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Effetto Covid sulla casa: più grande al posto del bilocale

A Milano e Roma gli sviluppi residenziali cambiano per richiesta di spazi maggiori, terrazze e giardini

di Paola Dezza

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A Milano e Roma gli sviluppi residenziali cambiano per richiesta di spazi maggiori, terrazze e giardini


5' di lettura

Una domanda che si fa più esigente in termini di spazi esterni e dimensioni degli appartamenti è il frutto del cambiamento epocale indotto dal Covid-19. Difficile dire se sarà duraturo. Intanto l’offerta immobiliare si adegua alle nuove richieste della clientela potenziale e cambiano alcuni recenti sviluppi residenziali. Vengono riconvertiti bilocali in abitazioni più ampie, si creano giardinetti al pianoterra, il tetto diventa spazio condominiale da riservare per eventi privati.

Le previsioni per il nuovo

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Scenari Immobiliari sottolinea che il “grande malato” del mercato italiano continua a essere il residenziale (che ne rappresenta quasi il 75%) con una domanda in crescita ma una offerta di bassa qualità e questo spiega anche le quotazioni ancorate allo zero. È solo il nuovo che ha visto prezzi in crescita. Solo in poche aree (come Milano) il trend è positivo nelle compravendite e nei prezzi. Inevitabile però per il Covid-19 il rallentamento delle nuove realizzazioni.
Anche nel mercato della Capitale, dove il 2019 è stato positivo, il comparto residenziale soffrirà della crisi provocata dalla pandemia e soprattutto dal punto di vista delle transazioni si registreranno dei cali a due cifre. Il nuovo comunque rappresenta una fetta sempre più importante delle compravendite: a Firenze arriva all’8,5% del totale, a Milano all’8%, scende poi al 7,5% a Roma e Bologna, resta intorno al 5-6% a Padova e Bari.

Milano, sviluppi in evoluzione

A Milano, da sempre capofila dei cambiamenti, partono le prime revisioni dei progetti residenziali in corso o in partenza. «Al momento in città si è fermata la domanda per investimento - dice Giuseppe Crupi, titolare di Abitare.Co. -, anche il mercato internazionale è alla finestra, ma resta dinamico il settore relativo alla prima casa. Da inizio maggio vediamo una ripresa dei contatti che torna verso i livelli del 2019 (590 contatti al mese)». Una domanda quella della prima casa stimolata anche dalle agevolazioni. Per questo, secondo Crupi, i prezzi resteranno stabili per tornare a salire nel 2020.

A Roma il settore ritrova vivacità

«La ricerca di più spazi aperti deve fare i conti con le possibilità di spesa - dice Giuseppe Pizzuti, head of residential investment Italy di Bnp Paribas Re -. C’è quindi un tema di ottimizzazione degli spazi. Bisognerà quindi trovare il mix giusto tra progettazione e allestimento». Stiamo commercializzando nuove case in molte città, anche secondarie, come Pescara, Meda, Paderno Dugnano, oltre naturalmente a Roma. In queste città ci sono molti edifici oggetto di riqualificazione che sono diventati Npl negli anni scorsi.Le nuove iniziative vivono un buon momento, sottolinea Pizzuti. « A Roma stiamo commercializzando per Cerberus una porzione di fabbricato in Tiburtina. Ci stiamo occupando anche dei 10mila mq di Corte Trastevere, consegne nel 2021, dove per il roof garden e l’area fitness ragioniamo con degli esperti sugli utilizzi». Qui i prezzi partono da 4.750 euro al mq.

Più spazio anche fuori dal centro

«Il tema da cavalcare oggi è quello legato agli spazi esterni e a un ritorno a considerare zone meno centrali - dice ancora Giuseppe Crupi -. Ecco perché alcuni sviluppi immobiliari si stanno modificando proprio in queste settimane». Al via allora a stanze interne più ampie, dove possano trovare spazio postazioni di smart working e mini-palestre, ma anche balconi vivibili, terrazze e giardini quando è possibile al piano terra. In alcuni casi si pensa anche a realizzare orti sul tetto dell’edificio perché l’esigenza di essere circondati dal verde diventa sempre più pressante.
«Le pubblicità di nuove residenze oggi puntano su terrazzi attrezzati - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -, mentre una volta sottolineavano la zona».
Tra i complessi in via di rivisitazione a Milano, come ci dice Abitare.Co., ci sono Principe, in via Principe Eugenio 1-3, dove le parti comuni hanno subìto modifiche importanti – dal rooftop alla terrazza all’ultimo piano e alla delivery room più spaziosa, ma anche alla coworking room suddivisa in salette invece che in un unico spazio – e in zona Solari Valparaiso 7, dove la quota dei bilocali passa dal 25% al 15%. In zona Porta Romana nel complesso Dimore milanesi (via Comelico 39-41), intervento che partirà nell’ultimo trimestre 2020, è stato ridotto il numero dei bilocali in favore di tagli con metrature più grandi, in cui sono stati privilegiati gli spazi della zona giorno rendendoli più ampi e flessibili. Rivisti gli spazi comuni per ricavare aree che possano essere sfruttate al massimo da due persone (ad esempio lo spazio coworking è stato suddiviso in più salette). In generale un nuovo che a Milano viaggia su prezzi medi di 5.600 euro al metro quadro.

Si venderà più nuovo?

Nel 2019, secondo Abitare.Co., Milano aveva registrato oltre 26mila unità scambiate (con una crescita del 6% sul 2018) e i prezzi delle case avevano registrato incrementi medi superiori al 10% in tutte le zone della città, mettendosi in linea con i trend delle principali capitali europee. Per le nuove abitazioni l’incremento sulle vendite annuo aveva segnato un balzo in avanti del 12,5% sul 2018 e i prezzi delle case avevano segnato un rialzo medio di circa il 6,6 per cento.
Temuta era la scarsità dell’offerta rispetto alla domanda in tempi pre-Covid. Le stime del 2020 sono state riviste a seguito del lockdown, quando il mercato immobiliare milanese si è trovato a fare i conti con uno stop sostanziale di tutte le attività: dalle visite ai cantieri, alle concessioni dei permessi di costruzione, alla firma di preliminari e rogiti per abitazioni e mutui. Pertanto secondo Abitare.Co. nel 2020 le vendite in città dovrebbero scendere di almeno il 20% rispetto al 2019, con un fatturato totale vicino ai 7 miliardi di euro (ne erano previsti almeno nove). Caleranno anche le vendite del nuovo del 15% (erano previste in crescita del 3,5%). I prezzi di vendita non subiranno cali sostanziali, ma potrebbero anche registrare piccole variazioni positive (+0,2%). Uno dei punti critici è che l’offerta subirà un ancor più forte ridimensionamento con un calo del 33% rispetto al 2019. In sostanza solo il 15% dell’offerta totale di case a Milano sarà relativa alle nuove costruzioni.
Più in generale guardando oltre Milano torneranno anche gli acquisti per investimento, in città turistiche e d’arte. E il nuovo è sempre apprezzato. Per una decina d’anni non richiede manutenzione e spesso viene venduto con cucina e armadi già compresi nel prezzo. Il lockdown ha cambiato anche la ricerca in termini di zone. Oggi, a Milano, chi sta cercando casa con un budget superiore ai 500mila euro è disposto a valutare zone differenti dalla prima cerchia e dal centro storico. Chiede di visionare prodotti di standing alto, sempre all’interno della città, ma anche in zone più periferiche, con il vantaggio, grazie a un prezzo più basso, di poter acquistare una casa di dimensioni maggiori.

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