Immobiliare non residenziale: volumi record nel primo trimestre

Roma fa registrare volumi di tutto rispetto, raggiungendo un totale di 250 milioni di euro, a conferma delle potenzialità del mercato romano e dell'interesse nei suoi confronti da parte degli investitori. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto su prodotto Core, che trova mercato a rendimenti non lontani dal 3% netto in location centrali. Sebbene il prodotto value add abbia grandi potenzialità, pesa sulla Capitale una maggiore difficoltà in termini di pricing e gestione dei progetti da costruire.

Il settore registra il trimestre col valore più alto in assoluto, a quota 640 milioni di euro. Per quanto riguarda il prodotto esistente, circa la metà delle operazioni si è tenuta in modalità off-market, con acquirenti disposti a offrire un premio a fronte di necessità di deployment sempre più veloci. Si registra invece una dilatazione delle tempistiche legate a prodotto nuovo transato in modalità forward purchase, dovuta alla significativa durata delle procedure urbanistiche e all'incremento dei costi di costruzione registrato negli ultimi mesi. Il mercato ha ormai raggiunto totale apertura ad asset estremamente specializzati (come i frozen), le cui caratteristiche sono viste non più come un fattore di rischio per l'investimento ma come un valore aggiunto in termini di retention per i possibili tenant.Continua la compressione dei rendimenti, sebbene a ritmi più contenuti (3,85%, 10 basis point in meno rispetto alla fine del 2021).

Con 400 milioni di euro di investimenti da inizio anno, il segmento alberghiero arriva a un volume quasi triplicato rispetto a quello registrato nello stesso periodo dello scorso anno. Il comparto ha visto, nei primi tre mesi, la chiusura di 12 operazioni, 5 delle quali legate al segmento resort, che era stato uno tra i più performanti del 2021. Sta via via aumentando, rispetto al passato, la dimensione media del transato, grazie anche alla preferenza per prodotti con posizionamento potenzialmente luxury. L'inizio del 2022 ha visto il ritorno sul mercato degli owner operator, operatori che acquisiscono asset con l'obiettivo di gestirli direttamente: questo testimonia una fiducia crescente nei confronti dell'asset class, che vede ormai ridursi i rischi connessi all'avvento di nuove ondate pandemiche.

Il settore mostra finalmente segnali di inversione rispetto agli ultimi anni: sono 230 i milioni di euro investiti da inizio anno nel comparto (+48% rispetto al primo trimestre dell'anno precedente). Al totale hanno contribuito diverse operazioni con una dimensione media contenuta, oltre a una rilevante operazione su un retail park portata avanti da investitori istituzionali, che conferma la grande attenzione per questa specifica tipologia di immobile. Le altre sub-asset class maggiormente ricercate in questo momento sono grocery e high street. Ancora limitati invece gli investimenti in centri commerciali, ma la stabilizzazione delle performance, sostenuta dall'uscita dalla crisi sanitaria, potrà facilitare la chiusura di nuove operazioni nel corso della seconda metà dell'anno. Si conferma, comunque, l'interesse degli investitori internazionali per i prodotti Retail italiani: il trimestre ha visto l'arrivo di nuovi player sul mercato e la conferma delle strategie di investimento sul territorio da parte di investitori stranieri che si sono avvicinati al nostro mercato nel corso del 2021.

Il settore chiude il trimestre con un volume pari a 390 milioni di euro investiti e una pipeline che fa presagire il superamento del miliardo di transazioni entro la fine dell'anno. Tutte le operazioni registrate hanno interessato prodotto value add, principalmente a Milano. La carenza di prodotto con questo profilo di rischio e l'incremento dei prezzi degli asset in location centrali nel capoluogo lombardo, stanno però spingendo gli investitori verso città secondarie. Si registra infatti, per il residenziale a sviluppo, un grandissimo interesse anche per Roma, Bologna e Firenze. Crescono i prezzi dei prodotti residenziali nuovi in vendita frazionata: il trend probabilmente proseguirà, anche per far fronte all'incremento dei costi di costruzione, che sta portando a un lieve calo di interesse nei confronti di location particolarmente periferiche che non sosterrebbero un deciso incremento dei capital values.Interesse significativo per le operazioni in forward commitment sia per il Multifamily a Milano sia per lo Student Housing, nelle principali città universitarie. La carenza di prodotto Core nel settore Living, dove l'attenzione degli investitori è forte grazie ai rendimenti significativamente più alti rispetto ai mercati più consolidati a livello europeo, inizia ad applicare pressioni al ribasso sugli yield.