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Logistica, peso raddoppiato in dieci anni

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Logistica, peso raddoppiato in dieci anni

La logistica europea continua a essere un investimento attraente, nonostante alcune nubi si profilino all’orizzonte. L’Italia in tale contesto non rientra nei principali Paesi in cui investire da parte dei grandi operatori internazionali, ma presa nel dettaglio evidenzia performance positive e diversi deal.
L’attrattività. A inizio anno Cbre nella “Investor intentions” ha evidenziato l’interesse per gli investimenti nel settore della logistica. «Il 18,43% degli intervistati la indica come il settore più attraente per gli investimenti nel 2019 - spiegavano da Cbre -. Seppur in leggera contrazione rispetto ai risultati dell’anno scorso, il settore si conferma performante: al netto dell’operazione Logicor, il volume transato nel 2018 è raddoppiato rispetto all'anno precedente».

Il peso degli investimenti in questo comparto è passato dal 5% del decennio precedente a oltre il 10% del ciclo attuale; inoltre, la crescita dell’e-commerce continua a influenzare positivamente le performance dell'intero settore e nel 2019 ci si aspetta che questo trend positivo continui.
In Italia il primo trimestre del 2019 ha registrato, secondo gli ultimi dati di BnpPre volumi di investimento nel mercato immobiliare commerciale in linea con lo stesso trimestre del 2018: 1,7 miliardi di euro (per circa 45 operazioni). Risultato in linea con la media quinquennale e superiore del 35% circa rispetto alla media decennale di riferimento. «Si è trattato di un trimestre dominato dalla chiusura di operazioni sul prodotto uffici che hanno contribuito per circa il 60% del totale con investimenti per poco più di un miliardo di euro» specificano da Bnp . In questo contesto il risultato della logistica, con circa 140 milioni di euro, è risultato leggermente superiore alle medie trimestrali di riferimento ed è stato ottenuto grazie alla chiusura di una decina circa di operazioni concentrate soprattutto nel Nord Italia.
Anche secondo Cbre il volume degli investimenti nel campo immobiliare in Italia, nel primo trimestre del 2019, è rimasto sostanzialmente stabile rispetto allo stesso periodo del 2018, con una minima contrazione (-3,16%), attestandosi a quota 1,7 miliardi di euro nonostante il rallentamento della crescita dell'economia e la situazione di instabilità finanziaria. «Trimestre interlocutorio per la logistica - sottolinea però Cbre - : il volume di investimenti, pari a circa 114 milioni di euro, è giustificato dalla carenza di prodotto che non permette di venire incontro al grande interesse degli investitori. La densa pipeline conferma le previsioni positive per la fine dell'anno, soprattutto se si assisterà alla chiusura di alcuni importanti deal attesi per il 2019».
L'Italia. “Il 2018 si è chiuso con la conferma di un trend positivo per il real estate della logistica in Italia - spiega lo Snapshot sul settore di JLL - Questa crescita è guidata dai piani di espansione dei protagonisti dell'e-commerce già presenti nel mercato e da quelli in procinto di entrare, così come dalle strategie dei principali retailer che stanno riorganizzando e riallineando i propri network logistici alle nuove richieste del mercato e dei consumatori». La ricerca più frequente di immobili logistici in Italia riguarda proprietà con una dimensione media compresa tra i 5mila e i 10mila metri quadrati, principalmente a causa dell'espansione nel settore del cosiddetto “ultimo miglio”. La forte domanda di building di minori dimensioni ha sostenuto la crescita degli affitti in mercati come Milano e Roma, dove ci aspettiamo si raggiungano i 57 euro al mq annui nel 2019.
Il volume di investimenti nella logistica italiana nel 2018 secondo Jll è stato di 1,080 miliardi di euro, con un aumento del 40% su base annuale, escludendo il deal Logicor. In totale le operazioni sono state 24, il 20% riguardante Milano.
Nel dettaglio, Milano ha registrato un take-up (assorbimento) di 880mila mq, con un affitto medio di 56 euro al mq/anno, che equivale a un aumento del 2% sul 2017. Gli asset in via di completamente equivalgono a 665mila mq e la pipeline 2019-2020 è di 836mila mq. A Roma il take-up è stato di 117mila mq, con un canone di locazione uguale a quello di Milano, con una pipeline 19-20 di 71mila mq. A Bologna il take-up è stato di 150mila mq, con un affitto medio di 54 euro al mq/anno e si registrano 183mila mq di asset in completamento e una previsione 2019/2020 di 162mila mq. Nel Veneto, altra regione strategia, il take-up è stato di 102mila mq e l'affitto di 49 euro al mq/anno; gli edifici in completamento equivalgono a 50mila mq, mentre la pipeline del biennio è di 256mila metri quadrati.

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