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Case, la rivincita della provincia. Balzo dei volumi ma frenata in vista

Secondo l’analisi di Tecnocasa, nel I semestre, oltre 400mila le compravendite residenziali (+10%) che freneranno, però, entro fine anno. Bene gli acquisti per investimento e gli affitti. La scarsa offerta manterrà i valori elevati. Calano tempi di vendita ed età di chi compra. In calo i finanziamenti e si allunga la durata del prestito

di Laura Cavestri

(Adobe Stock)

7' di lettura

Nel primo semestre del 2022 «le compravendite residenziali in Italia sono state 400.487 con un incremento del 10,1% rispetto allo stesso periodo del 2021. I comuni capoluogo hanno registrato un tasso di crescita dei volumi leggermente superiore rispetto a quello dei comuni non capoluogo, invertendo un trend delineatosi nel 2021 sulla spinta della ricerca di case più grandi, con spazi esterni e più accessibili. Per queste ultime realtà l’incremento dei volumi è stato del 9,8% contro il 10,7% dei comuni capoluogo». Lo ha sottolineato Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa in occasione della conferenza stampa del Gruppo, a Milano.

Il mercato: le compravendite

« I prezzi delle case – ha aggiunto Megliola – sono, comunque, cresciuti. Le grandi città mettono a segno un aumento dell’1,8%, così come era accaduto nel semestre precedente (la variazione più elevata dal II semestre del 2017). Tra le grandi città ancora una volta spicca Milano con un aumento del +4%, seguita da Bari con +3,8 per cento. Nell’hinterland delle metropoli le case continuano ad acquistare valore e chiudono la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5 per cento».

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Non mancano capoluoghi di provincia con aumenti di prezzi superiori alla media e tra queste ricordiamo Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8 per cento). Si riducono anche i tempi di vendita che, nei primi sei mesi del 2022, toccano il minimo storico mai raggiunto negli ultimi dieci anni: 108 giorni, migliorando di 6 giorni rispetto alla rilevazione di un anno fa. Milano e Bologna si confermano le città più veloci rispettivamente con 52 e 69 giorni. Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni sono le città più “lente”.

Nelle grandi città, le richieste sono concentrate soprattutto sul trilocale (40,2 per cento). Seguono il quattro locali e il bilocale con percentuali molto vicine tra di loro, rispettivamente 24,2% e 24 per cento. Preferite le soluzioni in buono stato o nuove. Devono però fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento dei materiali.

Un mercato dinamico si riconosce anche dallo sconto medio sul prezzo richiesto che si attesta intorno al 7,8%, in diminuzione rispetto a un anno fa (-8,2 per cento). Con il rientro degli studenti, dei lavoratori fuori sede e con il ritorno importante dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni riprendono a crescere. Questi ultimi, nella prima parte del 2022, hanno registrato un aumento del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Ancora una volta è Milano a mettere in luce variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali. Anche la casa vacanza continua a essere attrattiva. I prezzi nelle località turistiche di montagna sono in aumento dell’1,5%, in quelle di lago del 4,3% e in quelle di mare del 2,4 per cento.

Il mercato: le locazioni

«Il mercato delle locazioni – ha proseguito Megliola – dopo il brusco calo dei valori nel 2020 a causa della pandemia, ha recuperato immediatamente dopo la caduta delle restrizioni. Con il rientro degli studenti, dei lavoratori fuori sede e con il ritorno importante dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni riprendono a crescere. Nella prima parte del 2022, hanno registrato un aumento del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Ancora una volta è Milano a mettere in luce variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali».

In crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58 per cento.

«L’andamento del mercato immobiliare dei prossimi mesi è strettamente legato agli sviluppi economici e a come questi impatteranno sul settore creditizio e sull'atteggiamento delle banche con cui il desiderio di acquistare casa dovrà fare i conti – ha concluso Megliola –. Ci aspettiamo – sottolinea – potenziali acquirenti più prudenti, soprattutto tra le fasce più giovani di età e quelle con disponibilità di spesa più bassa. Le nostre previsioni per la fine dell'anno sono per una diminuzione dei volumi di compravendite (730 mila) e per un aumento dei prezzi (tra +2% e +4 per cento). La pandemia e gli effetti del conflitto bellico che stiamo ancora sperimentando – avverte la responsabile dell’Ufficio Studi – chiedono al mercato immobiliare di rispondere a una chiamata di responsabilità. Occorre monitorarlo costantemente al fine di individuare nuove tendenze ed esigenze a cui sarà necessario rispondere affinché esso diventi un importante volano di sviluppo economico, coesione sociale e rispetto ambientale».

