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Case per studenti, ecco come rendere l’immobile più appetibile

I grandi investitori puntano sugli studentati, in Italia ancora pochi se paragonati al resto d’Europa. E si differenziano per fascia, dallo standard al lusso

di Paola Dezza


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5' di lettura

Le residenze per studenti si evolvono verso formule più internazionali. Fino a ieri appartamenti arredati con poco impegno e locati in nero, oggi le case per gli studenti fuori sede si adeguano a standard più elevati. È un mondo in forte sviluppo quello degli studentati in Italia dove, rispetto all’estero, la strada da fare è ancora molta. Il segmento è entrato anche nel mirino degli investitori internazionali e nazionali, in cerca di nuove asset class sulle quali puntare per portare a casa rendimenti interessanti.

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Dagli studentati veri e propri ai palazzi suddivisi in appartamenti da affittare in condivisione a studenti, ma anche a giovani lavoratori, fino alle formule del microliving, sono queste le strade che i grandi gruppi internazionali vogliono percorrere per realizzare nuove strutture, anche di standard elevato. Sono formule che si differenziano per i servizi offerti e per il livello dei servizi, dallo standard al lusso cercando di coprire una ampia gamma di richieste.

Tra i protagonisti più attivi nel settore c’è Hines che sta realizzando a Milano alcune residenze per studenti, da via Giovenale all’ex Consorzio agrario. Il campus di via Giovenale, acquisito nel febbraio del 2018 con il supporto finanziario di UniCredit, e quello dell’ex Consorzio richiedono un investimento complessivo di 160 milioni di euro.
Nell’ex Consorzio agrario Hines progetta un campus di 27mila mq con 720 posti letto situato a dieci minuti di distanza a piedi dall’Università Bocconi di Milano. I lavori inizieranno entro fine anno per terminare nel 2021 e realizzare palestra, sala yoga, biblioteca, sala studio, spazi comuni, sala cinema, parco interno, area café, area barbecue, campo basket e sala conferenze. L’intera area è stata rilanciata anche dalle parole di Palazzo Marino che avrebbe indicato, in un’ipotesi di Olimpiadi a Milano, l’ex Scalo di porta Romana come sede del villaggio Olimpico. In via Giovenale saranno 600 i posti letto per 24mila mq.
Oltre a Milano il gruppo americano guarda anche a Roma, dove non è facile però trovare gli spazi adatti da convertire in case per studenti e giovani lavoratori. A Firenze intanto Hines realizza per il 2022 circa 250 posti letto in corso Italia al numero 16.

Altro protagonista del settore è The student hotel, società posseduta per la maggioranza da Aermont capital. Nel mondo TSH ha 4.400 stanze in 12 città tra le quali Dresda, Firenze, Rotterdam, Amsterdam (in due luoghi: centro e ovest), L’Aja, Groningen, Eindhoven, Maastricht, Parigi e due siti Campus TSH a Barcellona, residenze riservate a studenti. La pipeline prevede di avere 65 complessi operativi, in via di costruzione o di progettazione in varie città europee nei prossimi cinque anni.

In Italia il gruppo ha aperto la struttura di Firenze Lavagnini (che ha vinto il premio Best Mixed Use Development Award come migliore progetto a destinazione d’uso mista al Mipim di Cannes) e avviato i lavori per Belfiore che sarà un complesso con destinazione d’uso mista (studentato e hotel) di 82mila mq con 550 stanze vicino al centro di Firenze, in una ex area Fiat. Si tratta del più grande dei cinque progetti (tre a Firenze, uno a Roma e uno a Bologna) che il gruppo guidato da Charlie MacGregor con sede ad Amsterdam ha al momento in Italia. Con questo progetto salgono a 375 milioni di euro gli investimenti di The Student Hotel sul mercato italiano, dove il gruppo sta valutando altri sei progetti. La struttura sarà aperta nel 2022. Il terzo progetto a Firenze, Manifattura Tabacchi, aprirà invece nel 2021 e nasce dall’investimento della società inglese Aermont Capital e di Cdp. Secondo il masterplan l’ex Manifattura Tabacchi ospiterà 30mila metri quadrati di residenze, 30mila mq di uffici e poco più di 30mila mq di ristoranti, negozi e strutture ricettive, tra cui un hotel di 100 camere e uno studentato di 350 camere. A Bologna, in via Fioravanti, aprirà invece nel settembre 2020 una struttura di 361 camere su 19mila mq. Un progetto misto con coworking (del marchio del gruppo Collab), spazi food, hotel e studentato in un perfetto mix che da sempre contraddistingue questa realtà.

«Stiamo guardando a Roma e Torino, dove abbiamo fatto una offerta per un palazzo della Provincia, dopo una gara andata deserta, e stiamo aspettando l’esito – dice Andrea Tota, da sei mesi country manager del gruppo per l’Italia -. Guardiamo anche a Milano, che è un “must have” anche se in questo momento in città non ci sono grandi occasioni e bisogna accontentarsi di un rendimento meno interessante che in altre realtà».

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Molte società hanno fatto la loro fortuna realizzando residenze di ultima generazione, nelle quali i servizi all’affittuario sono fondamentali per affiliare sempre più persone. Un modo per mettere a reddito edifici di Sgr o di proprietà pubblica.
Non sono veri e propri studentati ma palazzi di appartamenti in condivisione le strutture di Dove Vivo, nato dall’idea di Valerio Fonseca e William Maggio che, prendendo spunto dal loro passato di studenti fuori sede hanno deciso di creare un portafoglio di edifici con appartamenti che vengono affittati in condivisione. I servizi, dalle biciclette agli sci da utilizzare in maniera gratuita fino alle attrezzature sportive di ogni genere, servono per creare una community sempre più connessa. Oggi la società è presente in sei città con 4.800 stanze, oltre cento dipendenti e un fatturato atteso per il 2019 superiore a 30 milioni di euro. A luglio 2019 un fundraising da oltre 70 milioni di euro, articolato per circa 50 milioni di equity e 22,5 milioni di linee di debito assicurate da illimity Bank, permetterà alla società di puntare all’espansione in Italia e all’estero.

Tra le realtà in espansione c’è Roomie, che nasce da un’idea di Filippo Ronfa e Alessandro Urbani, compagni di università che nel 2016 hanno lanciato il progetto per proporre alloggi di buon livello, con contratti flessibili, a giovani studenti. Una esigenza sentita dai co-fondatori proprio mentre studiavano a Milano. L’idea su cui si fonda l’iniziativa, simile a quella di altri competitor che hanno intravisto le potenzialità di tale mercato, è di rinnovare appartamenti e predisporli per la condivisione. I primi capitali sono arrivati da alcuni imprenditori vicentini. L’azienda è poi cresciuta e lo scorso aprile è entrata nel progetto Elite di Borsa Italiana, community internazionale che raggiunge con le 25 nuove entrate la quota di 1.134 aziende, di cui 700 italiane, per 84 miliardi di euro di ricavi e oltre 485.000 dipendenti. A oggi gestisce circa 600 posti letto a Milano, con l’obiettivo di raggiungere almeno 800 posti letto a fine 2019 e realizzare un fatturato di 4,5 milioni di euro.

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