Cbre, investimenti in linea con il 2018 e ripresa (forse) nel II semestre

Quasi tutte le operazioni sono state di tipo core, cosa che ha portato a una compressione dei prime yield nel Central Business District di Milano, mentre nelle location secondarie i valori si mantengono stabili. Pochissime le eccezioni value add, rallentate dall’aumento del costo della leva finanziaria e da una riduzione del loan-to-value. Un fattore chiave da tenere in considerazione nell’analisi dell’anno appena trascorso e nelle previsioni per il futuro è certamente la domanda da parte degli occupier: il rallentamento e la conseguente riduzione delle operazioni di letting hanno infatti avuto un impatto sugli investimenti: nel 2020, Milano ha registrato infatti 277mila mq di take-up, pari al - 41% sul 2019, mentre Roma ha registrato 123mila mq, a -56% rispetto all’anno precedente.

Ottima la performance del settore Logistica, che con 1,4 miliardi di investimenti e un 100% di investitori stranieri si conferma l’asset class più resiliente del 2020 e supera il volume registrato nel 2019. Progetti – aggiungono gli analisti di Cbre – che suscitano l’interesse di investitori che non guardano alla location in senso stretto, ma si focalizzano su macro-aree e assi di collegamento più ampi.
Inoltre, in direzione totalmente opposta all’asset class uffici, nel caso della logistica la sostenuta domanda di nuovi e moderni spazi da parte degli occupier permette la crescita dei volumi di investimento attraverso progetti di sviluppo. Il take-up registrato, pari a 2 milioni e 220mila mq, che ha portato a buoni risultati per il 2020, lascia prevedere un ulteriore rafforzamento per l’anno appena iniziato: la richiesta di spazi elevata spinge gli investitori a considerare nuovi prodotti e il 2021 vedrà la realizzazione di numerosi progetti di sviluppo, anche di carattere speculativo.
Questo trend, già sperimentato negli altri Paesi, sta portando anche all’ingresso nel mercato di investitori che, pur osservando questo segmento da tempo, non erano mai entrati nella logistica.

Il settore Retail ha fatto registrare investimenti per 1,4 miliardi, in calo del 29% rispetto al 2019. Fortissima, in questo caso, la componente domestica. Durante l’anno non si sono registrate transazioni significative legate ai centri commerciali (con un totale di 299 milioni di investimenti). A guidare i volumi sono state le operazioni legate alla Gdo (Grande distribuzione organizzata) e quelle super core High Street (con un totale di 345 milioni), per lo più tramite immobili mixed-use.

Difficili le previsioni per il 2021: sarà necessario attendere l'allentamento delle misure legate ai luoghi dello shopping e che il Net Operating Income ritrovi un suo equilibrio prima di vedere operazioni di rilievo, che potrebbero anche riguardare attività di portafoglio da parte di investitori istituzionali. Continueranno invece, probabilmente, le operazioni su supermercati e immobili mixed-use.

Il settore Hotel ha raccolto poco più di 1 miliardo di investimenti, in linea con la media degli ultimi 10 anni e in calo del 68% rispetto al 2019, anno in cui, però, l’asset class aveva registrato un record storico per volumi di investimento, per varietà di operazioni, per dimensione di portafogli transati e per la comparsa di nuovi player. Nonostante la forte penalizzazione dovuta alle stringenti misure restrittive e al calo del turismo e della performance degli alberghi nell’ordine dell’80-90%, l’interesse nei confronti del settore rimane alto, sia per strutture di qualità (trophy asset) sia per operazioni fortemente value add e opportunistiche.

Sarà indispensabile dunque, per la ripartenza degli investimenti in questa asset class, oltre a un ritorno alla normalità, anche trovare un punto di incontro tra le esigenze delle proprietà e i prezzi offerti dai potenziali acquirenti, che risentono del rischio del settore, della lenta ripresa rispetto ad altre asset class più resilienti e della limitata disponibilità di finanziamenti al settore da parte del sistema bancario, specialmente nazionale.

Cresce l’interesse nei confronti del settore residenziale¸ che raggiunge quota 580 milioni di investimenti. La carenza di prodotto, in Italia, porta gli investitori a concentrarsi sugli sviluppi, soprattutto nei grandi ambiti di trasformazione urbana. Il 2020 ha visto la prima grande transazione di portafoglio del comparto Multifamily, segno che il residenziale italiano è un mercato con un potenziale molto elevato e che sta iniziando ad attirare importanti capitali esteri.
Qualunque previsione sull’anno appena iniziato è certamente prematura: diversi saranno i fattori da tenere sotto controllo, primo tra tutti un possibile ritorno a una quasi normalità grazie alla campagna vaccinale avviata nelle scorse settimane. È plausibile pensare che il primo semestre possa essere complicato e che questo avrà un impatto sui volumi totali di fine anno. Ciò che è certo è che gli investitori mantengono un cauto ottimismo, confermano la stabilità delle proprie intenzioni di investimento, con una preferenza per le asset class logistica e residenziale, e si dicono positivi in merito alle condizioni generali del credito nei prossimi mesi.