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Cedolare al 12,5% e nuovi trend pesano sugli affitti concordati

La nuova aliquota è stata annunciata dal ministro dell’Economia, Roberto Gualtieri ed è destinata a rimpiazzare dal 2020 quella del 10 per cento

di Cristiano Dell'Oste


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4' di lettura

Può fruttare allo Stato circa 115 milioni in più all’anno la cedolare secca del 12,5% sui contratti a canone concordato. La nuova aliquota è stata annunciata dal ministro dell’Economia, Roberto Gualtieri, ed è destinata a rimpiazzare dal 2020 quella del 10 per cento.

Secondo gli ultimi dati sulle dichiarazioni dei redditi (relativi al 2017) la tassa piatta sugli affitti agevolati ha generato un gettito di 424 milioni ed è stata applicata da circa 703mila contribuenti sui 2,2 milioni che hanno scelto la cedolare. Considerando che nel 2018 gli incassi di questo tributo sono cresciuti dell’8,9%, si può stimare che con la nuova aliquota il gettito arriverebbe a 539 milioni.

Le proteste dei proprietari e degli inquilini – da Confedilizia al Sunia – fanno pensare che la partita potrebbe non essere ancora chiusa. E certo bisognerà attendere la versione finale della manovra. Ma, nel frattempo, chi ha una casa affittata (o sta per stipulare un nuovo contratto) deve regolarsi di fronte a un quadro normativo in evoluzione.

Senza modifiche di legge, l’attuale aliquota al 10% è comunque destinata a scadere a fine anno e ad essere sostituita – dal 2020 – da un prelievo a regime del 15 per cento. Ragione per cui il ministro Gualtieri ha negato che il 12,5% possa essere considerato come un rincaro. Anzi, andrebbe visto come uno sconto. Il problema è che locatori e inquilini confidavano in una conferma del 10 per cento. Da qui la delusione e le contestazioni.

Di quanto aumenta la cedolare
Rispetto al canone medio dichiarato nel 2018 (pari a 6.034 euro annui) passare dal 10 al 12,5% significa pagare 754 euro anziché 603, con un aumento medio di 151 euro all’anno.

Quando si può disdettare il contratto
Chi ha un contratto a canone concordato già in corso – e non ha scadenze contrattuali ravvicinate – non può fare molto, a parte attendere l’entità dei rincari (e poi tentare eventualmente di rinegoziare il canone).

Diversamente, i locatori per i quali c’è una scadenza contrattuale ravvicinata potrebbero valutare l’opportunità di inviare una raccomandata all’inquilino con la classica “disdetta” (cioè il diniego di rinnovo). Alla prima scadenza sono necessarie motivazioni specifiche indicate dalla legge, ad esempio la volontà di utilizzare direttamente la casa, anche a fini professionali (articolo 3 della legge 431/1998). Allo scadere del «+2» di un classico contratto «3+2», invece, non servono motivazioni specifiche.

Lo stesso vale per i contratti riservati agli studenti universitari, che di fatto sono una “sottospecie” delle locazioni concordate, sia pure con durate diverse.

La procedura per rinegoziare il canone
Il decreto ministeriale sugli affitti concordati (articolo 6, comma 4, del Dm 16 gennaio 2017) afferma che «in caso di variazione dell’imposizione fiscale gravante sull’unità immobiliare locata» o «di altro elemento o condizione che incida sulla congruità del canone della locazione», la parte interessata può rivolgersi alla commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale, la quale - entro 60 giorni - proporrà un canone da rinegoziare alle parti.

Ma come funziona questa commissione? L’allegato E allo stesso decreto spiega che ne va chiesta la nomina a una delle organizzazioni firmatarie dello specifico accordo locale in base al quale è stato redatto il contratto di locazione (quindi, un’associazione della proprietà edilizia o un sindacato inquilini). L’istanza non costa nulla, ma l’altra parte può scegliere liberamente di aderire o no alla procedura. Quindi, nel caso specifico, l’inquilino potrebbe rifiutarsi di partecipare, oppure potrebbe rifiutare di aderire alla proposta formulata dalla commissione. E a quel punto non rimarrebbe che l’alternativa di rivolgersi a un giudice ordinario.

L’effetto dei rincari sul rendimento
In molti casi, il rincaro d’imposta non sarebbe tale da determinare, da solo, la convenienza di disdettare il contratto. Ma potrebbe diventare decisivo se abbinato ad altri elementi.

1. Gli aumenti Imu e Tasi. In alcuni Comuni, la possibilità di aumentare i tributi locali – sbloccata dall’ultima manovra – si è tradotta in un aumento delle aliquote Imu (ed eventualmente Tasi) applicate ai contratti agevolati. Resta lo sconto “statale” del 25%, ma in certe situazioni potrebbe non essere ritenuto abbastanza convincente dal locatore.

2. I canoni liberi. Le rilevazioni confermano che nelle grandi città i canoni di mercato sono in aumento (Tecnocasa rileva nel primo semestre +2,3% per i monolocali e +1,8% per i bilocali e i trilocali). Dopo anni di crescita del canale agevolato, un allargamento della forbice tra canoni liberi e concordati potrebbe far nuovamente pendere la bilancia verso i primi.

È un tema che si pone soprattutto nelle città in cui i canoni concordati sono vicini a quelli di mercato, perché dove il divario è molto ampio i canoni liberi lasciano già oggi al proprietario un guadagno netto superiore. Fatto 1.000 il canone di mercato, il canale agevolato conviene se il canone concordato è di almeno 815. Con la cedolare al 12,5%, il livello sale intorno a 840.

3. Gli affitti brevi. Sempre nelle grandi città, la crescita del fenomeno degli affitti brevi (che pure scontano la cedolare al 21%) potrebbe invogliare alcuni proprietari a passare dalla locazione concordata – ora fiscalmente un po’ meno vantaggiosa – alla formula breve. Che azzera alla radice il rischio di morosità, pur addossando al locatore maggiori spese (condominio, Tari, eventuali commissioni alla società specializzata di gestione).

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