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oltre la crisi

Assoimmobiliare: il rilancio dell'Italia passa dai veicoli finanziari che investono nel mattone

  • –di Evelina Marchesini

I fondi immobiliari hanno superato la grande crisi economica mondiale crescendo oltre le aspettative e confermandosi come pilastro importante delle riprese immobiliari. In Italia il fenomeno non è da meno e i veicoli finanziari vanno ampliamente utilizzati per la ripresa economica del Paese, sottolinea Assoimmobiliare: i fondi immobiliari, però, andrebbero posizionati in un contesto normativo più incentivante, affinchè possano esprimere totalmente le proprie potenzialità di volàno dell'economia nazionale. Il tema è caldo, all'indomani dei provvedimenti varati ieri e che oggi gli uffici tecnici “aggiusteranno” come documenti ufficiali. Inoltre il premier Matteo Renzi il 17 sarà in Russia, a San Pietroburgo, in occasione del Forum economico internazionale e si parlerà di investimenti, argomento che comprende anche i veicoli finanziari immobiliari.

«Tra i temi allo studio per il rilancio dei fondi in quanto leva essenziale per il mercato della casa e retail, mi preme far presente il Decreto Competitività del 2014 – specifica Paolo Crisafi, direttore generale di Assoimmobiliare – che introducendo la facoltà di proroga straordinaria di durata massima biennale oltre i normali periodi di proroga o grazia per i fondi di tipo retail, ha cercato di arginare un problema che, a tutt'oggi, è ancora lungi dall'essere risolto».
Tale intervento, complice anche una lieve ripresa del mercato immobiliare sottostante, ha comunque temporaneamente contribuito, come riportato nel recente Rapporto di Banca d'Italia sulla Stabilità Finanziaria di aprile 2016, a ridurre il livello di rischio del comparto. Banca d'Italia rileva inoltre che l'incidenza delle svalutazioni sul totale dell'attivo dei fondi si sia ridotta in media dal 2,6 allo 0,6%, il valore più basso degli ultimi cinque anni. Nel periodo compreso tra il 2012 e il 2015, le svalutazioni nette hanno comunque superato il 20% per i fondi retail, mentre per i fondi riservati non si è andati oltre il 10 per cento”. Nonostante la relativa stabilità del contesto, la situazione si conferma critica per quanto concerne l'attività dismissoria dei fondi immobiliari retail prossimi alla liquidazione _ aggiunge Dondi _ e la coerenza tra valori distima e l'effettiva disponibilità del mercato a pagare, con il conseguente rischio di perdite per i quotisti rispetto ai Net Asset Value dei diversi veicoli”.

Valutazioni, queste, emerse ieri pomeriggio nell'ambito di un confronto all'interno di Assoimmobiliare, volto ad approfondire quanto emerso nel corso di ReItaly 2016, l'appuntamento di approfondimento sulle tematiche immobiliari voluto dall'Associazione presieduta da Paolo Crisafi. Che aggiunge: “Per quanto riguarda le Siiq, come noto di recente abbiamo assistito alla quotazione in borsa di Coima Res e di altra società meno nota, ed altre ancora stanno valutando le modalità e le tempistiche più opportune. Analizzando, inoltre, le due Siiq italiane che già operano si osserva come siano necessarie una forte specializzazione e la chiarezza del modello di business proposto al mercato: Beni Stabili e Igd sono rispettivamente focalizzate nel settore direzionale e nel comparto retail. Tali caratteristiche hanno consentito alle due società di contenere le perdite nel corso della crisi e di anticipare il rilancio, come nel caso di Igd”. Le proposte di miglioramento normativo che realizzate in Assoimmobiliare sono contenute in un working paper alimentato continuamente e stanno trovando condivisione da parte delle istituzioni preposte, secondo quanto riferiscono in ambito associativo.

Secondo Nomisma nel corso della seconda metà del 2015, il numero di fondi immobiliari riservati è continuato a crescere, superando le 390 iniziative. Il numero di veicoli retail è, invece, rimasto stabile a 26 unità. Nonostante il costante aumento dei fondi, le società di gestione del risparmio continuano ad essere 37, in controtendenza rispetto agli anni passati quando si era arrivati anche a 56 Sgr autorizzate. “Nonostante alcune criticità del settore, la redditività media dei fondi immobiliari italiani relativa all'ultimo semestre del 2015 è risultata positiva e pari, in termini di total return, all'1,6% _ sottolinea Luca Dondi, alla guida di Nomisma _.A livello europeo si segnala una flessione del total return dall'8,2% al 4,8%, che si mantiene comunque nettamente superiore a quello italiano”.

«Vi sono nuove tendenze di crescita e potenziali scenari evolutivi della finanza immobiliare in Italia se si continuerà sulla scia positiva dei provvedimenti normativi emanati e futuri da parte delle istituzioni preposte – ha sottolineato Emanuele Caniggia, a.d. di Ideafimit e consigliere di Assoimmobiliare –. Tali misure sono di particolare urgenza perché potranno dare un grande contributo per rimettere in moto non solo il real estate e il mercato della casa, ma l'intera economia del Paese. L'evoluzione del quadro normativo e le correlate opportunità di nuovo business connesse all'ampliamento e alla diversificazione del portafoglio prodotti delle Sgr. Precisando altresì come sia importante avere tempi e norme certe per avere sempre più investitori in Italia».

Secondo Giovanni Maria Benucci, a.d. di Fabrica Sgr e presidente del Comitato normativo finanza immobiliare di Assoimmobiliare, “Vi sono alcune inefficienze del quadro normativo che oggi rende i nostri fondi immobiliari quotati oggetto di Opa opportunistiche, che dimostrano una volta di più l'assenza di correlazione fra “mark to marke”t e Nav dei fondi immobiliari quotati. E talune inefficienze della filiera del processo di recupero del credito, che oltre ad essere condizionato da un contesto normativo perfettibile sconta l'assenza per il creditore del partner industriale che ottimizzi il processo di realizzo del sottostante immobiliare posto a presidio del credito e lo espone a scontare dinamiche opportunistiche nella formazione del prezzo di cessione dei crediti deteriorati (decorrelato dal reale valore del credito e del sottostante immobiliare) che solo in parte possono essere mitigate da interventi di carattere finanziario”.

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