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Cattivi odori in mansarda: se l’assemblea rifiuta i lavori è…

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difetti del fabbricato

Cattivi odori in mansarda: se l’assemblea rifiuta i lavori è possibile ricorrere al giudice

  • –di Matteo Rezzonico e Marco Panzarella

Nel caso dal tetto entrino in mansarda cattivi odori provenienti dai tubi di scarico fognari, per prima cosa, occorre verificare la data di consegna dell'edificio e se i vizi siano gravi a norma dell'articolo 1669 Codice civile, applicabile anche agli impianti, per il quale: «... se nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

In quest'ultimo caso, può essere esperita – da parte del condominio o del condomino – un'azione direttamente contro il costruttore/venditore, sulla scorta della giurisprudenza, secondo cui l'azione di garanzia ex articolo 1669 Codice civile ha carattere personale e può essere promossa da ciascun condomino, sia nel caso in cui i vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia se investono delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cassazione, 10 aprile 2000, n. 4485).

Quando, invece, l'opera è stata ultimata da più di dieci anni o i vizi non siano gravi, il punto di partenza è costituito dall'articolo 844 Codice civile che riguarda le “immissioni”, nel caso specifico i cattivi odori provenienti dal fondo del vicino. Se le esalazioni non sono particolarmente nocive per la salute, e quindi l'intervento non è urgente – come specificato all'articolo 1134 Codice civile – per il proprietario della mansarda è sconsigliabile eseguire i lavori senza il consenso dell'assemblea, in quanto non avrebbe diritto a nessun rimborso.
Può, invece, chiedere la convocazione dell'assemblea di condominio per deliberare l'esecuzione dei lavori, tenendo conto che la spesa totale dovrà essere poi suddivisa fra tutti i condomini per millesimi.

Qualora l'assemblea si opponga, il condomino, mediante il suo avvocato, presenta – in contraddittorio con il condominio – il cosiddetto «Accertamento tecnico preventivo», cioè uno strumento previsto dall'articolo 696 Codice procedura civile, che costituisce una sorta di “prova” in vista del processo. L'avvocato deposita il ricorso avanti il presidente del tribunale competente per territorio e informa la controparte (mediante notifica). A sua volta, il tribunale, con ordinanza, non impugnabile, nomina un consulente tecnico d'ufficio (Ctu) che, in presenza dei periti di parte, effettua un sopralluogo e redige una relazione tecnica. Ove la relazione tecnica sia positiva, nel senso che accerti le immissioni intollerabili, il proprietario può agire in giudizio, in via ordinaria, per conseguire, in base al contenuto della relazione, la condanna del condominio a eseguire i lavori e al pagamento delle spese legali e tecniche, oltre all'eventuale risarcimento del danno cosiddetto “figurativo” per la diminuita agibilità dei locali, salvo eventuali altri danni. In passato, la valutazione della soglia massima di tollerabilità delle immissioni è stata oggetto di alcune pronunce della Cassazione (si veda n. 1418 del 25 gennaio 2006).

Anche se in quel caso specifico non si trattava di sole immissioni odorose, ma anche rumorose, le conclusioni del giudice possono trovare applicazione anche relativamente ai cattivi odori: «mentre è senz'altro illecito il superamento dei livelli di accettabilità stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che, disciplinando le attività produttive, fissano nell'interesse della collettività le modalità di rilevamento dei rumori e i limiti massimi di tollerabilità, l'eventuale rispetto degli stessi non può fare considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi di cui all'articolo 844 Codice civile». Questo significa che, anche quando i cattivi odori rientrano nei limiti consentiti dalla legge, a sua discrezione il giudice può considerarli non tollerabili e quindi obbligare il condominio a eseguire i lavori per eliminarli.

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