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Case, tutti puntano ai grandi centri per acquistare la prima abitazione o per investimento

Nelle maggiori città i prezzi salgono o viaggiano verso la stabilità. Ma secondo Immobiliare.it la crescita del valore degli immobili non è più legata alla qualità ma all’aumento della domanda abitativa

di Redazione Real Estate

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Nelle maggiori città i prezzi salgono o viaggiano verso la stabilità. Ma secondo Immobiliare.it la crescita del valore degli immobili non è più legata alla qualità ma all’aumento della domanda abitativa


4' di lettura

Il bilancio di Immobiliare.it sul 2019 del mattone mette l’accento sull’arresto del calo dei prezzi che aveva riguardato tutto il Paese. Nel secondo semestre 2019, a livello nazionale, i prezzi richiesti per gli immobili in vendita sono rimasti praticamente fermi (+0,1%) rispetto all’anno scorso. «Permane la sofferenza al Sud, dove in un anno i costi medi hanno perso ancora quasi 2 punti percentuali» recita una nota.

Pertanto qui il valore medio è sceso a una media di 1.537 euro/mq, contro una cifra media per comprare casa in Italia che si è attestata a 1.885 euro al metro quadro. Diversa la situazione al nord, dove le quotazioni sono salite, fino a un valore medio al ma di 1.946 che tocca i 2.592 euro al mq nei grandi centri.

«Tirando le somme, non ci aspettiamo per i prossimi tre anni una nuova bolla immobiliare nel nostro Paese - dice Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it -. Il mattone italiano è vecchio (solo il 9% ha meno di 30 anni) e l’unico modo per aumentarne la qualità è riqualificare non a livello di singolo appartamento ma di stabile nel suo complesso, procedura resa estremamente complessa dai nostri condomini frammentati di piccoli proprietari. La crescita del valore degli immobili quindi non è più legata alla sua qualità ma all’aumento della domanda abitativa, concentrata ormai solamente nei grandi centri».

Tornando al 2019, se le grandi città si confermano il vero traino del settore immobiliare italiano, nei piccoli centri la variazione rispetto al 2018 è ancora negativa (-0,4%) e la cifra media per comprare un immobile è di 1.629 euro/mq. Ma osservando quanto accaduto nella seconda parte del 2019, le oscillazioni dimostrano come anche qui i prezzi stiano lentamente raggiungendo la stabilità.

Milano città dei record
Nel capoluogo lombardo in un anno i costi richiesti per gli immobili in vendita sono aumentati dell’8,1%, raggiungendo la media di 3.592 euro al metro quadro. È la città dove si è tornati a offrire nuovo sul mercato, nuovo che trova una domanda interessata.

Ma è Firenze, come riporta il report, la città più cara d’Italia, con una media di 3.856 euro/mq che arriva da una crescita annuale del 4,1%. Insieme a Milano e Firenze, sono Venezia e Bologna le due città più in salute e in cui il mercato del mattone registra una grande vivacità: nella Laguna, a dicembre 2019 i prezzi risultano cresciuti del 6,4% rispetto allo stesso mese del 2018, raggiungendo la richiesta media di 3.142 euro/mq. A Bologna, invece, l’aumento su base annua è stato del 4,1%, con un costo medio di 2.867 euro/mq.

Segno che la ripresa ha varcato i confini milanesi, almeno sul fronte residenziale e coinvolge un numero più consistente di grandi città. Nel settore non residenziale, invece, è sempre Milano che attira i grandi capitali, in maniera sempre più consistentemente.

Meno rosea la situazione della capitale. A Roma continuano a scendere i costi degli immobili: a fronte di un calo dell’1% in un anno, il prezzo richiesto nella capitale si ferma a 3.141 euro/mq.

Si rilevano variazioni annuali attorno al +3% a Trieste e Cagliari, con costi medi che però rimangono distanti dagli altri capoluoghi citati finora: rispettivamente nelle due città si richiedono in media 1.543 e 2.137 euro al metro quadro. Risultano, invece, fermi i prezzi di Catanzaro e Torino, con variazioni annuali appena sopra lo 0%. Tutti gli altri capoluoghi di regione risultano invece ancora in sofferenza, con picchi del -5,5% a Palermo. Superano la perdita di tre punti percentuali anche i valori immobiliari registrati a Potenza, Genova, Ancona e Bari.

Previsioni degli acquisti per investimento

«È cambiato il modello dell’investimento immobiliare in Italia – dice Giordano –. Ieri ogni genitore tendeva ad acquistare casa per i figli nella loro città d’origine, oggi sono solo le famiglie che vivono nelle zone più redditizie, come Bologna o Milano - dice -. Il vecchio modello dei genitori che acquistavano casa per i figli nella loro città d’origine non funziona più e i nuovi acquisti seguono appunto la redditività del territorio, legata principalmente al mercato del lavoro e alla conseguente domanda abitativa».

Chi compra casa per sé chiaramente spende quello che reputa adeguato a trovare un immobile che risponda alle proprie esigenze. Chi invece acquista per investire, deve valutare non solo la città ma anche la zona e il taglio dell0abitazione, che ne determinano la redditività. «Prendiamo l’esempio di Milano - dicono da Immobiliare.it -: nella zona di Isola, una delle più rivalutate e richieste degli ultimi anni, comprando un appartamento da 250mila euro ci si assicura un investimento che avrà all’incirca una redditività del 7-8%. Avendo a disposizione un budget da 500mila euro è consigliabile investire in due diverse unità abitative: in questo modo, da un lato si riduce il rischio di morosità e dall’altro si aumenta la redditività del proprio investimento». Il modello su cui puntare per investire nel mattone è senza dubbio quello della coabitazione, fra studenti o lavoratori fuori sede: per questo il taglio a cui puntare è il trilocale, il più richiesto in assoluto.

PREZZI E TREND NELLE PRINCIPALI CITTÀ ITALIANE I valori al mq e le relative performance nel secondo semestre 2019 (Fonte: Ufficio Studi immobiliare.it)
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