I DATI DI ABITARE.CO

Case, la domanda cresce più dell’offerta. Il nuovo è quasi solo a Milano

<br/>Secondo le stime di Abitare.co, nel 2019 aumentano domanda (+5,9%) e prezzi (+2,2%). Offerta debole in tutte le città rispetto (+0,7%) alla domanda. Le nuove abitazioni rappresentano meno del 10% dell’offerta totale in Italia. Milano si conferma la città più vivace negli scambi (seguita da Roma e Bologna).

di Laura Cavestri


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(© Peter Erik Forsberg)

4' di lettura

Prosegue il buon momento del mercato immobiliare residenziale nelle otto principali città metropolitane italiane alla fine del 2019, con una crescita delle compravendite che secondo i dati dell’agenzia delle Entrate ha messo a segno un rialzo del 5,8 nel terzo trimestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2018. Un incremento che riguarda non solo le abitazioni “usate”, ma anche il nuovo.

Risultati che emergono anche dall’analisi del Centro Studi di Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – che ha analizzato l’andamento del mercato delle nuove abitazioni nel 2019 nelle principali città metropolitane italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Firenze, Bologna e Palermo).

Poco nuovo. Il driver è sempre Milano

Secondo le stime di Abitare.co, nelle città metropolitane considerate, le vendite di nuove abitazioni nel 2019 sono aumentate del +5,9% rispetto al 2018, i prezzi medi hanno registrato un incremento del +2,2% (€ 4.470 al mq.), i tempi di vendita sono pari a 5,4 mesi e l’offerta è cresciuta del +0,7%. Le nuove abitazioni rappresentano, così, il 9,8% dell’offerta totale presente sul mercato residenziale, ma con quote che vanno dal 3,6% di Genova al 17,3% della più dinamica Milano. Tutti gli indicatori (crescita, offerta, prezzi, tempi di vendita, ecc.) assegnano, così, alla città meneghina il ruolo di driver nel mercato residenziale del nuovo.

LA FOTOGRAFIA NELLE PRINCIPALI CITTÀ



I prezzi medi per città

Analizzando le singole città metropolitane, secondo l’analisi di Abitare.co., nel 2019, ai primi posti troviamo Milano (+12,4%) e Roma (+9,7%), seguite, seppur con valori più contenuti, da Bologna (+5,4%), Napoli (+4,8%), Genova (+4,8%), Firenze (+4,5%), Torino (+3,5%) e Palermo (+1,8%). I prezzi di vendita crescono in tutte le città, ma a ritmi differenti: le più dinamiche sono Milano (+6,6%) e Bologna (+3,5%), mentre Genova, Napoli e Roma risultano le meno vivaci con variazioni annue minori dell’1 per cento.
Ma quanto costa oggi acquistare un’abitazione nuova in queste città? Il prezzo medio è di 4.470 euro: le città più care sono Milano con 5.600 euro (+6,6% sul 2019) e Roma con 5.160 euro (+0,9%); seguono Firenze con 4.950 euro (+2,1%), Torino con 4.600 euro (+1,4%), Genova con 4.480 euro (+0,6%), Bologna con 4mila euro (+3,5%), Napoli con 3.950 euro (+0,5%) e la più “economica” Palermo con 3.030 euro (+2,1 per cento).
Questi sono i valori medi, ma in ogni capoluogo i prezzi possono variare molto a seconda della tipologia di intervento edilizio e di localizzazione. I valori top a Milano nella zona di Porta Nuova superano i 15mila euro al metro quadro, mentre a Roma si superano di poco i 13mila euro al mq. In tutte le altre città, le case più costose sono vendute ad un prezzo compreso fra i 9mila e i 9.500 euro al metro quadro.

Le nuove abitazioni rappresentano solo il 9,8% dell’offerta totale del mercato residenziale, con Milano (17,3%) che ha, ancora una volta, il peso maggiore, seppur in discesa rispetto alla fine del 2018, quando la quota dell'offerta era di ben 8 punti più alta. Valori simili si registrano solo a Roma (16,8%), seguita da Torino (11,7%), Bologna (10,2%), Palermo (6,8%), Firenze (6,5%), Napoli (5,5%) e Genova (3,6%). È evidente che l’offerta oggi sia ancora molto deficitaria rispetto allo stock totale delle abitazioni in vendita (oltre un milione).

I tempi di vendita

Le tempistiche per vendere una casa nuova sono più basse rispetto al mercato dell’usato. In media occorrono 5,4 mesi. A Milano ne bastano 2,5 e oltre il 75% dell’offerta viene assorbita dalla domanda nelle prime 5 settimane dall’avvio della commercializzazione dell’operazione. Dal lato opposto si trova Genova, dove occorrono oltre 7 mesi, sempre meno rispetto ai 10,6 del segmento dell’usato.
Si conferma la tendenza a offrire un prodotto sempre più attento alle tematiche legate alla sostenibilità ambientale, al risparmio energetico e alla tecnologia digitale. Oggi realizzare degli “smart building” è più semplice e meno costoso rispetto alla vecchia domotica e la domanda dimostra di apprezzare molto tutti i nuovi servizi legati sia all'edificio che alla persona. Si fa più attenzione alle soluzioni abitative su misura, personalizzabili, con spazi interni all’edificio utili e sfruttabili da tutti i condomini come la storage room, la Spa e l’area fitness, l’area giochi per i bambini e le sale prenotabili per riunioni di lavoro, attrezzate per lavorarci come in ufficio.

Le prospettive per i prossimi mesi

Le previsioni continuano a essere positive. «Le previsioni – ha sottolineato Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare.co. – rimangono positive per il mercato in generale e anche per il comparto delle nuove residenze. Resta evidente il divario fra il ritmo tenuto da Milano, rispetto alle altre aree metropolitane. Un ritmo che si differenzia non solo sulla crescita dei prezzi ma anche su quella dell’offerta. D’altra parte, il sistema congiunturale dell’area metropolitana milanese resta ben al di sopra dei livelli degli altri sistemi locali. Inoltre, la domanda di chi vuole oggi investire nelle nuove residenze è al 90% concentrata solo su questa città. Una domanda che, fra l’altro, proviene da varie parti di Italia oltre che dall’estero».

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