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Così Milano continua a crescere

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sviluppi residenziali

Così Milano continua a crescere

Le residenze Bacone, nell’omonima piazza
Le residenze Bacone, nell’omonima piazza

Una città rinata, con ancora nelle vene un po’ di sangue di Expo2015. È così che appare Milano ai residenti e a chi la visita per lavoro o per turismo. Una città che si è data un’allure internazionale e che può continuare a essere il riferimento in Italia verso un futuro di riscatto e ripresa economica.

Milano lo scorso anno ha attirato la metà degli investimenti immobiliari non residenziali registrati nel Paese, quattro miliardi di euro. Ed è diventata meta di grandi gruppi internazionali, da Google a Siemens fino a Microsoft che torna in centro andando a occupare il palazzo della Fondazione Feltrinelli. Non solo. Dai fratelli sauditi che hanno investito in Milanosesto (due miliardi in cinque anni) agli australiani di Lend Lease che puntano a far ripartire dopo anni il progetto Santa Giulia, Milano è sotto i riflettori dei grandi investitori al pari di Londra e Parigi.

Un dinamismo che contagia anche il residenziale. Se si guardano i dati, quelli pubblicati dall’agenzia delle Entrate trimestralmente sulle compravendite, si vede che a Milano la fiducia nel mattone è tornata. Le transazioni sono in salita da diversi trimestri consecutivi con un balzo del 30% (6.150 transazioni) messo a segno da aprile a giugno di quest’anno e del 26% nei tre mesi precedenti.

«A Milano ci sono segnali positivi, in maniera più marcata rispetto al mercato italiano - spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. Il calo dei prezzi è molto contenuto, in alcune zone nullo e quindi siamo prossimi a un punto di svolta. Permangono alcune situazioni che vanno assorbite in un orizzonte temporale più lungo rispetto alle ipotesi iniziali. Penso ad esempio a Cascina Merlata, dove sorgerà il post-Expo e dove non si pensava di fare così fatica ad assorbire un residenziale di fascia media». Secondo Dondi rimane quindi la prudenza. «La fascia alta del mercato sta dando segnali migliori, proprio perché c’è anche componente di investitori stranieri» conclude.

Milano si scopre internazionale

Un’analisi dettagliata sul nuovo in città è appena stata pubblicata da Sigest, che fotografa il mercato all’interno della circonvallazione. «Abbiamo analizzato le 102 iniziative di nuova costruzione attualmente in commercio - dice Enzo Albanese, super esperto del mercato immobiliare milanese -, per un totale di circa 4.200 appartamenti. Oggi le iniziative nuove che arrivano sul mercato non sono tante e in media riguardano poche unità abitative. Restano in vendita le vecchie iniziative storiche, importanti per numero e prodotto (basti pensare che Citylife, Parco Vittoria e Porta Nuova contano insieme ben 1.400 unità residenziali, ndr)». Alcune di queste si sono riconvertite alla locazione proprio per le difficoltà riscontrate con la vendita. Nell’ambito della stessa iniziativa di Parco Vittoria, secondo indiscrezioni, il secondo lotto potrebbe essere riconvertito all’affitto. «Un’iniziativa in cattivo stato di salute è quella relativa a piazza Carlo Erba - dice Albanese -. Troppo cara per la zona, 8mila euro al metro. A quel prezzo ci si sposta in centro. Dove il milanese trova quello che cerca: edifici di 10-20 unità e privacy». Come un’iniziativa in arrivo in via Carducci dove è stato ristrutturato un edificio del 1924 venduto ora al prezzo di 7-9mila al mq.

«Il valore medio sale spostandosi verso il centro - continua Albanese -, dove si allarga la metratura. Oggi una casa di tre locali di livello medio alto, di nuova realizzazione, costa circa un milione di euro. L’usato costa il 25-30% in meno. Dalla nostra analisi dei prezzi abbiamo visto che a Milano il prezzo medio in centro si aggira intorno a 9.550 euro dai 10.080 euro al metro quadro di un anno fa, in calo del 5,3%, mentre nell’area dei Bastioni i valori sono rimasti stabili (-0,6%) a quota 8.650 euro. Intorno all circonvallazione interna si è verificato un leggero incremento dei prezzi nell’ultimo anno: +1,2% a quota 6.200 euro al mq in media».

Le iniziative di successo sono quelle che hanno analizzato la domanda in zona e hanno puntato sulla sostituzione di chi abita vicino alla nuova iniziativa.

Quale trend per il futuro? Milano da sempre ha anticipato i processi a livello nazionale. Ora dovrebbe cogliere la sfida di portare avanti una ripresa immobiliare nel Paese. A fare questo è chiamato in causa anche il Comune, che può rendere sempre più fattibile la riconversione dell’esistente, sposando la filosofia che impone di non usare nuovo suolo, e risolvendo dei nodi come quello degli ex Scali ferroviari, che purtroppo si è arenato oltre un anno fa. Anche lo spostamento dell’Università da Città Studi potrebbe essere una grande opportunità per la città. Se studiata con l’attenzione necessaria.

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