Mutui

Nel II trimestre 20220, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 15.754 milioni di euro, pari a un -5,1 % rispetto allo stesso periodo 2021, per un controvalore di oltre 844 milioni di euro. Considerando l'intero primo semestre i volumi erogati si sono attestati a 29,3 miliardi (-6,6% rispetto al I semestre del 2021).
«Lo sviluppo del mercato risulta essere solido e ben strutturato – afferma Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – in quanto è trascinato dalla crescita della componente di mutui per l’acquisto che storicamente è quella più “stabile” rispetto alla componente “sostituzione e surroga” che sono finalità legate all’andamento ciclico dei tassi. Nel dettaglio, nel semestre si è rilevato un aumento del 5% proprio delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre calano di oltre il 70% le operazioni di surroga e sostituzione. Sostituzione e surroga avevano sostenuto le erogazioni durante la pandemia, anche in virtù dei tassi ai minimi storici. Ora stiamo assistendo ad una nuova fase che è più strutturale e saldamente legata alla crescita delle compravendite immobiliari».

Nel II trimestre 2022 si è registrato lo stock di mutui in essere più alto di sempre pari a 370.312 milioni di euro. A inizio 2022, con le rilevazioni del primo trimestre era stato superato il precedente importo più alto di stock mutui mai registrato, e si era fissato il nuovo massimo con più di 363 miliardi di euro.
Secondo i dati forniti da Banca d'Italia, i tassi medi applicati alle operazioni di periodo arrivano da un trend ribassista che durava dal 2013 e che ha portato il tasso medio a toccare il suo minimo nel luglio del 2020 con l’1,17 per cento. Da lì è iniziata la nuova fase rialzista che ha portato l’indicatore a risalire all’1,38% nel luglio 2021 e quindi, a luglio 2022 ultima rilevazione disponibile a 2,15 per cento.

«Nell'ultimo semestre – ha aggiunto Landoni – l’innalzamento dei tassi ha causato un ribilanciamento nelle scelte di tasso dei mutuatari che nel corso del 2022 hanno spesso optato per prodotti più economici ma anche più rischiosi come il tasso variabile. Fenomeno che ha caratterizzato gli ultimi mesi, portando il tasso variabile e il tasso variabile con Cap ad erodere quote importanti al tasso fisso che invece nel 2021 è stato scelto da quasi 9 mutuatari su 10. Nel 2022 il tasso variabile è la scelta di 4,1 mutuatari su 10 e il tasso variabile con Cap di 1,2 mutuatario su 10. Quelli che continuano a optare per un prodotto fisso, più sicuro ma più caro, scendono a quota 4,4 mutuatari su 10. Sono invece solo 0,3 su 10 quelli che scelgono il prodotto a tasso misto»

A livello nazionale la durata media del mutuo, sempre in base alle rilevazioni interne di Kìron, passa da 24,7 del 2021 a 26 anni del 2022. Il 78,8% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni (72% nel 2021) e il 21,2% si colloca nella fascia 10-20 anni (27,9% nel 2021). L’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 120.100 euro, in aumento rispetto al 2021 (+5 per cento). L'età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2022 è di 38,9 anni (40 anni nel 2021) con una concentrazione nella fascia 18-34 del 38,3% e nella fascia da 35-44 anni del 34,7 per cento. L'acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta il 94,4% del totale delle richieste (nel 2021 era del 87,6%). Confrontando i dati dei primi nove mesi del 2022 con l’analogo periodo 2021 le misure a vantaggio degli under 36 in Italia sembrano aver funzionato: hanno impattato sull'età media del mutuatario che è scesa in virtù dell'incremento nella fascia d’età più giovane, 18-34 anni, anche se il rialzo dei tassi renderà sempre meno sostenibile, per le banche, strutturare proposte di mutuo sostenibili per i giovani.

Andamenti e tendenze

«Alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto – ha spiegato Piero Terranova, analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021».
I tassi di investimento sono mediamente più alti nelle grandi città, con Napoli che guida la classifica con una forte presenza di investitori (34,9%). Anche a Milano si registra un ritorno degli investitori (23,2% sul totale compravendite nel 2022).

Non solo. Aumenta anche la percentuale di acquisti di abitazioni principali in comuni non capoluogo (35,9%) e nell’hinterland delle grandi città (26,9%), mentre diminuiscono gli acquisti in grandi città e capoluoghi. A Milano attualmente il 54% dei residenti acquista in città, mentre nel 2019 la quota arrivava al 65,3 per cento. Di conseguenza aumentano i milanesi che comprano nell’hinterland.
Il trilocale rimane sempre la tipologia più compravenduta in Italia (34,9%), al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semindipendenti che arrivano al 20,5%, ques’'ultima quota è in crescita rispetto al 2019 ma è in contrazione rispetto al 2021 quando superava il 22 per cento. Crescono le compravendite di abitazioni in classe energetica A e B (6,8%), anche se nel primo semestre del 2022 si assiste ad una lieve contrazione probabilmente dovuta ad una scarsa offerta di queste tipologie.



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