decisioni di investimento

Casa, torna l’interesse all’acquisto

Nel 2020 il mercato vedrà vendite e prezzi in territorio positivo nel segmento residenziale. E si torna a investire per mettere a reddito

di Paola Dezza

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(© SERRANO Anna)

Nel 2020 il mercato vedrà vendite e prezzi in territorio positivo nel segmento residenziale. E si torna a investire per mettere a reddito


3' di lettura

Opportunità sul mercato dopo dieci anni di cali di prezzi, tassi di interesse ai minimi storici sui mutui, moderata fiducia - anche se la ripresa economica non c’è - sono gli ingredienti che rendono meno amaro il futuro del mercato immobiliare italiano. Un mercato che registra il ritorno al mattone dei risparmiatori, in mancanza di concorrenza.

I privati, infatti, sono invogliati a cambiare casa per il basso costo del denaro e sono attirati a investire nel mattone dal successo degli affitti brevi, ma anche dal fatto che oggi non ci sono valide alternative redditizie per impiegare il proprio capitale. «Il mercato resta condizionato dall’offerta scarsa - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. La situazione resterà stabile». E con prezzi che, come certificato dall’Istat, tornano a segnare un rialzo dello 0,4% nel terzo trimestre 2019.

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A livello residenziale, la parte più consistente del mercato, le attese per il 2020 sono tutto sommato positive. Il 2019 si è chiuso secondo diversi network ancora sotto quota 600mila transazioni (590mila per la precisione), mentre per Scenari Immobiliari l’anno è terminato con 615mila vendite. Il 2020 è l’anno in cui i prezzi dovrebbero tornare a crescere in maniera più stabile.

Secondo Nomisma a fine 2019 il mercato immobiliare nel suo complesso, non residenziale compreso, è arrivato a 662mila scambi, per il 92% relativi proprio al comparto residenziale. Nomisma registra per la prima volta dopo dieci anni una variazione positiva dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane. Molto contenuta al +0,2% (-0,9% nel 2018), ma comunque nuova anche se circoscritta ai contesti in cui la crescita economica è più marcata. I valori del mq saliranno dello 0,2% anche nel 2020, dello 0,7% nel 2021 e dell’1,1 nel 2022.

«Il mercato creditizio beneficia di tassi di interesse a livelli minimi di sempre, ma la rigidità nell’erogazione da parte delle banche riduce il numero delle transazioni con mutuo, che passano dal 58,2% del 2018 al 51,8% del 2019. Il resto viene comprato in contanti» sottolinea Luca Dondi, direttore generale di Nomisma.

Stando ai dati dell’agenzia delle Entrate, nel terzo trimestre 2019 le otto maggiori città hanno trainato le compravendite con un aumento degli scambi del 5,8%, con balzi in avanti a due cifre per Milano (+11,4%) e Genova (+11,9%). A Roma, Palermo e Torino sono state vendute più case nell’ordine del 4,6%, crescite contenute per Napoli e Bologna, mentre a Firenze si è avuto l’unico tasso negativo (-5,3%), più contenuto rispetto al -9,1% del trimestre precedente.

«Nel 2020 si tornerà a 600mila compravendite - dice Fabiana Megliola, ufficio studi Tecnocasa -, e nel 2021 a 620mila. Si prevede un lieve trend in crescita anche per il 2022. Sul versante prezzi prevediamo, per ogni anno, a partire dal 2020 una crescita media compresa tra +1% e +3%».

«Per fare una analisi del mercato bisogna distinguere tre macro-gruppi di città: Milano e Roma, i capoluoghi con oltre 300mila abitanti come Bologna o Torino, e la provincia - dice Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it -. A Milano e Roma la domanda abitativa continuerà a crescere e conseguentemente crescerà anche il valore degli immobili, seppur in modo differente fra le due città». A Milano la crescita è più omogenea per via del sistema di trasporti e servizi efficiente.

Per quanto riguarda il secondo gruppo, i grandi capoluoghi, la situazione è dettata dalle singole particolarità. La provincia, infine, è destinata a perdere valore se non in quelle zone con caratteristiche uniche, come la Costiera Amalfitana o la campagna umbra e toscana. «Il mattone italiano è vecchio (solo il 9% ha meno di 30 anni) - dice -, e l’unico modo per aumentarne la qualità è riqualificare».

Da Idealista fanno sapere che dal 2012 il calo dei prezzi è pari al -27,8%, che comporta una perdita di valore del patrimonio degli italiani. «Si va sempre più verso un vero e proprio eccesso di offerta di abitazioni a livello nazionale e una nuova domanda sempre più concentrata nei grandi centri e orientata all’affitto, perché l’affitto consente di spostarsi con maggiore frequenza riducendo i costi - dicono da Idealista -. Ma ci sono anche il fenomeni d’inurbazione che fanno emergere nuovi mercati per le compravendite e nuove opportunità di investimento».

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