ServizioContenuto basato su fatti, osservati e verificati dal reporter in modo diretto o riportati da fonti verificate e attendibili.Scopri di piùtrend di mercato

Case, per la prima volta (da 10 anni) Nomisma vede i prezzi con segno più

Il mercato residenziale resiste alla congiuntura negativa, ma per superare 600mila vendite bisogna aspettare il 2021.<br/>Milano e Bologna le prime della classe, con mercato liquido e vivace

di Paola Dezza


default onloading pic
(© Tibor Bognár)

5' di lettura

Gli italiani e la casa. Un amore che, anche se minato dal contesto economico e geopolitico, non conosce addii.
Lo sancisce ancora una volta l'Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma sul mercato residenziale delle maggiori città italiane. “Il settore immobiliare mostra una capacità di resistenza alla debolezza del contesto economico di riferimento superiore alle attese - dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -. La sostanziale stagnazione che caratterizza il nostro Paese non sembra avere scalfito la propensione proprietaria delle famiglie italiane. La performance è quindi tutto sommato positiva”.

Le previsioni annunciate nel primo trimestre dell'anno si sono verificate. “Rallenta in maniera forte l'economia in Europa - dicono da Nomisma -, una flessione impegnativa, che in Italia si concretizza in una crescita zero”.
Il riflesso della situazione economica si vede sulle intenzioni di acquisto, in deciso calo. “Se il trend viene confermato dobbiamo aspettarci una ripercussione sulle compravendite” dice Dondi.

A che livelli siamo rispetto al 2008?
Rispetto al 2008 le compravendite di abitazioni nell'insieme dei maggiori mercati sono cresciute di 16.000 unità, mentre nel complesso il mercato italiano sconta ancora un differenziale negativo di 60.300 unità. Il divario sarebbe ben più ampio se paragonato ai picchi del 2006. Nel periodo 2008-2019, nell'aggregato dei mercati maggiori, le città con performance residenziali migliori rispetto ai livelli del 2008 sono state Milano e Bologna, alle quali si deve aggiungere Padova, mercato più piccolo ma interessato da un aumento di ben 1.000 scambi rispetto ai 2.400 del 2008. Al contrario, ci sono mercati tuttora sottodimensionati rispetto al 2008, quali in particolare Catania e Palermo, mentre altri, Venezia e Firenze, risultano allineati ai livelli del 2008.

Cosa accade al mercato immobiliare residenziale?
Si compreranno più case nel 2020? E i prezzi come si muoveranno?
Il Rapporto registra per la prima volta dopo dieci anni una variazione positiva dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane. Molto contenuta al solo +0,2% (-0,9% nel 2018), ma comunque nuova anche se circoscritta ai contesti in cui la crescita economica è più marcata.

Il mercato creditizio beneficia di tassi di interesse a livelli minimi di sempre, ma la rigidità nell'erogazione da parte delle banche riduce il numero delle transazioni sostenute da mutuo, che passano dal 58,2% del 2018 al 51,8% del 2019. Il resto viene comprato in contanti. “Il calo delle erogazioni dipende dal clima di fiducia e dalle preoccupazioni delle banche sulla solvibilità dei mutuatari” spiega Dondi.

Secondo le previsioni di Nomisma quest'anno il mercato immobiliare nel suo complesso, non residenziale compreso, arriverà a 662mila scambi, per il 92% relativi al comparto residenziale. Le compravendite di case supereranno 590mila unità a fine 2019, torneranno a quota 589mila nel 2020 per arrivare a 617mila nel 2021.

“Il tempo medio per vendere un'abitazione è di 6,2 mesi, ancora distante dal punto minimo del periodo 2000-2019 che è stato di 3,4 mesi. Vi sono però mercati nei quali la distanza dai minimi risulta contenuta, come ad esempio accade a Milano e Bologna, dove rispettivamente si riscontrano 3,9 e 5 mesi” recita il Rapporto.

Affitti in forte crescita
Sul fronte locazioni la domanda sostenuta per le abitazioni, sia di breve sia di lungo periodo, ha favorito la risalita dei canoni che per il secondo anno consecutivo fanno segnare variazioni positive ma al di sotto dell'1% annuo. Considerando lo sconto praticato in fase di trattativa, le percentuali risultano tuttora piuttosto elevate (13,4% in media) rispetto ai livelli precrisi, ad esclusione di Milano in cui lo sconto si attesta intorno all'8,5%.

