L’ANALISI

Case, per Rothschild in Italia la tenuta del mercato dipende dal Recovery Fund

L’analisi “Real Estate Markets” di Edmond de Rothschild – che il Sole 24Ore anticipa in esclusiva – mette a confronto le principali economie europee e gli effetti del Covid-19 sui rispettivi mercati residenziali

di Laura Cavestri

Il mercato immobiliare dopo il lockdown

L’analisi “Real Estate Markets” di Edmond de Rothschild – che il Sole 24Ore anticipa in esclusiva – mette a confronto le principali economie europee e gli effetti del Covid-19 sui rispettivi mercati residenziali


4' di lettura

Quelli che correvano, prima del Covid, hanno rallentato. Quelli che inseguivano, rischiano di fermarsi, col fiato corto. Da anni stagnante sul fronte dei prezzi delle case (tranne Milano che è sempre caso a sè), in Italia, la crisi economica potrebbe invertire il lieve aumento dei prezzi osservato proprio dall’inizio dell’anno. Un calo che durerà almeno sino a metà del 2021. Anzi, c’è il rischio di una marcata diminuzione anche dei flussi di investimenti esteri, che hanno recentemente stimolato la domanda proprio nelle principali città italiane.

Una pressione al ribasso che potrebbero essere frenata da due leve: il calo dei tassi ipotecari e il sostegno finanziario europeo (leggasi Recovery Fund che ufficialmente si chiama Next Generation Eu).

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Il report

È cruda e lucida l’analisi “Real Estate Markets” di Edmond de Rothschild – che il Sole 24 Ore anticipa in esclusiva – la quale mette a confronto le principali economie europee e gli effetti del Covid-19 sui rispettivi mercati residenziali.

Le restrizioni sanitarie in risposta alla pandemia di Covid-19 hanno provocato un crollo complessivo dell’attività economica in Europa. Al contrario, quando guardiamo ai prezzi degli immobili residenziali, vediamo che hanno continuato a crescere in tutti i Paesi. Ciò suggerisce che i mercati immobiliari residenziali sono stati finora solo leggermente colpiti dalla crisi, o addirittura per niente in alcuni Paesi.

L’ANDAMENTO PERCENTUALE DEI PREZZI NEL RESIDENZIALE
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In Germania, ad esempio, la crescita dei prezzi residenziali non ha subito un rallentamento dall’inizio della crisi e rimane la più forte (7,8% dall'inizio dell’anno), seguita dai Paesi Bassi (6,6%). Nonostante la maggiore volatilità alla fine della primavera, i prezzi del Regno Unito sono aumentati più rapidamente rispetto ai tre anni precedenti (3,2%). I dati, disponibili solo fino al secondo trimestre, indicano una leggera accelerazione per la Francia, nonché l’inizio di una ripresa in Italia, mentre i prezzi erano fermi da un anno, dopo un calo vicino al 18% nell’ultimo decennio.

«Milano è da sempre una delle realtà più dinamiche – ha spiegato Jean-Christophe Delfim, Economist Eurozone, Real Estate Markets di Edmond de Rothschild –. Ma l’Italia sconta una stagnazione di anni sui livelli dei prezzi residenziali se confrontata con Paesi del Nord Europa, Germania, Olanda. C’è sicuramente una crescita economica più bassa da anni. Poi, aspetti che influenzano il residenziale sono un sostanziale invecchiamento della popolazione, un calo della popolazione giovanile e il fatto che proprio i giovani, già pochi, tendano a spostarsi al Nord e in particolare a stabilirsi in poche realtà urbane. Milano innanzitutto. Ciò non rende il mercato residenziale italiano particolarmente dinamico».

Misure fiscali e Recovery Fund

Nei vari Paesi sono state attuate, fin dalle prime settimane di crisi, misure fiscali, oltre ai prestiti garantiti, per aiutare le imprese e le famiglie. Nella maggior parte dei casi questo è stato in grado di compensare la loro perdita di reddito. Pertanto, il potere d’acquisto sarebbe rimasto nel complesso stabile, e nonostante i timori legati alla pandemia e al futuro aumento della disoccupazione, per il momento c’è stata poca revisione delle decisioni di acquisto di case.

La dimensione delle misure fiscali già adottate varia da Paese a Paese. La Germania ha compiuto il maggiore sforzo nazionale (14% del Pil), mentre la Spagna ha proposto un piano fiscale più piccolo per il momento (3,6% del Pil). La Svizzera e il Regno Unito hanno adottato misure fiscali relativamente consistenti (circa il 10% del Pil). «I paesi della zona euro più colpiti dalla pandemia, per i quali le misure fiscali appaiono insufficienti – ha affermato Jean-Christophe Delfim – beneficeranno del piano di risanamento da 750 miliardi di euro della Commissione Ue. L’Italia dovrebbe essere il principale beneficiario di questo piano. Una spesa intelligente e mirata di questi fondi, legata a infrastrutture di qualità, efficenti e sostenibili, potrà aiutare a salvaguardare l’economia, mantenere i prezzi stabili e attirare investimenti esteri».

IL FINANZIAMENTO DELLE MISURE ANTICOVID

% GDP. (Fonte: IMF, EC, EdR Macroeconomic Research)

IL FINANZIAMENTO DELLE MISURE ANTICOVID

Il settore edile

La pandemia ha colpito duramente il settore edile in Europa. Soprattutto in Regno Unito (-38,1% su base annua nel secondo trimestre 2020), in Francia (-31,5%), così come in Italia (-27,4%) e Spagna (-27,5%), mentre la produzione ha potuto continuare a crescere in Germania (1,7%) e Portogallo (3,8%), ed è appena diminuita di poco nei Paesi Bassi (-2,1%) e moderatamente in Svizzera (-8,9%). I ritardi di costruzione potrebbero contribuire a sostenere i prezzi a breve termine, ma una volta che il livello di produzione si sarà ripreso, questo sostegno dovrebbe iniziare a diminuire.

In fuga dalla grande città

ln tutta Europa, però, cambiano le percezioni. Cresce ovunque la domanda di abitazioni in zone meno densamente popolate, più spaziose e dotate di spazi esterni aggiuntivi o ampi (balcone, cortile, giardino). Un aspetto sollecitato anche dal “lavoro da casa”. Di questo potrebbero beneficiare anche le città più piccole e, anche in una certa misura, le zone rurali, ma solo se ben servite dai trasporti. «Per poter cambiare – ha concluso Delfim – però, serve una tenuta del potere di acquisto nei prossimi mesi e va considerato l’aumento dei prezzi proprio nelle aree dove dovesse crescere la pressione della domanda. Un conto è la domanda in aumento o la propensione al cambiamento, un conto sarà vedere quante di quelle domande si tradurranno in effettive transazioni».

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