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Immobiliare non residenziale: volumi record nel primo trimestre

Gli investimenti nel periodo raggiungono il totale di 3,2 miliardi: è il primo quarter migliore di sempre

di Paola Dezza

(Restuccia Giancarlo - stock.adobe.com)

5' di lettura

Un trimestre record per volumi che si conferma il migliore di sempre per il settore immobiliare non residenziale. Nei primi tre mesi dell'anno Cbre evidenzia che i volumi raggiungono quota 3,2 miliardi di euro (1,5 miliardi di euro nel primo trimestre del 2021), con gli uffici in netta crescita, soprattutto nel segmento value add, sotto la spinta dell’Esg. Tornano a incidere significativamente sul totale gli investitori stranieri, con l'arrivo di nuovi player nel nostro mercato, tanto che la quota di investimenti in arrivo dall’estero arriva all’82 per cento.

Nel report che Il Sole24 Ore è in grado di anticipare in esclusiva, il recupero ha interessato tutte le asset class, grazie anche alla progressiva uscita dall'emergenza sanitaria e la conseguente diminuzione delle incertezze che hanno caratterizzato il biennio appena trascorso.

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Si ha meno paura anche del rischio: si registra un considerevole aumento delle operazioni legate a prodotti value add, di certo favoriti anche dalla grande attenzione nei confronti dell'Esg. La ricerca di immobili di qualità e con standard di sostenibilità è infatti oggi vista come un'opportunità dagli investitori: investire in immobili value add con grande potenzialità in termini di sostenibilità e qualità, infatti, rappresenta un'occasione di medio termine non indifferente.

Uffici vuoti, ma i capitali arrivano ancora

Molti si domandano che fine faranno gli uffici, che ancora si presentano semi-vuoti per via della pandemia. Ma i volumi mostrano una asset class che cresce ancora. I volumi hanno raggiunto nel periodo esaminato quota 1,4 miliardi di euro di investimenti grazie alla chiusura di operazioni avviate durante l'anno precedente o di nuove transazioni lampo, effettuate principalmente off-market. Il settore sta vivendo un cambio di tendenza dopo le incertezze e le preoccupazioni legate alla pandemia e alla diffusione dello smart working, attirando in Italia player che da anni non si affacciavano più al nostro mercato e facendo registrare transazioni di dimensioni medie maggiori rispetto a quanto visto in passato.

Milano continua a dominare la scena

La città arriva a quota un miliardo di euro investiti. L'attuale situazione geopolitica rallenta leggermente gli investimenti su prodotto Core, sul quale continua tra l'altro a pesare una forte carenza di prodotto, mentre l'interesse raggiunge livelli elevatissimi su prodotto con profilo di rischio value add, con un grande focus sulla qualità degli immobili: «la possibilità di aumentare il valore di un asset in termini di qualità, infatti, porta a volte anche all'offerta di pricing superiori a quelli richiesti, complice un più agevole accesso al credito per queste operazioni anche attraverso canali alternativi a quelli bancari» recita il report. In questo senso, si registra anche un interesse per location non solo centrali, ma anche periferiche, a patto che ci sia la connettività della rete metropolitana a walking distance e la possibilità di raggiungere i massimi standard qualitativi, soprattutto sotto il profilo Esg. Operazioni value add sono ulteriormente incentivate dal premium registrato nel mercato delle locazioni qualora si riesca a creare un prodotto innovativo, sia nel CBD sia nelle location periferiche.

Roma cresce, ma al ralenti

Roma fa registrare volumi di tutto rispetto, raggiungendo un totale di 250 milioni di euro, a conferma delle potenzialità del mercato romano e dell'interesse nei suoi confronti da parte degli investitori. Gli investimenti si sono concentrati soprattutto su prodotto Core, che trova mercato a rendimenti non lontani dal 3% netto in location centrali. Sebbene il prodotto value add abbia grandi potenzialità, pesa sulla Capitale una maggiore difficoltà in termini di pricing e gestione dei progetti da costruire.

