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Catella: «Nel real estate occorre pensare ai quartieri, non solo agli edifici»

<i>Dopo Porta Nuova, l’ad di Coima</i> <i> <i id="U101201217109fCD" style=""/> <i>vuole investire negli ex scali ferroviari milanesi perché nel capoluogo lombardo oggi si scorgono «tutti gli ingredienti per rigenerare ampi spicchi di città»</i> </i>

di Paola Dezza


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Manfredi Catella, 51 anni, è presidente di Coima Srl, la società di real estate di famiglia fondata nel 1974 con Domo Media; azionista di maggioranza e chief executive officer di Coima Sgr; socio fondatore e ceo di Coima Res.

6' di lettura

«Nel real estate bisogna pensare su larga scala, ragionare più sul quartiere che sull’edificio» dice Manfredi Catella, uno dei protagonisti del mattone milanese, alla guida di Coima, artefice del progetto di Porta Nuova a Milano.
La passione per l’architettura e la pianificazione territoriale, formazione universitaria di cui poi ha fatto un mestiere, è la cifra dei progetti che porta avanti.

Livornese di nascita, milanese di adozione, da poco padre del suo sesto figlio – il quinto avuto dalla seconda moglie americana Kelly Russell, presenza discreta ed elegante sempre al suo fianco (anche se oggi, mentre parliamo, non c’è) – è uno dei nomi ricorrenti nel settore del real estate italiano. Non c’è gara immobiliare a cui non partecipi, alcune scelte con in mente già un disegno di sviluppo.

«Milano oggi è in grande fermento. Ci sono tutti gli ingredienti – lo dice disegnando una matrice sul foglio di un comunicato stampa – per rigenerare ampi spicchi di città. A Milano è presente e attivo il pubblico, ci sono i capitali privati, internazionali e non, e soprattutto non manca la visione. A Roma, purtroppo, non c’è nessuno di questi tasselli».

Un esempio della strategia di Catella sono i passaggi accumulati con metodica determinazione negli ultimi mesi per mettere le mani sull’area in fondo a via Melchiorre Gioia, dall’ex palazzo Telecom acquistato dai tedeschi di Deka all’edificio del Comune in via Pirelli 39, odiato ponte sul viale che i milanesi vorrebbero vedere abbattere e che Catella si è aggiudicato per la cifra record di 193 milioni di euro con un’asta combattuta.

Accanto alla torre già in costruzione Gioia22, realizzata al posto dell’ex edificio dell’Inps con i soldi del fondo sovrano di Abu Dhabi, continuerà dunque la fase due di Porta Nuova, che si ramifica anche in corso Como, nell’ex sede della Unilever. Una espansione del progetto iniziale, portato a termine insieme al colosso americano Hines in una decina di anni tra il 2004 e il 2014, che ha il suo fulcro in piazza Gae Aulenti e nella UniCredit tower. E che a Catella è valso anche un Mipim award, ambito premio dell’immobiliare, ricevuto a Cannes due anni fa.

«Era il 2001 – racconta – lavoravo nel mondo della finanza e Gerald Hines mi chiamò e mi disse che era ora di smetterla di giocare e di andare a lavorare con lui e mio padre (che in realtà chiama sempre per nome, Riccardo, ndr)». Da quel momento sarà responsabile di Hines in Italia per tutta la durata del progetto, arrivato sul mercato in un momento di crisi. Venduto poi al fondo sovrano del Qatar, da allora a oggi ha portato cospicue plusvalenze nelle casse dell’Emirato.

Mister Porta Nuova, come lo chiama qualcuno, ha realizzato uno dei progetti che nell’ultimo ventennio hanno cambiato il volto di Milano. Dalla vetrate degli uffici di Coima, l’azienda di famiglia che guida dalla separazione da Hines (secondo qualche voce un addio poco amichevole), e che ha portato in Borsa, si domina la Biblioteca degli alberi, il nuovo parco inaugurato qualche mese fa. In questa nuova sede disegnata da Mario Cucinella e inaugurata poco più di un anno fa, Catella, ci tiene a dirlo, non ha un suo ufficio ma lavora quasi in modalità smart. E in prima persona mi prepara un caffè nella cucina dell’edificio. «Meno male che non mi hai visto mentre lo facevo, non sono molto esperto» sorride.

La sua preparazione, insieme alla passione per il settore, guida la visione lucida che ha del futuro dell’immobiliare. «Mettiamo in campo sempre più una filosofia basata sul concetto di quartiere – dice –, la chiave di lettura da dare ai nostri progetti. Questa area è per noi un laboratorio, in termini di gestione della zona». Non solo. «Il tema è strettamente connesso alla tecnologia e al modo in cui viene gestito un quartiere con l’infrastruttura digitale» commenta. Per arrivare a pensare alla scala di quartiere come una asset class di investimento. Per questo motivo guarda agli ex Scali ferroviari di Porta Romana e Farini. «Implicano una complessità maggiore, nella quale vogliamo portare la nostra esperienza» dice. Un esempio sarà il masterplan in fase di elaborazione della zona Valtellina, accanto a Farini. In queste settimane si stanno formando le cordate per la gara che metterà in vendita l’ex Scalo di Porta Romana e Coima scalda i motori.

