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Nomisma: nel 2020 si venderanno 118mila case in meno (delle attese)

È lo scenario pessimistico dell’evoluzione della crisi innescata dal coronavirus. Prezzi delle abitazioni visti in calo tra -1,3% e -4% nel biennio 2020-2021

di Paola Dezza

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(Mikkel Bigandt - stock.adobe.com)

È lo scenario pessimistico dell’evoluzione della crisi innescata dal coronavirus. Prezzi delle abitazioni visti in calo tra -1,3% e -4% nel biennio 2020-2021


3' di lettura

Nomisma in diretta streaming ha raccontato oggi l’Osservatorio sul mercato residenziale. La fotografia che ne esce è di uno stop che bloccherà il settore per alcuni mesi. Lucio Poma, capo economista di Nomisma, ha introdotto la pubblicazione con alcuni dati sul contesto generale che stiamo vivendo, partendo da una fotografia degli ultimi due mesi. «L’Italia era già in recessione, la pandemia colpisce un Paese che era già debole» dice.

Vedremo quindi che la poca domanda spingerà le imprese ad abbassare i prezzi. «Vedremo “i prezzi predatori” per conquistare le poche quote di mercato che rimangono - continua -. Questo cambierà la geografia economica. Quasi sicuramente il nostro Paese andrà in deflazione».

Fino a qualche settimana fa la componente certa di acquisto immobiliare si era ridotta 500mila famiglie, ma rimaneva una quota significativa di domanda potenziale, due milioni di famiglie che avrebbero potuto acquistare. Al momento frenate dalla debolezza economica.

«L’indebolimento della domanda era comunque compensato dalla richiesta per investimento, tornata tra il 2018 e il 2019 grazie allo sgonfiamento dei prezzi degli anni prima - spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma -. Dalla spinta dei mercati maggiori, alcuni interessati da lievi aumenti dei prezzi, è scaturito un trend positivo anche per le città intermedie».

Quali le ipotesi sul futuro? «Troppe le variabili macroeconomiche per poter immaginare che il settore immobiliare si muova in maniera autonoma dal contesto - dice Luca Dondi -. E questo vale per tutti i settori. Se vogliamo azzardare una proiezione a livello di settore dobbiamo proporre tre scenari: quello pre-virus, al quale ci stavamo preparando, di fatto superato dagli eventi, uno scenario soft e uno invece pessimistico. In questo ultimo caso nel 2022 il tasso di disoccupazione potrebbe arrivare al 13%».

In questi contesti cosa accade all’immobiliare? «Non bastano i tassi bassi, ci vuole un sistema che alimenti un mercato che diventa più fragile - commenta Dondi -. Una revisione quindi dei criteri delle banche. Come è necessaria una azione di stimolo e di investimento del governo per sostenere l’economia. Nello scenario ottimistico prevediamo 50mila compravendite di case in meno, nel pessimistico oltre 118mila in meno (rispetto alle 613mila vendite attese per il 2020 rispetto alle 603mila del 2019). Un tributo pesante che l’immobiliare paga alla crisi». E la componente prezzo? In realtà potrebbero resistere, la riduzione attesa è contenuta.

Riguardo al settore residenziale Nomisma prevede nei prossimi anni una perdita tra i 54,5 e i 113 miliardi di euro di fatturato (nel 2020 è compresa tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro), a seconda dello scenario che si concretizzerà.
Con riferimento ai prezzi, la società bolognese stima flessioni medie comprese tra il -1,3% ed il -4% nel biennio 2020-2021 (sempre rispetto alle attese precedentemente formulato per lo scenario pre-virus). Per il 2022 Nomisma stima una flessione dei valori in timida attenuazione.
Il quadro che si profila evidenzia un contrasto stridente con i risultati registrati da Nomisma nel 2019, che restituivano un generalizzato miglioramento rispetto agli anni passati.
Un miglioramento corroborato tra l’altro dall’incremento delle richieste di mutuo registrato nel primo bimestre del corrente anno (+32,4%).
Nomisma sottolinea come questo mercato sembrava aver ormai imboccato la via della ripresa superando le 600mila transazioni residenziali, per un fatturato stimabile in 98,3 miliardi di euro nel 2019.
Riguardo al settore residenziale Nomisma stima contraccolpi decisamente negativi, ma la posizione più critica si registrerà in corrispondenza degli immobili d’impresa che presenteranno un riflesso recessivo diretto e immediato.

«Più controversa appare la situazione degli investimenti immobiliari corporate (complessi cielo-terra di valore superiore a 5 milioni di euro), considerato come essi abbiano presentato un dinamismo eclatante fino a poche settimane prima dello scoppio di Covid-19 - recita una nota -. Nel corso del 2019 gli investimenti corporate nel comparto hanno raggiunto l’ammontare record di 12,3 miliardi di euro». Ne viene l’immediato collegamento alla vitalità attrattiva di Milano e Nomisma – rispetto al capoluogo ambrosiano che ormai stabilmente catalizza più del 40% degli impeghi – rimarca un fattore aggiuntivo di preoccupazione in chiave prospettica. Per la Società bolognese «il brusco rallentamento economico della locomotiva avrà effetti più marcati sull’immobiliare corporate del nostro Paese rispetto a quanto sarebbe scaturito da una debolezza di entità analoga ma maggiormente diffusa».

Uno dei fattori che rallenterà il recupero – sarà per Nomisma- la già più volte richiamata inefficienza dei valori immobiliari incapaci ad adattarsi alle mutate condizioni di contesto. La troppo decantata resilienza rischierà di rivelarsi, ancora una volta, un fattore di salvaguardia solo apparente.
Si dovrà inoltre considerare la futura propensione delle famiglie che daranno priorità ad incrementare le riserve di risparmio in modo da “accrescere la liquidità per cautelarsi nei confronti di ulteriori rovesci economici”.

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