Continuano i record per la Logistica

Il settore registra il trimestre col valore più alto in assoluto, a quota 640 milioni di euro. Per quanto riguarda il prodotto esistente, circa la metà delle operazioni si è tenuta in modalità off-market, con acquirenti disposti a offrire un premio a fronte di necessità di deployment sempre più veloci. Si registra invece una dilatazione delle tempistiche legate a prodotto nuovo transato in modalità forward purchase, dovuta alla significativa durata delle procedure urbanistiche e all'incremento dei costi di costruzione registrato negli ultimi mesi. Il mercato ha ormai raggiunto totale apertura ad asset estremamente specializzati (come i frozen), le cui caratteristiche sono viste non più come un fattore di rischio per l'investimento ma come un valore aggiunto in termini di retention per i possibili tenant.Continua la compressione dei rendimenti, sebbene a ritmi più contenuti (3,85%, 10 basis point in meno rispetto alla fine del 2021).

Trimestre importante anche per l’asset class Hotels

Con 400 milioni di euro di investimenti da inizio anno, il segmento alberghiero arriva a un volume quasi triplicato rispetto a quello registrato nello stesso periodo dello scorso anno. Il comparto ha visto, nei primi tre mesi, la chiusura di 12 operazioni, 5 delle quali legate al segmento resort, che era stato uno tra i più performanti del 2021. Sta via via aumentando, rispetto al passato, la dimensione media del transato, grazie anche alla preferenza per prodotti con posizionamento potenzialmente luxury. L'inizio del 2022 ha visto il ritorno sul mercato degli owner operator, operatori che acquisiscono asset con l'obiettivo di gestirli direttamente: questo testimonia una fiducia crescente nei confronti dell'asset class, che vede ormai ridursi i rischi connessi all'avvento di nuove ondate pandemiche.

Positivi i volumi per il Retail

Il settore mostra finalmente segnali di inversione rispetto agli ultimi anni: sono 230 i milioni di euro investiti da inizio anno nel comparto (+48% rispetto al primo trimestre dell'anno precedente). Al totale hanno contribuito diverse operazioni con una dimensione media contenuta, oltre a una rilevante operazione su un retail park portata avanti da investitori istituzionali, che conferma la grande attenzione per questa specifica tipologia di immobile. Le altre sub-asset class maggiormente ricercate in questo momento sono grocery e high street. Ancora limitati invece gli investimenti in centri commerciali, ma la stabilizzazione delle performance, sostenuta dall'uscita dalla crisi sanitaria, potrà facilitare la chiusura di nuove operazioni nel corso della seconda metà dell'anno. Si conferma, comunque, l'interesse degli investitori internazionali per i prodotti Retail italiani: il trimestre ha visto l'arrivo di nuovi player sul mercato e la conferma delle strategie di investimento sul territorio da parte di investitori stranieri che si sono avvicinati al nostro mercato nel corso del 2021.

Ottimi risultati per il settore Residenziale

Il settore chiude il trimestre con un volume pari a 390 milioni di euro investiti e una pipeline che fa presagire il superamento del miliardo di transazioni entro la fine dell'anno. Tutte le operazioni registrate hanno interessato prodotto value add, principalmente a Milano. La carenza di prodotto con questo profilo di rischio e l'incremento dei prezzi degli asset in location centrali nel capoluogo lombardo, stanno però spingendo gli investitori verso città secondarie. Si registra infatti, per il residenziale a sviluppo, un grandissimo interesse anche per Roma, Bologna e Firenze. Crescono i prezzi dei prodotti residenziali nuovi in vendita frazionata: il trend probabilmente proseguirà, anche per far fronte all'incremento dei costi di costruzione, che sta portando a un lieve calo di interesse nei confronti di location particolarmente periferiche che non sosterrebbero un deciso incremento dei capital values.Interesse significativo per le operazioni in forward commitment sia per il Multifamily a Milano sia per lo Student Housing, nelle principali città universitarie. La carenza di prodotto Core nel settore Living, dove l'attenzione degli investitori è forte grazie ai rendimenti significativamente più alti rispetto ai mercati più consolidati a livello europeo, inizia ad applicare pressioni al ribasso sugli yield.

Riproduzione riservata ©
  • Paola DezzaCaposervizio Responsabile Real Estate

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

    Premi: “Key player of the italian real estate market” di Scenari Immobiliari

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