Oggi che la sua divisa sono l’abito grigio, qualche volta doppiopetto, e la camicia azzurra, è difficile immaginarlo con le ginocchia sbucciate mentre racconta di quando, da bambino, passava le estati a Castiglioncello. «Qui sono andato le prime volte in barca a vela e ho iniziato ad apprezzare la pineta quando, terminato l’anno scolastico, mi trasferivo dalla nonna e dalla bisnonna» racconta. Il luogo del cuore sostituito nel tempo da Forte dei Marmi. «Bisogna dirlo piano, per via del campanilismo toscano – aggiunge – ma è al Forte che ho passato l’ultima estate con Riccardo», mancato prematuramente nel 2005.

Catella al real estate non è arrivato per caso. Suo padre, nel settore, è stato un personaggio stimato e apprezzato. È a Riccardo – al quale Manfredi ha dedicato una Fondazione, sempre più attiva – che si deve la visione che ha portato in Italia Hines per realizzare insieme il grande progetto di riqualificazione che ha cambiato il volto alla zona delle Varesine, in fondo a via Melchiorre Gioia, all’epoca il Luna park milanese dove di notte si davano appuntamento spacciatori e prostitute.

«Ho sempre sentito che la mia vita sarebbe stata in Italia» dice, nonostante l’esperienza a Parigi prima – dove per mantenersi scriveva per un giornale di costruzioni ed edilizia allungando i pezzi il più possibile perché pagavano a riga – e Chicago poi, dopo aver ultimato gli studi alla Cattolica e un master al Politecnico di Torino. «La fine di un percorso tutto in collegi cattolici, che i miei da ex sessantottini hanno scelto per darmi una formazione diversa» racconta.

Nel 2001 inizia a lavorare a Porta Nuova e, a 33 anni, coordina nomi dell’architettura internazionale. Da Gregg Jones dello studio Pelli Clarke Pelli Architects a Mario Cucinella, dallo studio Piuarch a Stefano Boeri e Antonio Citterio, per citarne alcuni.

Ma deve anche arginare un socio ingombrante come Salvatore Ligresti. Nell’ambiente immobiliare c’è ancora chi non gli sconta la frequentazione assidua con l’ingegnere di Paternò, che, a suo tempo, tramite Fondiaria Sai, era proprietario al 50% di tutti i terreni sui quali è nata Porta Nuova. «Dimenticando il modo in cui l’ingegnere ha fatto l’immobiliare – dice Catella – bisogna dargli atto di una grande passione verso il settore e per l’architettura. Ricordo che all’epoca ogni sei mesi ci si incontrava con gli architetti e Ligresti arrivava con la sua matita rossa e blu pronto a ridisegnare quello che la mano esperta aveva tracciato. Io ero troppo giovane per impormi. L’unico modo era invitare Gerald Hines. I due, della stessa età, parlando uno inglese e l’altro italiano, si capivano a gesti e trovavano l’accordo. Mettendo un freno all’impetuosità di Ligresti». Dell’ingegnere di Paternò, tuttavia, Milano porta ancora i segni di una speculazione edilizia senza quartiere. Un esempio? Il Rasoio, a fianco del Bosco Verticale, appena riqualificato. Mi chiede se mi piace e capisco che lui ha delle perplessità.

Il cantiere intanto va avanti con gli ultimi tasselli. Si inizia finalmente a intravedere la sagoma della sede Unipol, a fianco della sede di Coima, anche questa disegnata da Cucinella.

Qui negli anni sono arrivati gli headquarter di una serie di società tecnologiche, come Google, Samsung e più tardi Microsoft in viale Pasubio, insieme alla Fondazione Feltrinelli in una moderna cattedrale disegnata dallo studio svizzero Herzog & De Meuron, per finire con Bnp Paribas che occupa oggi il Diamantone.
Il complesso uffici accoglie ogni giorno 35mila lavoratori. Di minor successo è stata, invece, la parte residenziale. Ancora sul mercato sono, a diversi anni dalla costruzione, le Ville urbane di via Joe Colombo. Realizzazioni troppo originali in un contesto business che non hanno trovato l’interesse degli acquirenti.

«Porta Nuova Gioia (150mila metri quadrati) – spiega – fa parte di un progetto innovativo che vogliamo fare assieme al Comune di Milano. Al momento è allo studio il masterplan, mentre partirà a breve una gara pubblica».
Anche questi asset fanno parte dei 22 fondi di investimento immobiliari gestiti dal gruppo (oltre 5 miliardi di euro di investimenti).

Ma il re del mattone è ancora senza corona. L’ultima tornata per l’Ambrogino d’oro, un’onorificenza del Comune di Milano, che forse meriterebbe, lo ha escluso. Da uomo di marketing ne avrebbe fatto una bandiera, anche fuori dai confini del capoluogo lombardo. Conoscendolo, deve essere stato un dispiacere. Sarà per la prossima volta.

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