Da sottolineare il trend importante che porta al 50% la domanda che si rivolge all'opzione dell'affitto. Il Paese è più mobile rispetto al passato, anche in presenza di una domanda di utilizzo temporaneo in costante crescita, passata in un anno dall'11% al 18%. In alcune città come Venezia, Bologna e Firenze supera il 20%.

A Milano continua la ripresa
Considerando il periodo 2013-2019 l'aumento delle compravendite di case a Milano risulta più consistente rispetto alla media delle 13 maggiori città. Si muovono al rialzo prezzi e canoni. Il trend continua nel secondo semestre 2019. La maggiore liquidità del mercato, per Nomisma, è visibile nella forte diminuzione dei tempi di vendita e di locazione rispetto ai livelli 2013.

Le compravendite, influenzate dal clima di fiducia che si respira in città, dovrebbero superare a fine anno quota 26.000 unità (+6,5% rispetto al 2018) con prezzi e canoni lievemente in rialzo. E i tempi di vendita sono già scesi in media a 3,9 mesi.

“Anche nel corso della seconda parte del 2019 la carenza di offerta di abitazioni in vendita e in locazione, rispetto a una domanda crescente sia di acquisto sia di locazione, rappresenta l'elemento che connota la congiuntura del mercato abitativo milanese” spiega il Report. Come sottolinea Nomisma nel corso del 2018 gli operatori lamentavano la scarsa offerta limitatamente al centro città e alle aree di pregio, oggi la valutazione è estesa a tutti i sub mercati della città.

Per quanto riguarda i prezzi la variazione semestrale si è attestata, nel corso della seconda metà dell'anno, a +1,5%, mentre la variazione tendenziale è arrivata al 3%; per il segmento della locazione la variazione semestrale si è attestata a +0,7% e quella annuale a +2,3%.
Il recupero dei prezzi, che ha riguardato tutti i sub-mercati, è stato particolarmente rilevante per le zone di pregio.

Bologna seconda solo a Milano
Il capoluogo emiliano ha fatto registrare una crescita rilevante del numero di compravendite (12,3% nella prima parte del 2019 rispetto al 2018) e prezzi in salita dell'1,2%. Nella seconda parte del 2019, lo spostamento della domanda dal mercato della compravendita a quello della locazione si è in parte ridimensionato, anche se la domanda in affitto è rimasta elevata. Tale concentrazione è dovuta dalla elevata dipendenza da mutuo da parte delle famiglie (il 66,5% delle compravendite necessità di un finanziamento) che, nonostante gli attuali tassi di interesse, non sempre trova risposta presso gli istituti di credito per le ridotte capacità reddituali. I tempi medi di vendita risultano, anch'essi, in calo fino a 5,8 mesi per le nuove realizzazione e 5,0 mesi per l'usato.

Roma
Da un anno, invece, è fermo il mercato romano. I prezzi calano (-1,3% la variazione semestrale) e questo trend continua però a contribuire all'incremento delle compravendite. “Il dato consuntivo del primo semestre 2019 ha registrato circa 17mila transazioni sul mercato capitolino, con un incremento del 6,9% sul primo semestre 2018. I tempi di vendita si collocano ancora su livelli elevati per il comparto (7,2 mesi in media per le abitazioni nuove e 6,5 mesi per quelle usate) ma in lieve diminuzione, mentre gli sconti medi sul prezzo richiesto restano stazionari sia per gli immobili nuovi (9%) che per quelli usati (14%)” si spiega nel Rapporto.

Si muove nello stesso modo il segmento della locazione, con i canoni medi che nel complesso si riducono (-1,4% semestrale). I tempi di locazione scendono a 3,3 mesi in media per le abitazioni nuove e 3,6 mesi per quelle usate, mentre la redditività lorda da locazione si attesta mediamente intorno al 5,7%.

Per approfondire:
Immobiliare, in Italia ripresa delle vendite ma prezzi fermi al palo
Immobiliare: nell’Eurozona a rischio bolla, Milano è la migliore opportunità
Case di pregio, Milano supera Roma per prezzi e domanda

Riproduzione riservata ©
  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

Per saperne di più

loading...

Brand connect

Loading...

Newsletter

Notizie e approfondimenti sugli avvenimenti politici, economici e finanziari.

Iscriviti
Loading...