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Case per studenti, la sfida si gioca su palestre, spazi food e servizi

È un business ancora sottodimensionato quello degli studentati, con un gap tra domanda e offerta nonostante le pipeline in via di sviluppo, ma che è destinato a evolversi puntando, rispetto ad altre forme di residenzialità, su una maggiore attenzione ai servizi, agli spazi comuni, al coinvolgimento degli ospiti e che, come già avviene all’estero, dovrà presto integrare al piano terra un’offerta retail

di Laura Dominici


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(Fotograrmma)

3' di lettura

È un business ancora sottodimensionato quello degli studentati, con un gap tra domanda e offerta nonostante le pipeline in via di sviluppo, ma che è destinato a evolversi puntando, rispetto ad altre forme di residenzialità, su una maggiore attenzione ai servizi, agli spazi comuni, al coinvolgimento degli ospiti e che, come già avviene all’estero, dovrà presto integrare al piano terra un’offerta retail.

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Un rapporto di Scenari Immobiliari stima che in Italia l’offerta abitativa a carattere istituzionale rivolta a studenti universitari non superi i 50mila posti letto (su una popolazione di 1,7 milioni di studenti di cui un 50% fuori sede e 76mila stranieri), ma al 2030, in base al numero degli universitari fuori sede, si assisterà a una domanda potenziale di 340mila studenti all’anno, numero che per Jones Lang Lasalle potrebbe raggiungere quota 500mila, con investimenti per tre miliardi di euro a fronte del miliardo scarso attualmente sul piatto e che vede in prima linea fondazioni bancarie, fondi pensione e fondi immobiliari.
«Solo il 10% della domanda stimata alloggia in studentati in Italia» conferma una ricerca di Nomisma, che mette in luce a livello europeo investimenti per circa sette miliardi di euro, con la Gran Bretagna che detiene uno share dell’80%, seguita da mercati come Olanda, Francia, Germania e Spagna.

Il fenomeno si inserisce in una fase di mercato che vede, tra l’altro, nelle città principali, un continuo sviluppo della piattaforma di sharing economy Airbnb, che invoglia i privati a sottrarre abitazioni al mondo universitario a favore di fonti di guadagno più proficue legate al settore dello short term.

I layout architettonici si adeguano alle nuove esigenze abitative e fanno prevedere, in Italia, un allargamento dell’utenza per lo student housing, grazie all’offerta di mini appartamenti e studio che creano un link tra lo studente e il mondo professionale e lasciano presagire un connubio più stretto con il mondo alberghiero.

«In città come Milano – commenta Antonio Fuoco, head of living capital markets di Jones Lang Lasalle Italia - si assiste ad una richiesta anche da parte dei business traveller e lo studentato potrebbe superare il gap dei residence obsoleti, sempre a patto che il progetto ne preveda l’accoglienza».

«La nascita di un prodotto ibrido e l’evoluzione verso il cosiddetto micro-living– sottolinea Marco Leone, senior advisor di Nomisma – può contribuire a diminuire il rischio e incrementare il rendimento a favore dell’investitore. Rappresenta inoltre una leva importante per la rigenerazione urbana e la riconversione di immobili esistenti».
In Italia circa la metà delle residenze per studenti ha una ricettività compresa tra 30 e 100 posti letto, mentre il 18% dispone di 100-200 alloggi. «Soltanto l’11% - rileva Nomisma – ha una disponibilità superiore ai 200 posti letto».

Per Jones Lang Lasalle la fascia media è in sviluppo, «ma non ci sono ancora modelli comparabili con quelli europei, dove gli operatori che sviluppano immobili hanno già il proprio gestore e applicano contratti di management simili al mondo alberghiero e non il classico lease – precisa Fuoco - . Da noi, inoltre, le pipeline sono ancora dimensionalmente contenute e risolvono un gap locale ma non quello complessivo nazionale». E fa l’esempio di Milano, «dove il Politecnico avrebbe bisogno di 7mila posti letto e con i piani di sviluppo si arriverà, da qui a tre anni, a 3mila».

Le principali città oggetto di investimenti sono Milano, Bologna, Firenze, Torino, Padova, Venezia, «ma Roma è la grande assente, nonostante il numero di iscritti, mentre il resto del Centro e del Sud Italia è oggetto di interesse esclusivo di investitori italiani per il rischio liquidità» prosegue Fuoco.

Sul fronte dei rendimenti, Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, sottolinea che «quello in student housing non è un investimento facile o privo di rischi. La concorrenza dell’offerta di appartamenti provenienti dai privati ci sarà sempre. Da considerare che la domanda varia i propri interessi, i numeri di riferimento in termini di volumi di studenti non sono assicurati nel lungo e nel brevissimo periodo, inoltre i costi sono elevati e il prodotto edilizio viene usato e sfruttato. È quindi necessario – spiega – un grande approfondimento pre e post realizzazione per limitare il rischio e puntare su una buona capacità gestionale». Il rendimento potenziale, per gli investitori immobiliari, risulta comunque interessante e quantificabile in un range che varia dal 5 al 6,5%.

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