dei quattro segmenti di mercato considerati. Solamente in periferia le aspettative di diminuzione non sono particolarmente differenziate tra le città.

A livello di macro aree geografiche, per il nuovo si rileva che le peggiori aspettative sui prezzi si registrano al Sud per le abitazioni in zona di pregio (pari a -1,68%) e in periferia (pari a -0,57%). Per gli altri due segmenti di mercato, le aspettative di calo più marcato si registrano al Centro: -0,69% in centro e -0,95% in semicentro.

Per le abitazioni nuove, le migliori aspettative sui prezzi si registrano al Centro in zona di pregio (+0,05%) e in periferia (+0,12%), mentre si registrano al Nord per gli altri due segmenti di mercato (+0,93% in centro e +0,12% in semicentro). Per l’usato si rileva che le peggiori aspettative sui prezzi si registrano al Centro per tre dei quattro segmenti di mercato considerati: -2,38% in centro, -3,99% in semicentro e -3,57% in periferia.

Le peggiori aspettative per le zone di pregio si registrano, invece, al Sud (-2,86%).


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